Investigamos os riscos que passam despercebidos antes de você dar o lance. Do edital à imissão na posse, com análise jurídica em cada etapa da arrematação.
ANTES DO LANCE
No leilão, o desconto só é vantagem quando vem com segurança. Um imóvel arrematado pode trazer dívidas, ocupação, pendências na matrícula ou vícios no procedimento — riscos que, sem análise prévia, podem comprometer o investimento. Nosso papel é verificar os pontos críticos antes do lance e acompanhar a aquisição do lance ao registro.
POR QUE LEILÃO
A oportunidade é real — o que muda o resultado é entrar com análise jurídica antes do lance.
Imóveis de leilão costumam ser arrematados abaixo do valor de mercado.
O ITBI incide sobre o valor de arrematação, e não sobre o valor de mercado do imóvel.
Na arrematação não há comissão de corretor sobre a aquisição.
Com a análise certa, o leilão vira uma via de ampliar patrimônio com os riscos mapeados.
COMO CONDUZIMOS
Um método claro, em quatro etapas, com acompanhamento em cada fase.
Análise do edital e da matrícula e parecer sobre os riscos e o custo real da arrematação.
Orientação na habilitação e no lance, inclusive sobre o uso de FGTS ou consórcio, quando cabível.
Acompanhamento do auto e da carta de arrematação até o registro do imóvel em seu nome.
Imissão na posse e tratamento das pendências remanescentes — do lance à escritura.
DUE DILIGENCE
Os pontos que separam uma boa oportunidade de um prejuízo.
Cada modalidade tem regras e riscos próprios — do rito da hasta pública à execução da garantia na alienação fiduciária. A análise é ajustada ao tipo de leilão e ao perfil do imóvel, porque o que protege o arrematante em um caso pode não se aplicar ao outro.
Já está de olho em um edital específico?
Fale com um EspecialistaAntes de dar o lance, estime o custo total da arrematação — lance, comissão do leiloeiro, ITBI e custas — na nossa calculadora de leilão de imóveis.
O CUSTO REAL
O lance é só a primeira linha da conta. Antes de participar, projete o custo total.
Em regra 5% sobre o valor da arrematação, conforme o edital.
O ITBI em regra incide sobre o valor da arrematação e é pago antes do registro; somam-se os emolumentos da carta e do Cartório de Imóveis.
Em leilão judicial, os débitos tributários anteriores (IPTU e taxas) se sub-rogam no preço por força de lei (art. 130, par. único, do CTN) — o STJ considera inválida cláusula de edital que os transfira ao arrematante (Tema 1.134). Já as dívidas de condomínio, por serem vinculadas ao imóvel, podem acompanhar o bem, conforme o edital e o processo.
Imóvel ocupado ou degradado consome tempo e orçamento — entra na conta antes do lance, não depois.
Vale saber: em leilão judicial, o CPC admite proposta de pagamento parcelado — no mínimo 25% à vista e o saldo em até 30 meses, garantido por hipoteca do próprio imóvel (art. 895), conforme as condições do edital. E há um piso para o desconto: não se admite lance a preço vil — inferior ao mínimo do edital ou, na sua ausência, a 50% da avaliação (art. 891).
IMÓVEL OCUPADO
Ocupação não é impedimento — é variável de planejamento.
Muitas vezes mais rápida e barata que a via judicial; um acordo documentado com prazo e condições resolve boa parte dos casos.
Nos leilões judiciais, o arrematante pede a imissão na posse nos próprios autos; nos extrajudiciais (alienação fiduciária), a lei prevê a reintegração de posse com liminar de desocupação em 60 dias, comprovada a consolidação da propriedade (art. 30 da Lei 9.514/97). O tempo total varia com o caso e a comarca — tipicamente 60 a 90 dias com o imóvel desocupado e de 4 a 8 meses quando há ocupante a desocupar.
Na aquisição de imóvel de alienação fiduciária, a lei prevê taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel (art. 37-A da Lei 9.514/97), devida pelo antigo devedor a quem adquire o bem, contada na forma e nos marcos temporais fixados na lei.
Locação anterior exige análise própria (denúncia, prazos e preferência). E a arrematação, embora perfeita e irretratável como regra, pode ser questionada e, em hipóteses legais, desfeita (art. 903 do CPC) — por isso a análise do processo de origem faz parte do parecer.
REPUTAÇÃO VERIFICADA
Avaliações reais e públicas no Google.
PERGUNTAS FREQUENTES
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