Alienação Fiduciária por Instrumento Particular: O Que Muda com a Decisão do CNJ

Entre junho e novembro de 2024, quem comprou um imóvel financiado direto com a incorporadora, ou quem pegou dinheiro emprestado dando um imóvel em garantia fora do circuito dos bancos, teve de pagar por uma escritura pública que antes não era exigida. O custo adicional de emolumentos foi estimado entre 0,8% e 2% do preço do imóvel, a depender do estado e do valor do bem.

Essa conta acaba de ser desfeita. Em decisão divulgada em julho de 2026, o Corregedor Nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell Marques, julgou procedente o pedido formulado pela União no Pedido de Providências 0007122-54.2024.2.00.0000 e determinou a mudança da norma que criava a exigência. Na prática, a alienação fiduciária por instrumento particular volta a valer para pessoas físicas e jurídicas em geral, dentro ou fora dos sistemas oficiais de financiamento, salvo onde lei federal exigir expressamente a escritura pública.

Vale entender o que exatamente mudou, o que continua igual, o que ainda depende de um passo formal e o que essa decisão significa para quem tem um contrato assinado na gaveta.

O que é alienação fiduciária por instrumento particular

A alienação fiduciária de imóveis é hoje a principal garantia usada no crédito imobiliário brasileiro. Funciona assim: quem toma o dinheiro transfere a propriedade do imóvel ao credor, em caráter resolúvel, e continua morando ou usando o bem. Quitada a dívida, a propriedade volta automaticamente.

Se a dívida não é paga, o credor requer a intimação do devedor para purgar a mora — quitando o atraso no prazo de quinze dias, na forma do art. 26, § 1º, da Lei 9.514/97 — e, não havendo pagamento, consolida a propriedade e leva o imóvel a leilão, sem necessidade de processo judicial.

O contrato que cria essa garantia pode assumir duas formas. A escritura pública é lavrada em um tabelionato de notas, com o pagamento de emolumentos calculados sobre o valor do negócio. O instrumento particular é um contrato assinado pelas partes, sem passar pelo tabelião — e, por força de lei, recebe “efeitos de escritura pública”, o que permite levá-lo diretamente ao registro.

Essa equiparação está no art. 38 da Lei 9.514/97, com a redação dada pela Lei 11.076/2004:

“Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.”

É uma exceção deliberada à regra geral do art. 108 do Código Civil. E o próprio art. 108 abre essa porta: ele começa dizendo “não dispondo a lei em contrário” antes de exigir escritura pública para negócios sobre imóveis acima de trinta salários mínimos. O Código Civil reforça o encaixe no art. 1.368-A, ao dispor que as demais espécies de propriedade fiduciária “submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial”.

A regra de 2024 que restringiu o instrumento particular

Em 2024, o CNJ deu nova redação ao art. 440-AO do Código Nacional de Normas – Foro Extrajudicial (Provimento 149, de 30 de agosto de 2023), por meio dos Provimentos 172, 175 e 177 daquele ano. A leitura adotada foi restritiva: o instrumento particular do art. 38 ficaria reservado às entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), com extensão às cooperativas de crédito e, apenas para os atos de transmissão dos recebíveis imobiliários lastreados em operações de crédito no âmbito do SFI, às companhias securitizadoras, aos agentes fiduciários e a outros entes sujeitos à regulamentação da CVM ou do Banco Central.

Quem ficou de fora dessa lista passou a precisar de escritura pública. Isso alcançou incorporadoras e loteadoras que financiam a própria carteira, empresas que davam imóveis em garantia de capital de giro, fundos e operações entre particulares.

