ITBI em São Paulo: pague o valor certo, no momento certo

O que é o ITBI e quem paga

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal (art. 156, II, da Constituição) que incide sobre a transmissão onerosa de imóveis entre pessoas vivas — como na compra e venda, na permuta e na cessão de direitos sobre o imóvel. Doações e heranças não pagam ITBI, e sim o ITCMD, que é estadual. Quem recolhe o imposto é definido pela lei de cada município; em São Paulo, em regra, o responsável é o comprador. O recolhimento é condição para registrar a transferência no Cartório de Registro de Imóveis — e é o registro, não o pagamento isolado, que efetivamente transfere a propriedade.

A base de cálculo é o valor da transação, não o venal do IPTU

A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel — e o valor que você declara na transação presume-se corresponder a esse valor de mercado. Ela não se vincula ao valor venal do IPTU nem ao “valor venal de referência” que muitas prefeituras usam. O Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP, julgado em 2022 sob o rito dos recursos repetitivos): a prefeitura só pode afastar o valor declarado por meio de processo administrativo regular (art. 148 do CTN), com contraditório — não pode arbitrar um valor de referência unilateral. O Tribunal de Justiça de São Paulo segue a mesma linha. Na prática, muitos compradores pagam ITBI a mais, porque a cobrança parte de um valor de referência acima do preço real do negócio. Conferir a base antes de recolher — ou pedir a revisão depois — costuma representar uma economia relevante e legítima.

Como o TMLADV ajuda

• Conferência da base de cálculo e da alíquota antes do recolhimento, para você pagar o valor correto.
• Contestação administrativa ou judicial quando a cobrança vem acima do valor real da transação.
• Pedido de restituição do ITBI pago a maior (repetição de indébito).
• Orientação sobre o momento e o responsável pelo recolhimento, evitando atraso e autuação.
• ITBI em situações específicas — imóvel na planta, imóvel arrematado em leilão, financiado, integralização de capital e permuta —, passando também pela compra e venda e pela regularização do imóvel.

Perguntas frequentes sobre o ITBI

O que é o ITBI e quem paga?

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis entre pessoas vivas — compra e venda, permuta e cessão de direitos. Quem recolhe é definido pela lei de cada município; em São Paulo, em regra, o comprador.

Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo?

No município de São Paulo, a alíquota é de 3% sobre a base de cálculo. Em outros municípios ela varia (em geral entre 2% e 3%), conforme a lei local.

Como o ITBI é calculado?

É a alíquota do município aplicada sobre a base de cálculo. A base é o valor de mercado do imóvel, presumindo-se que o valor declarado na transação corresponde a ele — não é o valor venal do IPTU.

A prefeitura pode cobrar o ITBI sobre o “valor venal de referência”?

Não como regra. Pelo Tema 1.113 do STJ (recurso repetitivo), o valor declarado presume-se equivalente ao de mercado, e a prefeitura só pode afastá-lo por processo administrativo próprio (art. 148 do CTN). Cobranças automáticas sobre um valor de referência maior podem ser contestadas.

Quando o ITBI deve ser pago?

O momento é definido pela lei de cada município, mas o recolhimento é, em regra, condição para registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis — e é o registro que transfere a propriedade.

É possível parcelar o ITBI?

Depende da legislação do município. Alguns permitem o parcelamento; é preciso verificar as regras e os prazos locais.

Paguei ITBI a mais. Dá para receber de volta?

Sim. Quando o imposto é recolhido sobre um valor maior que o da transação, cabe pedido de restituição (repetição de indébito), administrativo ou judicial, no prazo de 5 anos contados do pagamento (arts. 165 e 168 do CTN).

Como funciona o ITBI no imóvel comprado na planta?

A base de cálculo continua sendo o valor da transação. Imóveis na planta têm particularidades quanto ao momento do fato gerador e ao valor a considerar, e merecem análise caso a caso para evitar pagamento a maior.

Quanto se paga de ITBI no imóvel arrematado em leilão?

O ITBI incide na arrematação, e prevalece o entendimento de que a base é o valor da arrematação (o lance vencedor), não um valor de referência da prefeitura — ponto que comporta discussão em casos específicos e merece análise individual.

Como é o ITBI no imóvel financiado?

O ITBI incide sobre o valor total da transação, ainda que parte seja financiada, e costuma ser exigido antes do registro da compra.

Qual a diferença entre ITBI e ITCMD?

O ITBI é municipal e incide sobre transmissões onerosas entre vivos (compra e venda). O ITCMD é estadual e incide sobre transmissões gratuitas — doação e herança (causa mortis).

Existe isenção de ITBI?

Depende do município — alguns preveem isenção para a primeira aquisição em programas habitacionais de baixo valor. Há ainda imunidade constitucional (art. 156, §2º, I, da Constituição) na integralização de imóveis ao capital de empresas e nas operações de fusão, incorporação ou cisão — nessas últimas, a imunidade não vale se a atividade preponderante do adquirente for imobiliária.