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Na alienação fiduciária de imóveis, o devedor fiduciante tem direito de preferência para readquirir o bem antes que terceiros o arrematem, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. E, desde o Tema 1288 do STJ, esse é o direito que lhe resta: consolidada a propriedade sem purgação da mora, é assegurado ao fiduciante “tão somente o exercício do direito de preferência”. Em resumo: (1) após o inadimplemento, o credor averba a consolidação da propriedade no cartório; (2) entre essa averbação e a data do segundo leilão, abre-se a janela para o devedor exercer a preferência; (3) o exercício se dá pelo pagamento integral dos valores indicados na notificação — saldo da dívida, encargos contratuais (juros, multas, tributos, contribuições condominiais), custos do procedimento de leilão e, se aplicáveis, impostos e laudêmios. Efetuado o pagamento no prazo, o contrato é convalidado, o leilão não ocorre e o devedor mantém a posse do imóvel.
Tempo de leitura: 4 min · Autor: Eduardo Macedo Leme Tatit — OAB/SP 206.948 · Lei 9.514/1997 e ficha oficial do Tema 1288 do STJ consultadas em 25 de julho de 2026; confira alterações posteriores.
A alienação fiduciária de imóveis tem grande relevância no mercado imobiliário brasileiro, e o direito de preferência se apresenta como um dos aspectos mais importantes para devedores que desejam resguardar seus interesses.
Além disso, a Lei nº 9.514/1997 regulamenta esse direito, assegurando ao devedor fiduciante a possibilidade de readquirir o imóvel antes de ele ser levado a leilão.
Portanto, entender como esse mecanismo funciona é fundamental para quem busca segurança jurídica nas relações contratuais.
O Que é o Direito de Preferência?
O direito de preferência consiste em uma prerrogativa dada ao devedor fiduciante, que lhe confere a última oportunidade de recuperar seu imóvel após a consolidação da propriedade fiduciária no nome do credor fiduciário. Dessa forma, entre a data da averbação da consolidação e o segundo leilão público, o devedor pode quitar o valor devido e os custos associados, evitando que terceiros arrematem o bem. Conforme o art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, esse dispositivo tem o objetivo de proteger o devedor, pois permite a regularização da dívida de maneira clara e justa.
Como Funciona o Direito de Preferência?
1. Consolidação da Propriedade Fiduciária
O processo começa com o inadimplemento do devedor fiduciante. Se ele não purgar a mora dentro do prazo legal, o credor fiduciário registra a consolidação da propriedade em seu nome, por meio de averbação no cartório de registro de imóveis. Assim, passa a existir a possibilidade de leilão do imóvel para quitação da dívida.
2. Notificação do Devedor
O credor fiduciário comunica ao devedor as datas, horários e locais dos leilões. Pelo art. 27, § 2º-A, da Lei 9.514/1997, essa comunicação é dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Ela deve trazer os valores necessários ao exercício da preferência:
- Saldo da dívida;
- Encargos contratuais (juros, multas, tributos, contribuições condominiais);
- Custos do procedimento de leilão (anúncios, comissão do leiloeiro etc.);
- Impostos e laudêmios, se aplicáveis.
3. Prazo para Exercício do Direito
O devedor fiduciante pode exercer o direito de preferência até a data do segundo leilão, efetuando o pagamento integral dos valores especificados na notificação. Desse modo, ele evita que o imóvel seja definitivamente transferido a terceiros.
4. Convalidação do Contrato
Ao quitar o que deve dentro do prazo, o próprio pagamento convalida o contrato de alienação fiduciária. Consequentemente, o leilão deixa de ocorrer, e o devedor mantém a posse do imóvel.
Benefícios e Implicações do Direito de Preferência
Para o Devedor Fiduciante
- Proteção contra a perda do imóvel: A prerrogativa oferece uma última chance para regularizar a situação e preservar o bem.
- Recuperação de credibilidade: Ao quitar a dívida, o devedor demonstra responsabilidade financeira, o que pode fortalecer sua imagem no mercado.
Para o Credor Fiduciário
- Agilidade na recuperação do crédito: O recebimento imediato do valor reduz o risco de inadimplência.
- Transparência no processo: Regras claras fortalecem a segurança jurídica, além de facilitar a resolução de eventuais conflitos.
O Que o STJ Fixou no Tema 1288
Havia dúvida sobre até quando o devedor poderia pagar para reaver o imóvel. A Segunda Seção do STJ resolveu a questão em recurso repetitivo: no Tema 1288 (REsp 2.126.726/SP), rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10/12/2025 por maioria, acórdão publicado em 17/12/2025 e com trânsito em julgado em 15/6/2026.
A tese distingue dois momentos. Antes da averbação da consolidação, cabe purgar a mora e o contrato convalesce. Depois dela, essa via se fecha, e ao devedor fiduciante é assegurado “tão somente o exercício do direito de preferência” de que trata o art. 27, § 2º-B. É por isso que a janela descrita acima importa tanto: ela é o que sobra.
Por ser precedente qualificado, a tese orienta os processos que discutem a mesma questão. Para quem quer entender o regime completo — prazos de intimação, purgação e as mudanças da Lei 14.711/2023 —, reunimos o quadro em alienação fiduciária de imóveis: o que mudou nas regras do STJ.
Conclusão
O direito de preferência equilibra os interesses das duas pontas: dá ao devedor uma via definida para readquirir o imóvel e ao credor a recuperação do crédito sem depender do leilão. Conhecer o mecanismo — e sobretudo o prazo em que ele existe — é o que separa quem consegue exercê-lo de quem descobre a janela depois de fechada.
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Fontes
- Lei 9.514/1997 — art. 27, § 2º-A (comunicação dos leilões, inclusive ao endereço eletrônico) e § 2º-B (direito de preferência até a data do segundo leilão).
- STJ, Tema Repetitivo 1288 — REsp 2.126.726/SP, Segunda Seção, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10/12/2025 por maioria, acórdão publicado em 17/12/2025, trânsito em julgado em 15/6/2026.
Orientação jurídica: o que acontece no segundo leilão na alienação fiduciária.