A União levou o caso ao CNJ com números. Segundo a Nota SEI 7/2024/CGRFIN/SRMI/SRE-MF, do Ministério da Fazenda, elaborada a partir de estudo encomendado pela Abrainc — a associação das incorporadoras, parte interessada no resultado —, os emolumentos de escritura pública variam entre 0,8% e 2% do valor do imóvel. Aplicada essa faixa ao saldo das operações de crédito garantidas por imóveis em junho de 2024, considerando um Loan to Value de até 60%, o impacto estimado ficaria entre R$ 2,1 bilhões e R$ 5,2 bilhões para os tomadores de crédito. Para os financiamentos concedidos por incorporadoras e loteadoras, a estimativa anual foi de R$ 248 milhões a R$ 620 milhões. O ofício que instruiu o pedido foi assinado, em 2024, pelo ministro da Fazenda, Fernando Haddad.

Em 27 de novembro de 2024, o Corregedor Nacional concedeu liminar suspendendo os efeitos do Provimento 172/2024 e das alterações posteriores. A decisão final confirmou essa liminar em definitivo.

Os fundamentos da decisão

A decisão do CNJ se apoia, em boa medida, na fundamentação que o Supremo Tribunal Federal já havia desenvolvido sobre o tema, transcrita nos próprios autos.

O primeiro ponto é a localização do art. 38 dentro da Lei 9.514/97. Ele está no capítulo de disposições gerais e finais, e não no capítulo que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário. Ao analisar a questão, o STF registrou que o artigo “encontra-se nesse locus normativo justamente porque é aplicável a ambos os Capítulos”, isto é, aos contratos dentro e fora do SFI.

O segundo é o art. 22, § 1º, da Lei 9.514/97, com a redação da Lei 11.481/2007, que é expresso ao dizer que a alienação fiduciária “poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI”. Se a garantia não é exclusiva desses agentes, a forma de celebrá-la também não seria.

O terceiro é a jurisprudência. No Supremo Tribunal Federal, os Mandados de Segurança 39.805/DF e 39.930/DF, de relatoria do ministro Gilmar Mendes, julgados em 13/12/2024 e publicados em 16/12/2024, concederam a ordem para garantir a cada impetrante, “em todas as suas operações”, a formalização por instrumento particular com efeitos de escritura pública, “nos termos autorizados pela Lei 9.514/97”. São decisões proferidas em mandado de segurança, com eficácia entre as partes, e não teses de aplicação geral — mas foram determinantes na fundamentação. No Superior Tribunal de Justiça, a Quarta Turma já havia assentado, no AgInt no REsp 1.530.556/MS, relator ministro Antonio Carlos Ferreira, julgado em 11/10/2021 e publicado no DJe de 18/10/2021, que “revela-se legal a alienação fiduciária de imóvel para financiamento de capital de giro de empresa, sendo irrelevante que o referido bem não esteja vinculado ao Sistema Financeiro Imobiliário – SFI”.

O que continua obrigatório (e continua custando)

Aqui mora o mal-entendido mais comum sobre essa decisão. Dispensar a escritura pública não significa dispensar o cartório.

A garantia só nasce com o registro. O art. 23 da Lei 9.514/97 é expresso: “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”. No mesmo sentido, a Lei de Registros Públicos, no art. 167, I, item 48, incluído pela Lei 14.711/2023, sujeita a registro os negócios de instituição de direitos reais sobre imóveis, “respeitada a forma exigida por lei para o negócio jurídico, a exemplo do art. 108 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil)”.

A remissão ao art. 108 não desfaz o que se viu acima. O próprio art. 108 se abre com a ressalva “não dispondo a lei em contrário”, e o art. 38 dispõe: ele alcança “os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis” — o mesmo enunciado nuclear do art. 108, agora em lei posterior e especial, já que essa redação vem da Lei 11.076/2004. Resta a pergunta que a tese cartorária levanta: a garantia contratada fora do SFI é “ato referido nesta Lei”? É. O art. 22, § 1º, diz que a alienação fiduciária “poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI”. A própria Lei 9.514/97 disciplina a garantia constituída fora daquele sistema; sendo ato nela referido, atrai a forma do art. 38.

Vale insistir no ponto prático: sem registro, o contrato vale entre as partes, mas não cria a garantia real. E o registro tem os seus próprios emolumentos, que permanecem devidos. A economia recai sobre a escritura, não sobre o registro.

