Descubra como a CNIB 2.0 impacta diretamente quem compra imóveis em leilões judiciais — e o que fazer para garantir seu direito ao registro
Você arrematou um imóvel em leilão judicial e, ao tentar registrar a carta de arrematação, se deparou com a temida mensagem: “Imóvel com indisponibilidades na CNIB”. E agora? É possível regularizar a situação? O juiz que determinou a venda pode cancelar essas indisponibilidades?
Neste artigo, vamos esclarecer tudo o que você precisa saber sobre a CNIB 2.0, a nova regulamentação do CNJ, e como ela afeta diretamente o registro da sua arrematação. Portanto, leia até o fim e evite prejuízos!
O que é a CNIB 2.0?
A CNIB 2.0 (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens) é a nova versão da plataforma nacional que concentra todas as ordens de bloqueio de bens móveis e imóveis em nome de pessoas físicas ou jurídicas. Ela foi regulamentada pelo Provimento CNJ nº 188/2024 e entrou em vigor em janeiro de 2025, sendo de uso obrigatório por todos os cartórios de registro de imóveis do Brasil.
Além disso, a CNIB 2.0 exige que notários e registradores consultem a base antes de lavrar ou registrar qualquer ato. Assim, se o CPF/CNPJ estiver com alguma restrição, o registro será negado — mesmo em casos de leilão.
O juiz pode cancelar todas as indisponibilidades de um imóvel leiloado?
Sim, o juiz da execução pode determinar a baixa de todas as indisponibilidades, desde que haja fundamentação legal e competência para tanto.
Isso porque a arrematação judicial é considerada, de acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ), uma forma originária de aquisição da propriedade. Em outras palavras:
- O arrematante não herda dívidas do antigo proprietário;
- O bem é transferido livre de ônus, inclusive indisponibilidades;
- As restrições não podem prevalecer contra o direito do arrematante de boa-fé.
O STJ já decidiu:
“A arrematação em hasta pública constitui aquisição originária da propriedade, não se transmitindo ao arrematante débitos ou restrições do antigo proprietário.”
(AgRg no AREsp 605.272/MG)
Portanto, o juiz pode, sim, expedir uma ordem que autorize o cancelamento de todas as indisponibilidades que estejam impedindo o registro do imóvel arrematado.
Mas atenção: nem toda indisponibilidade é “apagável” automaticamente
Embora o juiz da execução tenha autoridade sobre o processo em curso, algumas indisponibilidades são determinadas por outros órgãos e tribunais, como:
- Receita Federal;
- Justiça do Trabalho;
- TCU ou CGU;
- Ministério Público.
Nesses casos, é recomendável que o juiz oficie as autoridades responsáveis, ou mesmo decida pela baixa, se houver fundamentos claros de que a alienação foi judicial e expropriatória, e que a permanência do gravame viola os princípios da efetividade e da função social da arrematação.
Além disso, é fundamental que o pedido esteja bem fundamentado e contextualizado no processo judicial.
O que o arrematante deve fazer?
Passo a passo para garantir a baixa das indisponibilidades:
- Peça ao seu advogado que peticione nos autos da execução requerendo expressamente:
- A baixa de todas as indisponibilidades ativas no CPF/CNPJ do antigo proprietário;
- A determinação para que o cartório registre a arrematação livre de quaisquer gravames.
- Anexe a certidão da CNIB, preferencialmente atualizada, e informe todos os órgãos emissores das restrições.
- Fundamente sua petição na jurisprudência do STJ e no caráter originário da aquisição.
- Se necessário, ajuíze ação autônoma ou mandado de segurança contra o cartório ou a autoridade que recusar o registro.
Desse modo, você protege seu patrimônio e garante a efetivação do negócio.
Conclusão: Segurança depende de ação rápida e técnica
A CNIB 2.0 trouxe avanços em controle e transparência. Contudo, ela pode representar um grande obstáculo para arrematantes desavisados, especialmente quando há bloqueios indevidos ou supervenientes.
Portanto, com a ajuda de um advogado especializado, é possível garantir a baixa das indisponibilidades e concluir o registro do imóvel arrematado com segurança.
Não deixe seu arremate se transformar em dor de cabeça. Planeje-se juridicamente, e proteja seu investimento com uma assessoria que domina leilões, registro de imóveis e direito processual civil.
Caso tenha ficado com alguma dúvida, entre em contato conosco.
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