Precisa tomar posse de um imóvel que arrematou? Conheça a nossa atuação em imissão na posse de imóvel arrematado e fale com o escritório.
📌 Resposta rápida (30 segundos)
Arrematar o imóvel ocupado não basta para tomar a posse: o caminho é definido por lei e tem duas etapas. (1) Registre a Carta de Arrematação na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) — é o registro que transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil). (2) Identifique o ocupante e o regime do leilão. Ex-proprietário em leilão judicial: a carta de arrematação é expedida já com o mandado de imissão na posse (art. 901, §1º, e art. 903, §3º, do CPC) — sem ação nova e sem depender do registro, mas depois de efetuado o depósito do preço (ou prestadas as garantias) e de pagas a comissão do leiloeiro e as despesas da execução (art. 901, §1º); a carta, por sua vez, deve conter a prova de pagamento do imposto de transmissão (art. 901, §2º). O prazo de desocupação é fixado pelo juiz. Leilão extrajudicial de alienação fiduciária: a via é a ação de reintegração de posse, com liminar e 60 dias para desocupar (art. 30 da Lei 9.514/97). Inquilino com contrato: o adquirente pode denunciar a locação, com 90 dias para a desocupação — salvo cláusula de vigência averbada na matrícula — e a denúncia precisa ser exercida em até 90 dias do registro da venda, sob pena de se presumir a manutenção da locação (art. 8º, caput e §2º, da Lei 8.245/91). O cumprimento ocorre por mandado, pelo Oficial de Justiça.
Tempo de leitura: 5 min · Autor: Eduardo Macedo Leme Tatit · Atualizado em julho de 2026
Você deu o lance vencedor e sentiu a adrenalina da arrematação. Parabéns — é um grande passo. Mas a euforia costuma dar lugar a duas perguntas práticas: o imóvel ainda não está registrado no seu nome e, além disso, está ocupado. Como sair do lance vencedor para a propriedade registrada e, daí, para a posse de fato?
A lei prevê caminhos definidos para isso — e qual deles se aplica depende de duas coisas: quem está ocupando e se o leilão foi judicial ou extrajudicial. No leilão judicial contra o antigo dono, o próprio processo já entrega a ferramenta: o mandado de imissão na posse. Fora dessa hipótese, entram a Ação de Imissão na Posse ou a reintegração de posse, conforme o caso.
Por isso, nós criamos este guia completo para você, arrematante, que precisa entender o passo a passo para desocupar um imóvel de leilão de forma legal e eficiente. Em outras palavras, vamos desmistificar o jargão jurídico e mostrar o caminho para você finalmente pegar as suas chaves.
Passo 1: A Burocracia que Garante o Seu Direito
Antes de mais nada, você precisa ser oficialmente o “dono” do imóvel aos olhos da lei, pois apenas o lance vencedor não é suficiente.
- Auto de Arrematação: Logo após o leilão, o auto é lavrado e assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro — e é essa assinatura que torna a arrematação perfeita, acabada e irretratável (art. 903 do CPC). Não é um mero recibo.
- Carta de Arrematação: Em seguida, vem este documento definitivo, que opera como a escritura do imóvel. É com ela que você vai ao cartório.
Acima de tudo, leve a Carta de Arrematação para registro na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis (CRI): é o registro que transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil) e, enquanto ele não ocorre, o antigo dono continua sendo havido como proprietário. Um ponto importante, porém: no leilão judicial, o registro não é pré-requisito para pedir a posse — a carta de arrematação é expedida já acompanhada do mandado de imissão na posse (art. 901, §1º, e art. 903, §3º, do CPC). Contra o executado, registrar e buscar a posse são frentes que correm em paralelo, não em fila.
Passo 2: Quando é Preciso uma Ação de Imissão na Posse
Nem sempre é preciso uma ação nova. Se o leilão foi judicial e quem ocupa é o executado, o mandado de imissão sai no próprio processo, como visto acima. A Ação de Imissão na Posse entra nas demais situações — por exemplo, quando o ocupante é terceiro estranho à execução, ou quando o imóvel veio de leilão extrajudicial fora da alienação fiduciária. Nesses casos, é a matrícula registrada em seu nome que sustenta o pedido: a ação é dominial, funda-se na propriedade.
Mas o que é isso?
De forma simples, é um processo judicial no qual você, o novo proprietário, pede ao juiz uma ordem para entrar na posse do seu próprio imóvel, já que nunca a teve antes.
A “Carta na Manga”: O Pedido de Liminar
A grande vantagem dessa ação é a possibilidade de pedir uma tutela de urgência, mais conhecida como liminar. Ao apresentar a matrícula do imóvel registrada em seu nome, você prova ao juiz, de forma clara, que é o proprietário.
Com essa prova, o juiz pode conceder a ordem de desocupação antes do fim do processo, fixando o prazo que entender adequado — na imissão na posse não há prazo legal fixo. O prazo de 60 dias que se lê com frequência é de outro regime: vale para a reintegração de posse do leilão extrajudicial de alienação fiduciária (art. 30 da Lei 9.514/97).