O registrador também mantém intacto o poder-dever de qualificar o título. A decisão é explícita ao dizer que subsiste ao registrador verificar “o atendimento aos requisitos legais do contrato, sobretudo aqueles previstos no art. 24 da Lei n. 9.514/1997”. Esse artigo lista o que o contrato precisa conter: o valor da dívida, sua estimação ou valor máximo; o prazo e as condições de reposição; a taxa de juros e os encargos; a cláusula de constituição da propriedade fiduciária com a descrição do imóvel e a indicação do título e modo de aquisição; a cláusula que assegure ao devedor a livre utilização do bem, exceto na inadimplência; a indicação do valor do imóvel para efeito de venda em leilão e os critérios de revisão; e a cláusula sobre os procedimentos dos arts. 26-A, 27 e 27-A.

Um contrato mal redigido continua sendo recusado — e agora sem a triagem prévia que o tabelião fazia. Conferência de poderes de representação, regularidade das assinaturas e reconhecimento de firma passam a ser tarefa das partes. Na fundamentação da decisão, o Corregedor Nacional afirma ser preciso orientar os registradores de imóveis para que não recusem a recepção, a qualificação ou o registro de instrumento particular com efeitos de escritura pública que preencha os requisitos legais, sob o fundamento exclusivo de não figurar no polo contratual entidade integrante do SFI, do SFH ou sujeita a regulação específica. A norma aprovada transforma essa orientação em vedação expressa, que passa a valer com a publicação do provimento.

Se o registrador ainda assim recusar o título, existe caminho: o interessado pode requerer que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la, na forma do art. 198, VI, da Lei 6.015/73 — em regra, o juiz corregedor permanente do registro de imóveis.

Há ainda uma ressalva na própria norma aprovada: a faculdade de usar instrumento particular vale “ressalvada a exigência de escritura pública em hipóteses de vedação expressa prevista em lei federal”. Se outra lei impuser a forma pública para determinado negócio, ela prevalece.

O que já vale e o que ainda depende de publicação

Este é o ponto que merece atenção de quem for agir com base na notícia.

A decisão determinou a alteração do art. 440-AO nos termos de uma minuta de provimento anexada aos autos. No documento, essa minuta ainda aparece sem numeração, identificada como “Provimento n. xxx/2026”, e o seu último artigo diz que ela entra em vigor na data de sua publicação. Até o fechamento deste texto, o portal de atos normativos do CNJ seguia exibindo o Provimento 175/2024 com a anotação de suspensão pela decisão neste mesmo Pedido de Providências.

Na prática, os efeitos se dividem. Os Provimentos 172, 175 e 177 estão suspensos desde novembro de 2024, de modo que a exigência de escritura pública já não se impõe às operações novas. Mas a convalidação expressa dos contratos passados e a vedação expressa de recusa registral constam da minuta e só produzirão efeito quando o provimento for publicado.

Uma observação sobre a natureza da decisão: trata-se de decisão monocrática do Corregedor Nacional de Justiça, e não de julgamento do Plenário do CNJ. O Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal já apresentou pedido de reconsideração nos autos, que foi indeferido, e a matéria pode ainda ser levada ao Plenário na forma do Regimento Interno do CNJ. As Corregedorias-Gerais de Justiça dos estados e do Distrito Federal foram incumbidas de divulgar e cumprir a decisão.

Há ainda um capítulo em aberto no Supremo, e ele é decisivo. A Segunda Turma do STF analisa o agravo regimental no Mandado de Segurança 40.223, que discute justamente se os Provimentos 172 e 175 do CNJ podiam restringir o instrumento particular às entidades do SFI e do SFH. No plenário virtual iniciado em 13 de fevereiro de 2026, o relator, ministro Gilmar Mendes, votou contra a restrição e foi acompanhado pelo ministro Dias Toffoli; o ministro Luiz Fux pediu vista e, em seguida, divergiu, votando para restabelecer os provimentos. O caso foi então retirado do ambiente virtual por pedido de destaque e deve ser julgado em sessão presencial da Segunda Turma, prevista para agosto de 2026 — turma que passa a ser presidida pelo próprio ministro Fux. Não há, portanto, resultado consolidado nem palavra final do colegiado sobre a matéria.

