Alienação Fiduciária de Imóveis: O Que Você Precisa Saber Sobre Escritura Pública e Garantias

A alienação fiduciária de bens imóveis é uma prática comum no financiamento imobiliário. Trata-se de uma ferramenta essencial para garantir operações de crédito. Mas você sabe exatamente como isso funciona? Se você está interessado em comprar um imóvel com financiamento ou quer entender melhor esse processo, este artigo é para você.

O Que é Alienação Fiduciária?

A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia utilizada no financiamento de imóveis. Nesse processo, o bem é transferido temporariamente para o credor. Isso significa que o credor se torna o proprietário do imóvel enquanto a dívida não é quitada. Assim que o comprador paga todo o financiamento, ele recupera a propriedade do imóvel.

Instituições financeiras utilizam amplamente essa modalidade, pois ela proporciona segurança tanto para o credor quanto para o comprador, além de facilitar o acesso ao crédito imobiliário.

Escritura Pública ou Instrumento Particular: Qual é a Diferença?

Uma dúvida frequente é se é necessário utilizar escritura pública ou se um instrumento particular já é suficiente para formalizar o contrato de alienação fiduciária.

De acordo com a Lei nº 9.514/97, houve algumas mudanças ao longo dos anos sobre a formalização desse contrato. Hoje, o art. 38 dessa lei permite que os contratos sejam feitos por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública — e, desde a decisão do CNJ de julho de 2026, essa escolha independe de as partes integrarem o SFI ou o SFH.

Isso significa que, em muitos casos, o comprador não precisa realizar a escritura pública em cartório, o que simplifica o processo e reduz custos.

Atenção a dois pontos que continuam valendo. O primeiro: dispensar a escritura não dispensa o registro. É o registro no Cartório de Registro de Imóveis que constitui a propriedade fiduciária (art. 23 da Lei nº 9.514/97), e os emolumentos de registro seguem devidos. O segundo: o registrador mantém o dever de qualificar o título, sobretudo quanto aos requisitos do art. 24 da mesma lei. Além disso, vale conhecer as exigências específicas de cada tipo de financiamento e as regras dos agentes financeiros.

Proteção ao Consumidor: Como a Lei Protege o Comprador?

Uma das principais vantagens da escritura pública é a presença de um terceiro imparcial durante a análise dos documentos. Esse acompanhamento oferece maior segurança jurídica para ambas as partes, especialmente para o comprador.

O notário garante que o contrato seja justo, evitando abusos por parte dos agentes financeiros ou vendedores, como construtoras e imobiliárias.

Por outro lado, a Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019) determina que não se deve criar uma demanda artificial por serviços, como o uso obrigatório de cartórios. Isso significa que a escritura pública deve ser uma opção, evitando custos adicionais desnecessários ao comprador.

Os Provimentos do CNJ de 2024 — e o Que Aconteceu com Eles

Em 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) publicou provimentos que impactaram a alienação fiduciária de imóveis. Eles estão descritos abaixo como registro histórico — nenhum deles está em vigor hoje:

1. Provimento 172/2024: restringiu a permissão de formalizar a alienação por instrumento particular a entidades autorizadas, como cooperativas de crédito.
2. Provimento 175/2024: ampliou o número de entidades autorizadas a formalizar esse tipo de contrato, incluindo companhias securitizadoras e agentes fiduciários — mas manteve a lógica da lista fechada, deixando de fora incorporadoras, loteadoras, fundos e operações entre particulares.
3. Provimento 177/2024: promoveu novos ajustes na mesma redação do art. 440-AO do Provimento CNJ 149/2023.

Correção: a redação original deste artigo afirmava que essas mudanças tornariam o mercado imobiliário mais acessível e ágil. Na prática, a restrição obrigou quem estava fora da lista a pagar escritura pública, e a União levou o caso ao CNJ. Os três provimentos foram suspensos por liminar em 27 de novembro de 2024. Em julho de 2026, o Corregedor Nacional de Justiça julgou procedente o pedido da União no Pedido de Providências 0007122-54.2024.2.00.0000, confirmou a liminar em definitivo e determinou nova redação ao art. 440-AO, permitindo a alienação fiduciária por instrumento particular com efeitos de escritura pública independentemente de os contratantes integrarem o SFI ou o SFH.

Os fundamentos da decisão foram o art. 38 e o art. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/97 — este último expresso ao dizer que a garantia não é privativa das entidades que operam no SFI —, somados à jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (Mandados de Segurança 39.805/DF e 39.930/DF, relator ministro Gilmar Mendes, julgados em 13/12/2024 e publicados em 16/12/2024) e do Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.530.556/MS, Quarta Turma, julgado em 11/10/2021, DJe de 18/10/2021).

Os instrumentos particulares assinados antes ou durante a vigência desses provimentos foram expressamente convalidados, desde que atendam aos requisitos da legislação federal aplicável. As escrituras públicas lavradas no período também continuam válidas. O detalhamento está em Alienação Fiduciária por Instrumento Particular: O Que Muda com a Decisão do CNJ.

Conclusão: O Que é Melhor Para Você?

A alienação fiduciária é uma alternativa consolidada para quem deseja financiar um imóvel, oferecendo segurança tanto para o comprador quanto para o vendedor.

Dependendo do tipo de operação e do agente financeiro, pode ser vantajoso utilizar um instrumento particular, reduzindo custos e burocracia — e essa possibilidade voltou a estar aberta a qualquer contratante.

Por outro lado, a escritura pública ainda oferece uma camada extra de proteção para os consumidores, garantindo que um profissional imparcial acompanhe toda a operação.

Portanto, antes de assinar um contrato de alienação fiduciária, informe-se sobre as possibilidades e escolha aquela que melhor atende às suas necessidades.

Caso tenha ficado com alguma dúvida, entre em contato conosco.

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