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Na alienação fiduciária, regida pela Lei nº 9.514/97, o devedor inadimplente pode purgar a dívida — quitar as parcelas atrasadas mais juros e multas contratuais — dentro de prazo legal. Os pontos centrais: (1) o prazo é de 15 dias, contados do recebimento da notificação feita pelo cartório de registro de imóveis, admitido edital em jornal de grande circulação se o devedor não for localizado; (2) o Tema 1288 do STJ, julgado pela Segunda Seção em 10/12/2025 e transitado em julgado em 15/06/2026, fixou em caráter vinculante que, depois da Lei 13.465/2017, quem não purga a mora antes da consolidação não retoma o contrato de financiamento; (3) mas isso não é o fim da linha — consolidada a propriedade, resta ao devedor o direito de preferência para readquirir o imóvel até a data do segundo leilão, pelo valor da dívida e encargos (art. 27, §2º-B), e, vendido o bem, o credor tem cinco dias para lhe entregar o que sobrar do preço (art. 27, §4º). Antes da consolidação, cabe avaliar renegociação, uso do FGTS e planejamento financeiro.
Tempo de leitura: 5 min · Autor: Eduardo Macedo Leme Tatit — OAB/SP 206.948 · Conteúdo conferido nas fontes oficiais (Lei 9.514/97 no Planalto e ficha de repetitivos do STJ) em 25 de julho de 2026; confira alterações posteriores.
O que é Financiamento Imobiliário com Alienação Fiduciária?
O financiamento imobiliário oferece uma alternativa para quem deseja adquirir um imóvel sem o valor total à vista. Uma modalidade amplamente utilizada é o financiamento com alienação fiduciária. Com ele, o comprador usufrui do imóvel, mas o credor mantém o bem como garantia de pagamento.
Diferente de outros tipos de financiamento, na alienação fiduciária, o credor registra o imóvel em seu nome (geralmente uma instituição financeira) até que o devedor quite a dívida. Em caso de inadimplência, o credor pode retomar o bem rapidamente. Então, surge a pergunta: até quando o devedor pode regularizar a dívida e evitar a perda do imóvel?
Fundamentos Legais da Alienação Fiduciária e Prazo para Purgação da Dívida
A Lei nº 9.514/97 regula a alienação fiduciária de bens imóveis. Ela assegura ao devedor, em casos de inadimplência, um prazo para regularizar sua situação antes de perder o imóvel. Essa regularização é chamada de purgação da dívida. Em resumo, purgar a dívida significa quitar as parcelas em atraso e os encargos adicionais, interrompendo o processo de execução.
Segundo a Lei nº 9.514/97, o devedor tem 15 dias, após receber a notificação oficial, para purgar a dívida. O cartório envia essa notificação no início do processo de execução, dando ao devedor uma última oportunidade para colocar os pagamentos em dia.
Detalhes da Notificação e Purgação da Dívida
A notificação é um elemento essencial no processo, pois marca o início do prazo de 15 dias para purgar a dívida. No entanto, esse procedimento deve seguir certos requisitos legais:
- Primeiramente, o cartório de registro de imóveis realiza a notificação.
- Além disso, o prazo começa a contar a partir do recebimento da notificação pelo devedor.
- Se o devedor não for localizado, o cartório pode publicar um edital em jornal de grande circulação.
Durante esse período, o devedor precisa quitar as parcelas atrasadas, incluindo juros e multas contratuais. Apenas após o fim desse prazo, e caso o pagamento não seja realizado, o credor consolida a propriedade do imóvel e inicia o processo de leilão. Há uma janela extra que costuma passar despercebida: em financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor — salvo nas operações de consórcio, que a lei excetua —, a consolidação só é averbada trinta dias depois de vencido aquele prazo, e até a averbação ainda cabe pagar as parcelas vencidas mais as despesas de cobrança, intimação e leilão (art. 26-A, §§1º e 2º).
O que o STJ fixou, em caráter vinculante
Em 10 de dezembro de 2025, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1288 (REsp 2.126.726/SP, relator o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva) sob o rito dos recursos repetitivos — ou seja, a tese vincula juízes e tribunais (art. 927, III, do Código de Processo Civil). O acórdão transitou em julgado em 15 de junho de 2026.
A tese: a partir da vigência da Lei 13.465/2017, quem não purga a mora antes de consolidada a propriedade não retoma o contrato de financiamento — resta-lhe “tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997”. A parte que interessa a quem está no meio de um atraso não é a primeira metade da frase, é a segunda.