Quem for estruturar uma operação nas próximas semanas faz bem em confirmar a publicação do provimento, o andamento desse julgamento e a orientação da corregedoria do seu estado antes de fechar o formato do contrato.

Alienação fiduciária por instrumento particular: o que muda para você

A leitura muda conforme a sua posição no contrato.

Se você compra imóvel financiado pela incorporadora ou loteadora

Volta a ser possível assinar o contrato de compra e venda com financiamento e garantia fiduciária sem passar pelo tabelionato. Sobre um imóvel de R$ 500 mil, a faixa de 0,8% a 2% apontada no estudo citado na decisão corresponderia a algo entre R$ 4 mil e R$ 10 mil. O número é uma estimativa, extraída de estudo encomendado pela Abrainc e reproduzida em nota técnica do Ministério da Fazenda; as tabelas de emolumentos são estaduais e variam por faixa de valor, de modo que o percentual efetivo pode ficar bem distante do teto. Consulte a tabela do seu estado antes de projetar a economia. O registro segue devido.

Se você deu ou pretende dar um imóvel em garantia de crédito

Operações de capital de giro, empréstimos com garantia de imóvel (home equity) e crédito concedido por agentes que não são bancos voltam a poder ser formalizados por instrumento particular. Esse era justamente o cenário do precedente do STJ invocado na decisão.

Se você assinou um instrumento particular durante a vigência dos provimentos

Foi o ponto mais sensível de todos, e a decisão o enfrentou de forma expressa — embora por meio de uma minuta de provimento que, até o fechamento deste texto, ainda não havia sido publicada com número. A minuta considera “plenamente regulares e válidos todos os instrumentos particulares com efeitos de escritura pública celebrados antes ou durante a vigência dos Provimentos CN n.s 172/2024, 175/2024 e 177/2024, desde que atendidos os requisitos estabelecidos na legislação federal de regência”. A própria decisão descreve a medida como destinada a “anistiar o acervo passado”. Note as duas condições: a convalidação alcança o contrato que cumpra os requisitos legais, e o dispositivo que a prevê ainda aguarda publicação.

Se você já lavrou escritura pública

Nada a fazer. A decisão diz de forma direta que a mudança se dá sem anular “as escrituras públicas que tenham sido celebradas na égide dos referidos atos normativos”. A escritura continua sendo uma opção legítima, e há situações em que a intervenção do tabelião agrega segurança à operação — negócios entre partes que não se conhecem, estruturas societárias complexas ou imóveis com histórico registral acidentado.

Se você é o credor

A economia vem acompanhada de responsabilidade. Sem o tabelião conferindo documentos, poderes e capacidade das partes, essa checagem passa a ser inteiramente sua, e o erro só vai aparecer na qualificação registral ou, pior, na hora de executar a garantia. Uma análise prévia da matrícula e da documentação deixa de ser zelo extra e passa a ser parte do processo.

Perguntas frequentes

Ainda preciso de escritura pública para alienação fiduciária de imóvel?

Pela decisão do CNJ no Pedido de Providências 0007122-54.2024.2.00.0000, não é obrigatório, mesmo que nenhuma das partes integre o SFI ou o SFH. O art. 38 da Lei 9.514/97 permite escolher entre escritura pública e instrumento particular com efeitos de escritura pública. A escritura continua válida para quem preferir usá-la, e permanece exigida nas hipóteses em que lei federal a imponha expressamente.

O contrato por instrumento particular precisa ser registrado?

Sim. O art. 23 da Lei 9.514/97 condiciona a constituição da propriedade fiduciária ao registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, não há garantia real, apenas um contrato entre as partes. Os emolumentos de registro continuam devidos.

O cartório pode recusar o meu instrumento particular?

