📌 Resposta rápida (30 segundos)
Em 22 de abril de 2025, a 4ª Turma do STJ (REsp 2.141.417/SC) decidiu que a Súmula 308 — que protege o comprador de imóvel residencial na planta contra a hipoteca firmada entre construtora e banco — não se estende aos imóveis comerciais. Na prática, quem adquire sala, loja ou outro imóvel comercial na planta pode ter o bem executado pelo banco se a construtora não quitar o financiamento, sobretudo quando a promessa não está registrada na matrícula, ainda que anterior à hipoteca. Para reduzir o risco: (1) peça ao cartório a matrícula atualizada para verificar hipoteca registrada; (2) registre a promessa de compra e venda; (3) submeta a documentação a um advogado de Direito Imobiliário. Imóveis residenciais seguem protegidos pela Súmula 308.
Tempo de leitura: 4 min · Autor: Eduardo Macedo Leme Tatit · Atualizado em junho de 2026
Introdução
Se você pretende comprar uma sala comercial, uma loja ou qualquer outro imóvel comercial na planta, este alerta é essencial. Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) impactou diretamente quem investe nesse tipo de imóvel no Brasil.
O STJ decidiu que, ao contrário dos imóveis residenciais, quem adquire imóveis comerciais na planta corre o risco de perder o bem para o banco se a construtora não quitar o financiamento. Essa regra se aplica mesmo quando o comprador assinou o contrato antes da hipoteca.
Essa mudança gera grande preocupação para investidores, empresários e profissionais autônomos. Afinal, muitas pessoas escolhem imóveis comerciais como fonte de renda, investimento ou espaço para abrir seu próprio negócio.
Neste artigo, você entenderá o que mudou, quais os riscos e como se proteger dessa situação.
O Que o STJ Decidiu? Entenda em Palavras Simples
Em 22 de abril de 2025, a 4ª Turma do STJ concluiu que a proteção da Súmula 308, que impede o banco de tomar o imóvel residencial na planta, não vale para imóveis comerciais.
Isso significa que, quando a construtora oferece o imóvel como garantia de financiamento e não paga a dívida, o banco pode executar a hipoteca e tomar o imóvel. Esse risco existe mesmo que você tenha comprado antes da hipoteca.
O Que é a Súmula 308 do STJ?
A Súmula 308 do STJ protege quem compra imóveis residenciais na planta. Ela afirma que a hipoteca firmada entre a construtora e o banco, antes ou depois do contrato de compra e venda, não atinge quem adquiriu o imóvel.
Em termos simples, se você comprou um apartamento ou uma casa na planta, o banco não pode tomar esse imóvel por conta de dívidas da construtora.
Porém, o STJ agora deixou claro que essa proteção só vale para imóveis residenciais. Quem compra imóveis comerciais não tem a mesma garantia.
Por Que Isso É Preocupante?
Muitas pessoas escolhem imóveis comerciais na planta para montar um escritório, abrir uma loja, gerar renda com aluguel ou investir com segurança.
Com essa decisão, essas pessoas passam a correr o risco de perder o imóvel. Se a construtora não pagar o financiamento, o banco pode leiloar o imóvel e o comprador perde tudo, mesmo agindo de boa-fé.
Por Que o STJ Tomou Essa Decisão?
O STJ entende que a função social do contrato, que protege quem compra imóveis para morar, não se aplica aos imóveis comerciais. Na visão da corte, a Súmula 308 surgiu para proteger a moradia, não investimentos comerciais.
Por outro lado, especialistas em Direito Imobiliário criticam fortemente esse entendimento. Eles destacam que a lei não faz essa distinção entre imóvel residencial e comercial. Além disso, quem compra uma sala ou loja na planta também se enquadra como consumidor e merece a mesma proteção.
Os críticos também lembram que os bancos sabem, desde o início, que a construtora vende as unidades na planta para terceiros. Portanto, o banco assume esse risco quando concede financiamento para a obra.
Quais os Riscos Para Quem Compra Imóveis Comerciais na Planta?
O risco mais grave é perder o imóvel, mesmo tendo comprado de boa-fé. Quando a construtora não paga sua dívida com o banco, o imóvel pode ir a leilão, e o comprador perde todo o valor investido.
Outro risco envolve enfrentar disputas judiciais longas e caras. Quem achou que estava investindo com segurança pode descobrir que se tornou vítima de inadimplência da construtora, sem qualquer culpa.
Como Se Proteger Dessa Situação?
Se você quer comprar um imóvel comercial na planta, precisa tomar algumas precauções fundamentais.
Primeiro, solicite no cartório a matrícula atualizada do imóvel. Esse documento informa se há alguma hipoteca registrada.
Além disso, exija que o contrato contenha cláusulas claras garantindo o reembolso total dos valores pagos caso surjam problemas com o financiamento da construtora.
Nunca feche negócio sem consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário. Esse profissional analisará todos os documentos, identificará riscos e garantirá que você não entre em um negócio que possa gerar grandes prejuízos.
Essa Regra Vale Para Imóvel Residencial?
Não. Quem compra apartamentos, casas ou qualquer imóvel residencial continua protegido pela Súmula 308. Portanto, o banco não pode tomar esse imóvel, mesmo que a construtora não pague suas dívidas.
Conclusão: Fique Atento e Proteja Seu Patrimônio
A decisão do STJ representa um risco muito sério para quem compra imóveis comerciais na planta no Brasil. Por isso, agora é mais importante do que nunca realizar uma análise rigorosa antes de fechar qualquer negócio imobiliário.
Se você enfrenta uma situação parecida ou tem dúvidas sobre a compra de imóveis na planta, busque imediatamente orientação de um especialista. Proteger seu patrimônio é essencial.
Antes de comprar um imóvel, consulte sempre um advogado especialista em direito imobiliário.
#Tmladv #DireitoImobiliário #ImóvelNaPlanta #SalaComercial #InvestimentoImobiliário #STJ #HipotecaImóvel #RiscoJurídico #CompradorDeBoaFé #Construtora #DecisãoJudicial #InsegurançaJurídica #ImóvelComercial #DireitoDoConsumidor #LeilãoImóvel #AdvocaciaImobiliária
