A venda de imóvel pela empresa parece uma decisão simples. No papel, basta assinar a escritura e recolher o imposto. Na prática, existe um detalhe capaz de multiplicar essa conta por cinco — e a Receita Federal acaba de deixá-lo ainda mais claro.
Talvez você já tenha ouvido a sugestão de bastidor: “muda a classificação contábil do imóvel para estoque, inclui compra e venda no objeto social e a empresa paga bem menos imposto na hora de vender”. A ideia soa engenhosa. O problema é que, na maioria dos casos, ela não funciona. E quem tenta pode terminar pagando ganho de capital de até 34% sobre o lucro da operação.
Ao longo deste artigo, você vai entender a regra atual, por que ela pesa tanto no bolso e, principalmente, quando ainda existe um caminho legal para pagar menos.
O que a Receita Federal decidiu em 2026
Em junho de 2026, a Receita publicou a Solução de Consulta Cosit nº 95. Trata-se de uma resposta oficial a uma dúvida de contribuinte. Ela vale para todo o país, de São Paulo ao restante do Brasil, porque o IRPJ e a CSLL são tributos federais.
O caso é bem comum. Uma empresa mantinha imóveis no patrimônio havia anos, registrados como bens de uso — o chamado ativo imobilizado. Depois, incluiu “compra e venda de imóveis” no objeto social e quis vender esses bens como se fossem mercadoria, para aproveitar uma tributação mais leve. A Receita disse não.
Trocar a “etiqueta contábil” não engana o Fisco
Aqui está o coração da decisão. O que define o imposto não é o rótulo atual do imóvel, nem a última alteração do contrato social. O que importa é a origem do bem: para que ele entrou na empresa.
Quando o imóvel foi comprado para uso, alugado ou apenas guardado para valorizar, a venda gera ganho de capital. E isso continua valendo mesmo que, pouco antes de vender, você reclassifique o bem para “estoque”. A própria norma afirma que o ganho de capital incide “ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda”.
Em bom português: mudar o rótulo às vésperas do negócio não muda a natureza da receita.
Por que essa diferença pesa tanto no bolso
Faça as contas com um exemplo redondo. Imagine um lucro de R$ 1 milhão na venda.
Se a operação for tratada como ganho de capital, o imposto pode alcançar 34% — a soma do IRPJ (15%, mais 10% de adicional) com a CSLL (9%). Isso significa até R$ 340 mil.
Agora, se a receita for da atividade imobiliária de verdade, a empresa no lucro presumido é tributada sobre um percentual presumido bem menor. A carga efetiva costuma girar em torno de 6% a 7%. No nosso exemplo, a diferença passa de R$ 270 mil.
Não é um detalhe. É a distância entre um bom negócio e um arrependimento caro.
Então não existe saída? Existe — e depende da origem do imóvel
A boa notícia é que a Receita não fechou todas as portas. Ela apenas reforçou uma linha divisória que já existia. Para saber de que lado o seu imóvel está, responda a uma pergunta honesta: por que esse bem entrou na empresa?
- Se ele foi comprado para revenda, e a empresa de fato atua comprando e vendendo imóveis, a venda entra como atividade — e paga menos.
- Se ele serviu de sede, galpão ou loja, foi alugado a terceiros ou ficou apenas esperando valorizar, a venda gera ganho de capital. Nesse caso, reclassificar não adianta.
O fator decisivo, portanto, é a destinação original do bem somada a uma atividade imobiliária real, com estrutura, habitualidade e coerência. Uma linha nova no contrato social, sozinha, não sustenta a economia de imposto diante de uma fiscalização.
Um caso real deixa a lição clara
A empresa que provocou a decisão era antiga, com mais de 80 anos de história. Nasceu no ramo de madeira e, com o tempo, construiu galpões que usou nas próprias operações e depois passou a alugar. Em 2020, incluiu a compra e venda de imóveis no objeto e tentou vender esses galpões pela tributação mais leve.
A Receita entendeu que os imóveis nasceram como bens de uso da empresa. Por isso, a venda teria de apurar ganho de capital, apesar da nova atividade prevista no contrato social.
O que fazer antes de vender um imóvel pela empresa
Antes de assinar qualquer venda de imóvel pela empresa, alguns cuidados evitam surpresas:
- Levante a história de cada imóvel: quando entrou, com que finalidade e como foi usado.
- Confirme se a atividade imobiliária é real, e não apenas uma cláusula recente no contrato.
- Mantenha coerência entre as operações. Tratar uma venda como atividade e outra como ganho de capital é um convite à autuação.
- Simule os dois cenários de imposto antes de decidir.
- Busque orientação especializada antes de reclassificar o bem ou fechar o negócio.
Vale ainda um alerta técnico para o seu contador e o seu advogado. A própria Solução de Consulta traz uma imprecisão no número do artigo citado: ela menciona o art. 225, quando o dispositivo aplicável é o art. 215, § 14, da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017. Confira a redação vigente antes de usar o texto em qualquer defesa.
A hora de decidir é antes de assinar
Depois da venda registrada, o imposto já nasceu, e pouco resta a fazer. Antes dela, ainda há espaço para planejar, ajustar a estrutura e, quando o caso permite, pagar menos com segurança.
Se você tem imóveis dentro de uma empresa ou de uma holding e pensa em vender, converse com um advogado especializado em direito imobiliário e tributário antes de dar o primeiro passo. Uma análise feita no momento certo pode valer centenas de milhares de reais — e livrar você de uma surpresa desagradável com o Fisco.
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