Alienação Fiduciária por Contrato Particular: O Que Muda

“Não precisa mais de escritura pública” é uma frase que pode levar a dois erros opostos. O primeiro é imaginar que toda alienação fiduciária fora de banco agora dispensa cuidados formais. O segundo é continuar exigindo escritura pública apenas porque nenhuma das partes integra o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

A informação correta está entre esses extremos. A Corregedoria Nacional de Justiça, no Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, afastou a restrição criada em 2024. Segundo a divulgação do IRIB e do Registro de Imóveis Brasil, a ausência de instituição financeira ou de outro agente regulado não é fundamento autônomo para recusar o título; a qualificação registral pelos demais requisitos permanece.

Isso recoloca em primeiro plano o que a própria Lei nº 9.514/1997 já prevê. A seguir, separo a forma do contrato, a constituição da garantia e os cuidados que permanecem indispensáveis.

O que a Lei nº 9.514/1997 permite

A alienação fiduciária é uma garantia. Em termos simples, o imóvel fica vinculado à dívida: o devedor pode permanecer na posse e usar o bem, mas, com o registro do contrato, a propriedade fiduciária é atribuída ao credor até a quitação, nos limites do contrato e da lei.

Dois dispositivos são centrais. O art. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 autoriza a contratação da alienação fiduciária por pessoa física ou jurídica, sem reserva exclusiva às entidades que operam no SFI. Já o art. 38 permite que os atos e contratos abrangidos pela lei sejam celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Em outras palavras: o fato de a operação não envolver banco não torna a escritura pública automaticamente obrigatória. A forma particular é admitida quando o negócio está efetivamente submetido ao regime da Lei nº 9.514/1997 e o título atende aos requisitos aplicáveis.

Essa distinção importa em operações como uma venda a prazo financiada diretamente pelo vendedor ou um crédito privado garantido por imóvel. Não é o rótulo comercial da operação que resolve o tema; é a estrutura jurídica da garantia, o conteúdo do título e a possibilidade de seu registro.

O que a decisão do CNJ esclareceu

Em 2024, os Provimentos CNJ nº 172 e nº 175 — ambos hoje indicados como suspensos no portal de atos do Conselho — introduziram uma leitura restritiva para o instrumento particular. O Provimento nº 172 e o Provimento nº 175 trazem a anotação de suspensão pelo PP nº 0007122-54.2024.2.00.0000.

Segundo as divulgações do IRIB e do Registro de Imóveis Brasil, o julgamento afastou a recusa fundada exclusivamente na ausência, no polo contratual, de entidade integrante do SFI, do SFH ou sujeita a regulação específica, preservados os demais requisitos legais e registrais.

A ressalva é decisiva. A decisão não obriga o cartório a registrar qualquer documento particular. Ela impede uma recusa fundada exclusivamente na identidade não regulada das partes. Persistem a análise da matrícula, a representação de quem assina, a especialidade do imóvel, os requisitos do contrato e todas as demais exigências registrais cabíveis.

Sem registro, não nasce a propriedade fiduciária

Este é o ponto que diferencia uma garantia regularmente constituída de uma relação contratual ainda sem a eficácia real própria da garantia. Pelo art. 23 da Lei nº 9.514/1997, a propriedade fiduciária de imóvel se constitui mediante o registro do contrato no Registro de Imóveis competente.

Assim, assinar o instrumento particular é uma etapa, não a última. Enquanto o título não ingressa na matrícula, ele não constitui a propriedade fiduciária nem produz a eficácia real própria dessa garantia perante terceiros.

A possibilidade de instrumento particular não dispensa o procedimento registral. O título continua sujeito à qualificação e o registro permanece necessário para constituir a propriedade fiduciária.

Para entender por que a matrícula precisa ser verificada antes da assinatura, veja também nosso conteúdo sobre compra e venda de imóveis. Em qualquer operação imobiliária, é nela que se conferem titularidade, ônus e restrições relevantes.

