A escolha entre a Tabela SAC e a Tabela Price representa uma decisão determinante no financiamento de um imóvel. Embora muitas pessoas considerem apenas o valor da parcela, essa análise superficial pode levar a surpresas desagradáveis no futuro.
Neste artigo completo, você aprenderá:
- Como funciona cada sistema de amortização;
- Quais são suas diferenças práticas e jurídicas;
- Um exemplo detalhado com juros de 12% ao ano;
- Como interpretar o CET – Custo Efetivo Total;
- E, principalmente, qual modelo é mais vantajoso conforme o seu perfil.
📘 O que é a Tabela SAC?
Em primeiro lugar, a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) é a mais popular no Brasil. Ela é amplamente utilizada em contratos dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), justamente por proporcionar amortizações previsíveis.
Características principais:
- A amortização mensal permanece constante;
- Os juros diminuem à medida que o saldo devedor reduz;
- Como resultado, as parcelas iniciam maiores e caem progressivamente;
- Em consequência, o saldo devedor é reduzido de forma mais acelerada;
- O custo total do financiamento, por sua vez, costuma ser inferior ao da Tabela Price.
Portanto, a SAC é mais indicada para quem possui estabilidade financeira e deseja economizar no longo prazo.
📗 O que é a Tabela Price?
Por outro lado, a Tabela Price, também chamada de Sistema Francês de Amortização, apresenta parcelas fixas do início ao fim. Assim, ela oferece previsibilidade, o que agrada muitos compradores.
Características principais:
- O valor das parcelas não varia ao longo do tempo;
- No início, a maior parte da parcela corresponde a juros;
- A amortização é crescente, ou seja, aumenta gradualmente;
- Por conseguinte, o saldo devedor demora mais para cair;
- O valor final pago ao banco é maior do que no sistema SAC.
Apesar disso, muitos consumidores optam por esse sistema, principalmente por acreditarem que parcelas fixas são sinônimo de segurança. Contudo, isso pode mascarar o custo real da dívida.
📊 Comparativo entre Tabela SAC e Price
A seguir, confira a tabela comparativa entre os dois sistemas:
| Critério | Tabela SAC | Tabela Price |
|---|---|---|
| Parcelas iniciais | Mais altas | Mais baixas |
| Parcelas finais | Mais baixas | Iguais às iniciais |
| Amortização | Constante | Crescente |
| Juros pagos ao longo do tempo | Menores | Maiores |
| Redução do saldo devedor | Mais rápida | Mais lenta |
| Ideal para | Quem quer pagar menos no total | Quem precisa de previsibilidade |
Desse modo, torna-se mais fácil compreender qual modelo atende melhor à sua necessidade.
📉 Exemplo prático: SAC x Price com juros de 12% ao ano
Vamos a um exemplo prático. Suponha um financiamento de R$ 240.000,00, em 360 meses (30 anos), com juros de 12% ao ano (aproximadamente 0,948% ao mês).
▪️ Tabela SAC:
- 1ª parcela: R$ 3.246,00
- Última parcela: R$ 1.267,00
- Total pago: R$ 519.240,00
- Total de juros: R$ 279.240,00
▪️ Tabela Price:
- Parcelas fixas: R$ 2.572,00
- Total pago: R$ 926.000,00
- Total de juros: R$ 686.000,00
➡️ Conclusão prática: Apesar da Price oferecer parcelas iniciais menores, o custo final é R$ 406.760,00 mais alto. Portanto, é fundamental considerar o valor total da dívida e não apenas o valor da parcela.
📌 Analise o CET (Custo Efetivo Total): mais importante do que a parcela
Em segundo lugar, uma análise eficaz do financiamento deve ir além do valor da parcela. Para isso, é imprescindível compreender o CET – Custo Efetivo Total.
O que é o CET?
O CET é o indicador que reflete quanto você realmente pagará pelo financiamento. Em outras palavras, ele contempla todos os encargos incidentes na operação, e não apenas os juros.
O que compõe o CET?
Segundo o Banco Central, o CET inclui:
- Juros contratuais;
- Taxas administrativas e operacionais;
- Tarifa de Abertura de Crédito (TAC);
- Seguros obrigatórios: MIP (morte/invalidez) e DFI (danos ao imóvel);
- Avaliação do imóvel;
- Despesas cartorárias, quando aplicável;
- E qualquer outro custo vinculado à liberação do crédito.
Logo, é o CET que permite avaliar com precisão o custo total da dívida.
Por que o CET é decisivo?
Ainda que duas propostas tenham parcelas semelhantes, seus CETs podem variar significativamente. Como consequência, o valor final do imóvel financiado pode diferir em centenas de milhares de reais.
Como analisá-lo corretamente?
- Solicite ao banco o CET antes de assinar qualquer documento;
- Compare ofertas de diferentes instituições financeiras;
- Observe o CET ao lado do número de parcelas e do sistema de amortização adotado.
Além disso, a Resolução nº 3.517/2007 do Banco Central exige a divulgação clara e prévia do CET. A omissão dessa informação pode ser considerada prática abusiva.
⚠️ Outros cuidados essenciais
1. Não decida com base apenas na parcela menor
Inicialmente, a Tabela Price pode parecer mais confortável. No entanto, com o passar do tempo, o custo acumulado da dívida mostra-se muito superior.
2. Fique atento às cláusulas de correção
Alguns contratos são corrigidos por índices como INCC ou IPCA. Portanto, é necessário entender como isso impactará o valor da parcela ao longo dos meses.
3. Considere sua capacidade de pagamento futura
Se você possui renda estável e perspectiva de crescimento, a SAC pode ser mais adequada. Por outro lado, se precisa controlar o orçamento com mais rigidez no curto prazo, a Price pode fazer mais sentido — ainda que seja mais onerosa.
✅ Qual tabela de amortização é melhor?
A melhor escolha depende, sobretudo, do seu perfil financeiro.
➕ Tabela SAC é ideal para:
- Quem deseja pagar menos juros no total;
- Quem tem maior capacidade financeira no início do contrato;
- Quem planeja quitar ou vender o imóvel antecipadamente.
➕ Tabela Price é ideal para:
- Quem busca parcelas fixas e previsíveis;
- Quem possui orçamento restrito no curto prazo;
- Quem pretende seguir com o contrato até o final.
Em suma, o ideal é fazer uma escolha técnica, com base em dados e não em impressões.
⚖️ Importância da análise jurídica especializada
É imprescindível que você, antes de assinar qualquer contrato, realize uma revisão jurídica completa. Essa análise deve incluir:
- Verificação de cláusulas abusivas;
- Identificação de riscos ocultos;
- Cálculo do CET real;
- Revisão das condições de quitação antecipada e portabilidade;
- Análise dos riscos da alienação fiduciária (regida pela Lei 9.514/97).
Ademais, o contrato de financiamento imobiliário é um compromisso de longo prazo. Por essa razão, todo cuidado é necessário.
📝 Conclusão
A decisão entre Tabela SAC ou Tabela Price deve ser tomada com cautela, técnica e planejamento. Ainda que a Price possa parecer mais vantajosa no início, seu custo total é significativamente maior. A SAC, por sua vez, exige maior capacidade inicial, mas oferece economia substancial no longo prazo.
✅ Compare propostas, analise o CET, entenda as cláusulas contratuais e conte sempre com o apoio de um advogado especialista em Direito Imobiliário.
Caso tenha ficado com alguma dúvida, entre em contato conosco.
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