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A Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026 (DOU 14/01/2026), alterou o Código Tributário Nacional e redefiniu a base de cálculo do ITBI: (1) a Prefeitura deixa de ser obrigada a aceitar o valor declarado e passa a estimar o valor venal como o de mercado, por critérios técnicos; (2) esse valor é apurado pelo cruzamento de dados de cartórios (obrigados a partilhar operações), preços da região e características do imóvel; (3) o ônus da prova tende a recair sobre o contribuinte, que deverá comprovar que o valor estimado não se aplica ao seu caso, por avaliação contraditória com laudos. No exemplo do artigo, um imóvel comprado por R$ 700 mil, avaliado em R$ 1 milhão, eleva o ITBI (alíquota de 3%) de R$ 21.000 para R$ 30.000. As novas regras dependem de lei municipal, tendem a valer a partir de 2027 e são contestadas frente ao Tema 1.113 do STJ.
Tempo de leitura: 4 min · Autor: Eduardo Macedo Leme Tatit · Atualizado em junho de 2026
A compra da casa própria ou o investimento em imóveis sempre exigiu planejamento financeiro. No entanto, a aprovação da Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, trouxe uma mudança silenciosa, mas com impacto direto no seu bolso: a nova forma de cálculo do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis).
Muitos compradores concentram-se apenas no valor da entrada e das prestações do financiamento. Contudo, ignorar as novas regras tributárias pode resultar numa surpresa desagradável no momento de registrar a escritura. Neste artigo, explicamos de forma simples o que mudou e como isso afeta o custo final da sua aquisição.
O Fim do Valor Declarado: A Prefeitura Decide o Preço
Antigamente, existia um entendimento consolidado nos tribunais de que o ITBI deveria ser calculado sobre o valor da transação declarado no contrato. Ou seja, se você pagasse R$ 500 mil por um imóvel, o imposto incidiria sobre esses R$ 500 mil, salvo se o Fisco provasse alguma fraude.
Agora, a Lei Complementar 227 alterou o Código Tributário Nacional (art. 38) e mudou essa lógica: as Prefeituras passam a ter autorização expressa para estimar, por critérios técnicos previamente divulgados, o valor de mercado do imóvel como base do imposto.
Atenção, porém: essa nova base de cálculo depende de lei municipal e do respeito à anterioridade — na prática, tende a só valer a partir de 2027 — e ainda colide com o Tema 1.113 do STJ, que fixou que a base do ITBI é o valor declarado da transação (presumido como de mercado), só afastável pelo Município por processo administrativo próprio. Por isso, a cobrança sobre um valor estimado acima do negociado tende a ser judicializada.
Na prática, isso significa que o Município não é mais obrigado a aceitar o valor que você negociou com o vendedor. A administração pública utilizará uma espécie de “tabela de referência” ou algoritmo próprio para definir quanto vale o seu imóvel aos olhos do Fisco.
Como a Prefeitura Sabe o Valor do Imóvel?
Você pode estar a se perguntar: “Como a Prefeitura sabe quanto vale o apartamento que eu comprei?”. A nova lei criou mecanismos inteligentes de cruzamento de dados para “alimentar” o sistema de avaliação municipal.
As Prefeituras utilizarão as seguintes fontes de informação :
- Análise de Preços: Monitoramento de ofertas e vendas realizadas na mesma região.
- Informações de Cartórios: Os serviços notariais e de registro são agora obrigados a partilhar dados de todas as operações imobiliárias.
- Características do Imóvel: Dados como localização, tipologia, área construída e padrão de acabamento.
Consequentemente, se você encontrar uma grande oportunidade de negócio — como um imóvel precisando de reformas ou vendido com urgência — e pagar um valor abaixo da média, o sistema da Prefeitura provavelmente ignorará esse “desconto”. O imposto será cobrado sobre o valor que a Prefeitura considera “normal” para aquela zona.
O Impacto no Seu Bolso: Um Exemplo Prático
Para ilustrar o impacto financeiro, imagine o seguinte cenário:
Você encontrou um apartamento antigo num bairro nobre que precisa de uma reforma total. O valor de mercado de um imóvel pronto na região é de R$ 1 milhão. No entanto, devido ao mau estado de conservação, você conseguiu comprá-lo por R$ 700 mil.
- Cenário Antigo: Você pagaria o ITBI (supondo uma alíquota de 3%) sobre os R$ 700 mil. O custo seria de R$ 21.000,00.
- Cenário Atual (LC 227/2026): A Prefeitura, utilizando os seus critérios técnicos de localização e metragem (sem ver o estado interno do imóvel), avalia-o por R$ 1 milhão. O imposto sobe para R$ 30.000,00.
Resultado: Você terá um aumento de mais de 40% no custo do imposto, a menos que consiga provar que a avaliação da Prefeitura está errada.
Como se Proteger: A Avaliação Contraditória
A lei permite que o contribuinte conteste o valor estimado pelo Município. Na nova sistemática, porém, o ônus de demonstrar que o valor real é menor tende a recair sobre o contribuinte.
Isso significa que, para pagar o imposto sobre o valor real da transação, você terá que instaurar um processo administrativo de avaliação contraditória (art. 38, §3º, do CTN). Nesse caso, será necessário apresentar provas robustas, como laudos técnicos de engenharia e fotos que demonstrem a realidade do imóvel.
Portanto, a burocracia e os custos para regularizar a compra aumentaram.
Conclusão
A compra de imóveis no Brasil ficou mais complexa em 2026. A Lei Complementar 227 deu aos Municípios ferramentas poderosas para aumentar a arrecadação do ITBI, aproximando o valor fiscal do valor de mercado de forma automática.
Se você pretende comprar um imóvel, prepare o seu caixa. Considere no seu orçamento que o imposto pode vir mais alto do que o calculado sobre o contrato. Além disso, documente rigorosamente o estado do bem antes de fechar o negócio. Essa documentação será a sua principal defesa caso precise contestar uma cobrança excessiva.
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Orientação jurídica: revisar o ITBI cobrado sobre o valor de mercado.
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