O registrador mantém o dever de qualificar o título e pode exigir a correção de falhas, sobretudo quanto aos requisitos do art. 24 da Lei 9.514/97. A decisão orienta os registradores a não recusar o instrumento particular com efeitos de escritura pública com fundamento exclusivo no fato de nenhuma das partes integrar o SFI, o SFH ou ser sujeita a regulação específica, e a norma aprovada torna essa vedação expressa a partir da publicação do provimento. Havendo recusa, o interessado pode pedir que o título e a declaração de dúvida sejam levados ao juízo competente, na forma do art. 198, VI, da Lei 6.015/73.

E os contratos que assinei enquanto os provimentos estavam em vigor?

A minuta aprovada pelo Corregedor os considera regulares e válidos, desde que atendam aos requisitos da legislação federal aplicável. Atenção ao estágio: essa convalidação expressa entra em vigor na data da publicação do provimento, que ainda não ocorreu. Até lá, o que ampara a operação é a suspensão dos provimentos restritivos, em vigor desde novembro de 2024.

Essa decisão vale para todo o país?

Sim, com uma ressalva quanto ao estágio. É decisão monocrática do Corregedor Nacional de Justiça em pedido de providências, com determinação de comunicação às Corregedorias-Gerais de Justiça dos estados e do Distrito Federal para divulgação e cumprimento. Por ser monocrática, e não do Plenário do CNJ, a matéria pode ainda ser submetida ao colegiado na forma do Regimento Interno. O Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal já teve indeferido um pedido de reconsideração nos autos. E a mesma questão aguarda julgamento na Segunda Turma do STF, em sessão presencial prevista para agosto de 2026, de modo que o quadro pode mudar.

Antes de assinar

A escolha entre escritura pública e instrumento particular deixou de ser uma imposição e voltou a ser uma decisão de estrutura da operação. Em alguns negócios, economizar os emolumentos do tabelionato é a escolha evidente. Em outros, a presença do tabelião funciona como uma camada de verificação que compensa o custo.

O que não muda em nenhum dos dois caminhos é a exigência de um contrato tecnicamente correto e de uma matrícula analisada antes da assinatura. É ali que a garantia se sustenta ou se perde. Se você está estruturando uma operação com garantia de imóvel, ou tem um contrato assinado durante o período dos provimentos e quer saber onde ele está, o caminho é analisar o caso concreto: a matrícula, o contrato e a situação registral.

Fontes

• CNJ, Corregedoria Nacional de Justiça, Pedido de Providências 0007122-54.2024.2.00.0000, decisão do ministro Mauro Campbell Marques, com minuta de provimento que altera o art. 440-AO do Provimento CNJ 149/2023. Consulte os atos normativos do CNJ.
• Lei 9.514/1997 — art. 22, § 1º (redação da Lei 11.481/2007); art. 23; art. 24; art. 26, § 1º; art. 38 (redação da Lei 11.076/2004).
• Código Civil (Lei 10.406/2002) — art. 108 e art. 1.368-A (incluído pela Lei 10.931/2004).
• Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) — art. 167, I, item 48 (incluído pela Lei 14.711/2023) e art. 198, VI (redação da Lei 14.382/2022).
• STF, Mandados de Segurança 39.805/DF e 39.930/DF, relator ministro Gilmar Mendes, julgados em 13/12/2024, publicados em 16/12/2024.
• STF, agravo regimental no Mandado de Segurança 40.223, Segunda Turma, relator ministro Gilmar Mendes — julgamento virtual iniciado em 13/02/2026, com pedido de vista e posterior divergência do ministro Luiz Fux; retirado do ambiente virtual por pedido de destaque, com sessão presencial prevista para agosto de 2026. Início do julgamento · Destaque e sessão presencial.
• STJ, AgInt no REsp 1.530.556/MS, relator ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/10/2021, DJe de 18/10/2021.
• Nota SEI 7/2024/CGRFIN/SRMI/SRE-MF, do Ministério da Fazenda, com as estimativas de impacto econômico reproduzidas na decisão.