Leilão Judicial vs. Extrajudicial: Existe Diferença na Hora de Pedir a Posse?
Sim, e esta é uma distinção fundamental que afeta a agilidade do processo.
- Leilão Judicial: Primeiramente, temos o leilão que ocorre quando um imóvel é vendido dentro de um processo na Justiça (execução de dívida, processo trabalhista, etc.). A boa notícia é que você pode fazer o pedido de imissão na posse dentro do próprio processo do leilão. Isso torna tudo mais rápido e direto.
- Leilão Extrajudicial: Por outro lado, este acontece fora da Justiça, geralmente por iniciativa de bancos (casos de alienação fiduciária). Neste cenário, como não há processo judicial em andamento, é preciso ajuizar ação própria — e a lei nomeia a reintegração de posse, com liminar concedida mediante prova da consolidação da propriedade e prazo de 60 dias para a desocupação (art. 30 da Lei 9.514/97).
| Tipo de Leilão | Como Pedir a Posse |
| Judicial | Pedido feito nos próprios autos do processo do leilão (mais rápido) |
| Extrajudicial | Necessário ajuizar ação de reintegração de posse, com liminar e 60 dias para desocupar (art. 30 da Lei 9.514/97). |
Atenção: E se o Ocupante for um Inquilino?
Este é um ponto crítico. Se o imóvel que você arrematou está ocupado por um inquilino com um contrato de aluguel, a estratégia muda completamente.
Nesse caso, a ação correta não é a de Imissão na Posse, mas sim a Ação de Despejo.
Pelo art. 8º da Lei nº 8.245/91, o adquirente pode denunciar a locação e conceder 90 dias para a desocupação — salvo se a locação for por prazo determinado, o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação e essa cláusula estiver averbada na matrícula: nesse caso, o contrato deve ser respeitado até o fim. E há um prazo que corre contra o arrematante: o §2º do mesmo artigo exige que a denúncia seja exercida em até 90 dias contados do registro da venda, presumindo-se, depois disso, a concordância em manter a locação. Só se o inquilino não sair após a denúncia é que cabe a Ação de Despejo. Atenção ao regime: quando o imóvel vem de leilão extrajudicial de alienação fiduciária, a Lei 9.514/97 traz regra própria — prazo de 30 dias para a desocupação, com a denúncia a ser feita em até 90 dias contados da consolidação da propriedade —, mas ela só se aplica se essa condição constar de cláusula contratual específica, destacada das demais por sua apresentação gráfica, e se o credor fiduciário não tiver concordado por escrito com a locação (art. 27, §7º).
O Cumprimento do Mandado: O Dia da Posse
Quando o juiz dá a ordem, ele expede um Mandado de Imissão na Posse. Em seguida, o juízo entrega este documento a um Oficial de Justiça, que se torna o responsável por cumprir a ordem. Veja como funciona na prática:
- Notificação para Saída Voluntária: Primeiro, o Oficial de Justiça vai até o imóvel e notifica o ocupante, dando um prazo final para a desocupação amigável.
- Execução Forçada: Caso o ocupante não respeite o prazo, o Oficial de Justiça retorna em uma data agendada. Além disso, o juiz pode determinar as medidas necessárias ao cumprimento — regime que o art. 538, §3º, do CPC manda aplicar à entrega de coisa —, entre elas a remoção de pessoas e coisas e a requisição de força policial (art. 536, §1º); havendo necessidade de arrombamento, o mandado é cumprido por dois oficiais de justiça, com auto circunstanciado assinado por duas testemunhas (art. 536, §2º, c/c art. 846, §§1º e 2º).
- Ações Imediatas no Local: Assim que o Oficial de Justiça desocupa o imóvel, ele lhe dará a posse. Neste momento, é crucial que você, orientado pelo oficial:
- Troque as Fechaduras: Providencie um chaveiro para trocar imediatamente todas as fechaduras. Isso impede o retorno do antigo ocupante.
- Comunique o Condomínio: O oficial informará ao síndico e/ou porteiro sobre o novo proprietário, garantindo que eles bloqueiem o acesso dos antigos moradores.
Conclusão: O Caminho Para o Seu Imóvel
Arrematar um imóvel em leilão é, certamente, um excelente investimento, mas a jornada só termina quando você está com as chaves na mão. O processo para obter a posse de um imóvel ocupado é bem definido em lei, porém exige atenção aos detalhes — sobretudo a quem ocupa e ao regime do leilão, que mudam a ação cabível e os prazos.
Resumo estratégico:
- Registre a Carta de Arrematação no Cartório de Registro de Imóveis: é o registro que transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil). No leilão judicial, isso não impede pedir a posse desde já.
- Identifique o Ocupante: Verifique se é o ex-proprietário ou um inquilino para definir a ação correta (Imissão na Posse ou Despejo).