A Terceira Turma já vinha decidindo nesse sentido desde maio de 2023, mas era posição de uma turma. Agora é tese vinculante — e, sobretudo, o tribunal disse o que sobra ao devedor, que é o ponto que a leitura apressada perde. Destrinchamos esse julgado, com a comparação entre os três regimes que já valeram, em o que o STJ decidiu sobre o financiamento atrasado.
Consequências de Não Purgar a Dívida
Caso o devedor não purgue a dívida no prazo, o credor consolida a propriedade e leva o imóvel a leilão. Mas perder o imóvel não é o mesmo que perder tudo, e é aqui que muita gente se engana:
- Até a data do segundo leilão, o devedor pode readquirir o imóvel exercendo o direito de preferência — pagando o valor da dívida somado aos encargos, despesas, ITBI e laudêmio, e não o valor do lance (art. 27, §2º-B).
- Vendido o imóvel, o credor tem cinco dias para entregar ao devedor “a importância que sobejar”, depois de deduzidos dívida, despesas e encargos (art. 27, §4º). A exceção é o segundo leilão sem lance que atinja o mínimo legal: nesse caso o credor fica com o imóvel e exonerado dessa obrigação (§5º).
- E há uma notícia boa que quase ninguém dá: neste regime do imóvel residencial financiado, se no segundo leilão não houver lance que cubra a dívida, as despesas e os encargos, a lei considera a dívida extinta, com recíproca quitação — o devedor perde o imóvel, mas não sai devendo (art. 26-A, §§3º e 4º). A regra do saldo remanescente, em que o devedor continua obrigado pelo que faltar (art. 27, §5º-A), é do regime geral — fora do art. 26-A.
Por isso o prazo inicial pesa tanto: é a única fase em que o desfecho ainda depende inteiramente do devedor.
Esse entendimento do STJ deixa claro que a purgação da dívida só é possível enquanto o credor não consolidar o imóvel em seu nome. Portanto, é fundamental que o comprador esteja ciente dos prazos e condições contratuais para evitar a perda do bem.
Alternativas e Dicas para Evitar a Perda do Imóvel
Para evitar que a situação chegue ao ponto de consolidação da propriedade, o devedor pode adotar algumas estratégias. Veja abaixo:
- Renegociação da Dívida: Muitas instituições financeiras estão dispostas a renegociar o financiamento em casos de dificuldades financeiras temporárias. Isso pode evitar uma inadimplência prolongada.
- Uso do FGTS: Para quem possui saldo no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), é possível utilizar esse saldo para reduzir o saldo devedor ou abater parcelas em atraso.
- Planejamento Financeiro: Ajustar o orçamento pessoal e controlar os gastos é essencial para evitar o acúmulo de dívidas e garantir o pagamento das parcelas.
- Reserva de Emergência: Manter uma reserva financeira ajuda a evitar atrasos em parcelas importantes, como as do financiamento do imóvel.
Conclusão: os quinze dias são a hora certa de agir
O financiamento com alienação fiduciária facilita a aquisição de imóveis, mas exige comprometimento e organização do comprador. O prazo de 15 dias para purgar a dívida é a última chance de regularizar a situação antes de perder o imóvel.
Ao receber a notificação, o devedor deve buscar imediatamente os meios para quitar ou renegociar a dívida. A decisão do STJ reforça a importância desse prazo: passada a consolidação, o contrato de financiamento não volta. O que ainda existe é a preferência do art. 27, §2º-B — readquirir o imóvel até o segundo leilão pagando a dívida —, e essa porta também tem hora para fechar. Quem age dentro dos quinze dias tem a saída mais barata; as que restam depois são caras e curtas.
Fontes
- STJ, Tema Repetitivo 1288 — REsp 2.126.726/SP e IRDR 2166423-86.2018.8.26.0000/SP, Segunda Seção, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10/12/2025, acórdão publicado em 17/12/2025, trânsito em julgado em 15/06/2026.
- Lei 9.514/97 — art. 26, §1º; art. 26-A, caput e §§1º e 2º; art. 27, §§2º-B, 4º, 5º e 5º-A. Texto vigente consultado no Planalto em 25/7/2026.
- Código de Processo Civil, art. 927, III (força vinculante dos acórdãos em recursos repetitivos).