O que o instrumento particular precisa conter

O art. 24 da Lei nº 9.514/1997 exige, entre outros elementos, o valor da dívida — ou sua estimação ou valor máximo —, o prazo e as condições de reposição do crédito, os juros e encargos, a cláusula constitutiva com descrição e título de aquisição do imóvel, a livre utilização pelo fiduciante salvo inadimplemento, o valor do imóvel e seus critérios de revisão para leilão, além da disciplina contratual dos procedimentos legais de excussão.

O mesmo artigo traz outras informações necessárias à disciplina da garantia e do procedimento de inadimplemento. Por isso, copiar um contrato de compra e venda comum e acrescentar a expressão “alienação fiduciária” não resolve. O documento precisa refletir a operação concreta e conter os elementos exigidos pela legislação.

Há ainda verificações que não desaparecem com a possibilidade de instrumento particular: poderes de representação em pessoa jurídica, capacidade e qualificação das partes, situação civil quando relevante, correspondência entre a descrição contratual e a matrícula, certidões e demais documentos que a operação exigir.

O que muda na prática

Para quem vende um imóvel com pagamento parcelado, a medida amplia uma alternativa de formalização da garantia sem presumir que uma escritura pública seja indispensável. Para quem toma crédito dando o imóvel em garantia, pode reduzir uma etapa formal, desde que a operação seja estruturada no regime adequado e levada a registro.

Para o credor, o ganho de forma não substitui a gestão de risco. A garantia só será tão sólida quanto a matrícula, o contrato e o registro. Para o devedor, o instrumento particular não reduz as consequências do inadimplemento previstas na Lei nº 9.514/1997. O procedimento fiduciário continua a exigir atenção aos prazos e às notificações; nosso guia sobre direito de preferência nos leilões fiduciários explica uma dessas etapas.

Roteiro seguro antes de levar o título ao cartório

1. Confirme a estrutura da operação. Identifique quem é devedor, quem é credor, qual obrigação será garantida e se a Lei nº 9.514/1997 é aplicável.
2. Leia a matrícula atualizada. Titularidade, gravames, indisponibilidades e descrição do imóvel precisam ser compatíveis com a garantia pretendida.
3. Redija o título com os requisitos legais. O contrato deve conter os elementos do art. 24 e as cláusulas ajustadas à operação concreta.
4. Verifique assinaturas e poderes. Instrumento particular não significa documento informal; a representação deve estar documentalmente demonstrada.
5. Protocole no Registro de Imóveis competente. É o registro que constitui a propriedade fiduciária. Se houver exigência, ela deve ser analisada pela sua causa específica.

Perguntas frequentes

Entre particulares, a alienação fiduciária pode ser feita por contrato particular?

Sim, em tese. Os arts. 22, § 1º, e 38 da Lei nº 9.514/1997 admitem a contratação por pessoas físicas e jurídicas e a utilização de instrumento particular com efeitos de escritura pública. A estrutura concreta precisa atender à lei e passar pela qualificação do Registro de Imóveis.

O cartório pode recusar porque não há banco na operação?

Segundo a decisão divulgada no PP nº 0007122-54.2024.2.00.0000, não pode fazê-lo por esse motivo isolado. Isso não impede exigências por defeitos do título, falta de documentos ou incompatibilidade com a matrícula.

Um contrato particular já cria a garantia real?

Não. A propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato na matrícula do imóvel, conforme o art. 23 da Lei nº 9.514/1997.

A decisão elimina a necessidade de análise jurídica?

Não. Ela trata da forma do título. A validade e a registrabilidade dependem da operação, do conteúdo contratual e da situação do imóvel. Em negócios de maior relevância, a revisão deve ocorrer antes da assinatura e do protocolo.

Fontes consultadas

• Lei nº 9.514/1997, especialmente os arts. 22, § 1º, 23, 24 e 38.
• CNJ, Provimento nº 172/2024 e Provimento nº 175/2024, ambos anotados como suspensos pelo PP nº 0007122-54.2024.2.00.0000.
• IRIB — notícia sobre o julgamento do mérito no PP nº 0007122-54.2024.2.00.0000.
• Registro de Imóveis Brasil — cobertura da decisão.

Nota de atualização: este artigo retrata o cenário normativo e administrativo consultado em 17/08/2026. A formalização de uma garantia imobiliária exige análise do caso, da matrícula e do título que será apresentado a registro.