- Conte com apoio especializado: em leilões, a via correta muda conforme o ocupante e o regime — e escolher errado custa tempo e dinheiro.
- Foque na Liminar: Por fim, a preparação correta dos documentos é a chave para conseguir a decisão rápida que antecipa a sua posse.
Seguindo este roteiro, você estará bem preparado para transformar seu investimento em um lar ou em uma fonte de renda, exercendo plenamente o seu direito de propriedade.
Caso tenha ficado com alguma dúvida, entre em contato conosco!
#Tmladv #ImissaoNaPosse #LeilaoDeImoveis #DireitoImobiliario #ArrematacaoDeImovel #DesocupacaoDeImovel #LeilaoJudicial #LeilaoExtrajudicial #AdvogadoImobiliario #InvestimentoEmImoveis #MercadoImobiliario
Orientação jurídica: advogado para imissão na posse do imóvel arrematado.
Perguntas frequentes
Só com o auto de arrematação eu já posso pedir a imissão na posse?
Não. Assinar o auto de arrematação só torna a venda “perfeita, acabada e irretratável” (art. 903, caput, do CPC) — ele sozinho não é o documento que autoriza a posse. Quem dá esse direito é a carta de arrematação, expedida pelo juiz junto com o mandado de imissão na posse depois de decorrido o prazo de 10 dias para eventual impugnação e de pagas as despesas da arrematação (art. 901, §1º, e art. 903, §§2º e 3º, do CPC). Quando quem ocupa o imóvel é o próprio executado (antigo dono/devedor), isso costuma ser resolvido dentro do próprio processo de execução, sem ação nova; para reforçar a segurança do pedido — sobretudo se houver risco de resistência —, vale registrar a carta de arrematação na matrícula antes de agir, já que a ação autônoma de imissão de posse tem natureza dominial — funda-se na propriedade registrada, não na posse anterior.
Como funciona, na prática, o pedido de imissão na posse depois de um leilão judicial?
Depois de expedida a carta de arrematação com o respectivo mandado de imissão na posse (art. 901, §1º, e art. 903, §3º, do CPC), o arrematante pede ao juízo da execução o cumprimento do mandado, e um oficial de justiça vai ao imóvel formalizar a entrega da posse — com apoio de força policial, se necessário. Esse pedido corre dentro do próprio processo de execução (ou de adjudicação/alienação, conforme o caso), sem precisar abrir ação nova, desde que quem esteja no imóvel seja parte ou esteja juridicamente vinculado à execução. É recomendável registrar a carta de arrematação na matrícula do imóvel assim que possível, tanto para consolidar a propriedade quanto para dar mais segurança ao pedido de posse.
O imóvel arrematado está ocupado — isso muda alguma coisa na hora de pedir a posse?
Sim, muda bastante, dependendo de quem ocupa. Se for o antigo proprietário/devedor (executado), a posse costuma ser retomada por mandado dentro do próprio processo, sem ação nova. Se for um inquilino com contrato de locação, ele só continua protegido até o fim do prazo se houver cláusula de vigência em caso de alienação averbada na matrícula do imóvel — do contrário, o novo proprietário pode denunciar o contrato e pedir a desocupação em 90 dias — desde que exerça a denúncia em até 90 dias contados do registro da venda, pois depois disso presume-se a concordância em manter a locação (art. 8º, caput e §2º, da Lei 8.245/1991). Se for um terceiro sem nenhuma relação com o processo ou com contrato de locação e ele resistir, normalmente é necessária uma ação própria para retomar a posse.
Em leilão extrajudicial (alienação fiduciária), como funciona o pedido de posse — precisa de ação própria?
Sim, sempre precisa. No leilão extrajudicial da alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), todo o procedimento até a venda corre em cartório, sem processo judicial — não existe “auto de arrematação” expedido por juiz. Por isso, o adquirente do imóvel no leilão (ou o próprio credor fiduciário, se ficou com o bem) precisa ajuizar ação de reintegração de posse, com pedido de liminar concedida assim que comprovada a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, com prazo de desocupação de 60 dias (art. 30 da Lei 9.514/1997). É a principal diferença para o leilão judicial: lá o mandado normalmente sai dentro do processo que já existe; aqui é sempre necessário abrir uma ação.
O que é o mandado de imissão na posse e quem o expede?
É a ordem escrita que o juiz dá para um oficial de justiça colocar o arrematante fisicamente na posse do imóvel arrematado. Em leilão judicial, ele é expedido pelo juiz da própria execução junto com a carta de arrematação (art. 901, §1º, e art. 903, §3º, do CPC); em leilão extrajudicial da alienação fiduciária, ele nasce de uma liminar concedida em ação de reintegração de posse (art. 30 da Lei 9.514/1997). Nos dois casos, é o oficial de justiça quem cumpre o mandado no local, podendo solicitar apoio policial se houver resistência.
