Venda de Imóvel Penhorado por 51% da Avaliação: Por Que o STJ Não Anulou o Negócio

Descobrir que um imóvel foi vendido dentro de um processo de execução já é desconfortável. Descobrir que nem todas as regras do rito foram cumpridas parece a senha para desfazer tudo. A reação é natural: “se o procedimento falhou, a venda é nula”. Não é bem assim.

Foi o que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em maio de 2026, ao julgar o Recurso Especial 2.202.208. A resposta interessa a três públicos: quem investe em leilão de imóveis, quem tem um bem penhorado e quem já arrematou. Em uma frase: a venda de imóvel penhorado com falha no procedimento não é anulada de forma automática. Sem prejuízo comprovado, o negócio fica de pé.

O que aconteceu no caso julgado pelo STJ

Um banco cobrava uma dívida em uma execução. O devedor ofereceu alguns imóveis à penhora, entre eles um apartamento onde morava a própria filha. O bem foi a leilão. No primeiro, não houve arrematação. No segundo, parte dos imóveis foi arrematada, mas o apartamento da filha sobrou, sem comprador.

Foi aí que a história virou. Logo depois de encerrado esse segundo leilão, um interessado se aproximou da leiloeira, tirou dúvidas sobre o preço e foi informado de que poderia comprar o imóvel diretamente. Ele comprou. Pagou R$ 472.368,67 à vista por um bem avaliado em R$ 926.213,08, exatos 51% do valor de avaliação.

O antigo dono e a filha foram à Justiça. Pediram a anulação da venda com um argumento central: não foram intimados antes desse negócio direto e, por isso, teriam perdido a chance de apresentar uma proposta para manter o imóvel na família. Perderam na primeira instância, perderam no Tribunal de Justiça de Santa Catarina e, agora, perderam também no STJ.

O que é a “venda direta”, ou alienação por iniciativa particular

Quando o próprio credor não fica com o imóvel (a chamada adjudicação), a lei prevê duas formas de vendê-lo: a alienação por iniciativa particular, a chamada venda direta, e o leilão judicial. O Código de Processo Civil trata a venda direta como via preferencial, mas, na prática, é comum o leilão acontecer primeiro; quando ele fracassa, a venda direta entra em cena para o bem que sobrou. Foi o que ocorreu neste caso.

A venda direta está prevista no artigo 880 do Código de Processo Civil. O credor pode vender o bem por conta própria ou por meio de um corretor ou leiloeiro credenciado. É uma forma mais flexível de negociar: o juiz deixa de impor a rigidez das regras do leilão e passa a atuar como fiscal do negócio.

Só que essa flexibilidade tem um roteiro. O parágrafo 1º do mesmo artigo manda o juiz fixar o prazo da venda, a forma de divulgação, o preço mínimo, as condições de pagamento e as garantias. É esse roteiro que, no caso julgado, não foi seguido.

O erro no procedimento e por que a venda foi mantida

Aqui está o ponto que costuma pegar de surpresa quem lê a decisão. O STJ reconheceu que o rito foi descumprido. Faltaram três coisas:

• não houve pedido do credor para vender o bem diretamente;
• não houve intimação das partes antes da venda;
• não houve fixação das condições pelo juiz.

Ou seja: o procedimento do artigo 880 não foi cumprido à risca. Mesmo assim, a venda foi mantida. Por quê? Porque vigora no processo brasileiro um princípio antigo e prático: não há nulidade sem prejuízo. Um ato defeituoso só é anulado quando o defeito causa um dano concreto a alguém. Se o resultado teria sido o mesmo, a Justiça aproveita o ato em vez de refazer tudo. Esse é um dos motivos que ajudam a entender quando a arrematação de um imóvel pode, de fato, ser cancelada.

No caso, vários elementos pesaram a favor do comprador:

• depois da venda, o banco credor concordou com o negócio;
• o juiz homologou a alienação, ratificando a sua legalidade;
• o preço ficou acima de 50% da avaliação;
• o pagamento foi à vista;
• a negociação foi conduzida por uma leiloeira com mais de trinta anos de atuação.

Junte tudo isso e a conta fecha. Houve falha formal, mas o negócio foi vantajoso, transparente e chancelado pela Justiça. Anular só pela falha seria formalismo puro.

Por que a família não conseguiu provar prejuízo

O prejuízo alegado pelos autores era a perda da chance de exercer preferência e manter o imóvel na família. O STJ rejeitou o argumento, por dois motivos bem concretos.

Primeiro, a família sabia. O irmão e o filho do devedor estavam presentes e tinham plena ciência do interesse do comprador, mesmo depois do fim do segundo leilão. Podiam ter feito uma proposta. Preferiram não fazer.

Segundo, a tese apareceu tarde. A alegação de “perda da chance de preferência” só surgiu no meio do processo, na réplica. Não estava na petição inicial nem nas manifestações apresentadas na época da arrematação. Um prejuízo que só é lembrado depois, quando o negócio já incomoda, tem pouca força. Sem dano real e demonstrado, não há o que anular.

