Nos últimos anos, o cenário de crise econômica tem levado a um aumento significativo de ações judiciais relacionadas ao direito imobiliário, especialmente em casos de atraso na entrega de imóveis comprados na planta.
Nesses casos, onde ocorre o inadimplemento contratual, o artigo 475 do Código Civil estabelece que a parte lesada pode solicitar a resolução do contrato ou exigir seu cumprimento, além de ter direito à indenização por perdas e danos.
Atraso na Entrega do Imóvel: Perdas e Dano
Uma situação comum é a do comprador que, apesar do atraso na entrega do imóvel, deseja manter o contrato e buscar indenização pelos prejuízos causados.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema 996, determinou que, em casos de atraso na entrega, o prejuízo do comprador é presumido.
Esse prejuízo consiste na privação do uso do bem, o que justifica a indenização em forma de aluguel mensal, calculado com base no valor locativo de um imóvel similar, até a data em que o comprador obtiver a posse direta do imóvel.
Rescisão do Contrato: Restituição das Parcelas Pagas
Outra situação diz respeito à rescisão do contrato de compra e venda devido ao atraso na entrega do imóvel.
Nesse caso, conforme a Súmula 543 do STJ, o comprador tem direito à restituição imediata das parcelas pagas, com correção monetária e juros de mora a partir da citação, quando o atraso é culpa exclusiva do vendedor.
No entanto, em decisão recente (AgInt no REsp 1.881.482, rel. Min. Maria Isabel Gallotti), a 4ª Turma do STJ decidiu que não é devida a indenização por lucros cessantes na rescisão do contrato devido ao atraso.
A lógica é que, ao optar pela rescisão, o comprador busca retornar à situação anterior à celebração do contrato, o que exclui a presunção de prejuízo por aluguéis não recebidos.
Entendendo Seus Direitos
Ao escolher a rescisão do contrato, o comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente e com juros de mora.
Isso visa colocá-lo na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado, sem direito a indenizações adicionais por aluguéis, já que esses se tornam incompatíveis com o pedido de rescisão.
Portanto, se você enfrenta atrasos na entrega do seu imóvel, é fundamental entender seus direitos.
Tanto a manutenção do contrato com indenização por perdas e danos quanto a rescisão com restituição das parcelas pagas são opções viáveis, dependendo do seu objetivo e das circunstâncias específicas do caso.
Conclusão
A rescisão de contratos de compra e venda de imóveis devido a atrasos é um tema complexo, mas crucial para garantir os direitos dos compradores. Compreender as nuances legais pode ajudar a tomar decisões informadas e proteger seus interesses.
Caso tenha ficado com alguma dúvida, entre em contato conosco.
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