E o “preço vil”? Vender por menos da metade vale?

Essa é a dúvida que quase todo mundo tem ao ver um imóvel de quase R$ 1 milhão sair por menos da metade.

A regra está no artigo 891 do CPC: considera-se vil o preço abaixo do mínimo fixado pelo juiz; se não houver mínimo definido, é vil o valor inferior a 50% da avaliação. Preço vil é motivo para anular. Se você quer entender melhor esse ponto, veja como o preço de um imóvel em leilão é definido.

No caso julgado, isso nem chegou a ser problema: a venda foi fechada por 51% da avaliação, ou seja, acima do piso. Mas o STJ foi além e fez uma ressalva importante. Mesmo abaixo de 50%, a venda nem sempre é vil. Em situações excepcionais, olhando as circunstâncias do caso, o Tribunal já admitiu arrematações por menos da metade sem considerar o preço aviltado. É a exceção, não a regra, mas ela existe.

Venda de imóvel penhorado: o que a decisão do STJ muda para você

Antes dos recados práticos, uma ressalva importante: essa é uma decisão de uma turma do STJ em um caso concreto, não um julgamento de recurso repetitivo. Ou seja, ela orienta os tribunais, mas não obriga automaticamente todos os juízes. Feita a observação, a leitura muda conforme o seu lado da mesa.

Se o seu imóvel está em execução

Fique atento. Depois de um leilão sem arrematação, o bem pode ser vendido diretamente, e a falta de intimação prévia, sozinha, não garante que você consiga anular o negócio depois. A intimação continua sendo um direito seu; o que essa decisão mostra é que, faltando prejuízo, a falha isolada não derruba a venda. Acompanhar o processo de perto e agir no momento certo, inclusive apresentando proposta quando cabível, vale mais do que contar com uma nulidade futura.

Se você pretende anular uma venda

Não basta apontar o erro. A pergunta que o juiz vai fazer é outra: qual foi o prejuízo concreto? Prepare-se para demonstrar o dano, com fatos e documentos, desde a primeira oportunidade. Argumento levantado tarde perde peso.

Se você arrematou ou pretende arrematar

Essa decisão reforça a segurança do seu investimento. Homologação judicial, preço acima de 50% da avaliação e pagamento à vista foram alguns dos elementos que o STJ considerou para concluir que não houve prejuízo. Mas a decisão pesou o conjunto das circunstâncias do caso, e não uma fórmula fixa que valha para toda arrematação. Cada leilão tem armadilhas próprias, e é por isso que checar a matrícula, o edital e o processo antes do lance faz diferença. Não à toa, boa parte dos problemas nasce de dívidas ocultas que só aparecem depois de arrematar.

Se você conduz uma execução

Um aviso necessário a quem está do lado do credor ou atua como leiloeiro: a decisão não autoriza pular etapas. Requerimento do exequente, intimação das partes e fixação das condições pelo juiz continuam sendo exigências da lei. A exceção reconhecida pelo STJ dependeu de um conjunto específico de circunstâncias e da ausência de prejuízo comprovado. Não é um salvo-conduto para ignorar o rito de propósito.

Perguntas frequentes

Toda falha no procedimento do leilão anula a venda?

Não. Pela decisão do STJ, a falha só anula quando causa um prejuízo concreto e comprovado. Sem prejuízo, o negócio é mantido, mesmo que o rito do artigo 880 do CPC não tenha sido cumprido à risca.

Vender um imóvel por menos da metade da avaliação é sempre preço vil?

Como regra, sim: abaixo de 50% da avaliação, o preço é considerado vil. Mas o STJ admite exceções, quando as circunstâncias do caso justificam um valor menor sem caracterizar aviltamento.

Quem tem o imóvel penhorado precisa ser avisado antes da venda direta?

O procedimento previsto em lei manda intimar as partes. No caso julgado, essa intimação não ocorreu e, ainda assim, a venda foi mantida, porque a família tinha ciência do interesse do comprador e não sofreu prejuízo real com a falha.

Essa decisão vale para todos os processos do país?

Ela foi proferida pela Terceira Turma do STJ em um caso concreto, não em julgamento de recurso repetitivo. Por isso, não vincula automaticamente os demais processos. Ainda assim, segue uma linha já consolidada no Tribunal, a de que a nulidade depende de prejuízo, e serve de forte orientação para casos semelhantes.

Antes de dar (ou contestar) o próximo lance

Leilão e execução são terrenos em que o detalhe processual decide o resultado. A mesma falha que parece fatal pode não anular nada; o mesmo desconto que parece imbatível pode esconder um risco na matrícula. Ler a decisão do STJ ajuda, mas cada caso é um caso.

Se você tem um imóvel em execução, pensa em arrematar ou quer avaliar as chances de contestar uma venda, o caminho seguro é analisar o processo concreto antes de decidir. Uma leitura técnica da matrícula, do edital e dos autos costuma revelar o que realmente está em jogo.

Fonte: STJ, Recurso Especial 2.202.208/SC, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 05/05/2026. Leia a notícia oficial no site do STJ.