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Comprar um lote sem registro de loteamento é arriscado: o STJ (3ª Turma, REsp 2.166.273/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 08/10/2024) decidiu que esses contratos são sempre nulos, mesmo que o comprador soubesse da irregularidade. O fundamento é a Lei 6.766/1979, que proíbe vender ou prometer vender lotes sem o registro e a aprovação municipal, para coibir o loteamento clandestino. Pontos centrais: (1) a regra vale para qualquer vendedor, inclusive entre particulares, não só construtoras; (2) cláusula informando a ausência de registro não convalida o negócio; (3) declarada a nulidade, as partes retornam ao estado anterior (status quo ante), podendo o comprador reaver o valor pago, mas não ficar com o lote. Antes de comprar, confirme o registro do loteamento na prefeitura e no cartório.
Tempo de leitura: 3 min · Autor: Eduardo Macedo Leme Tatit · Atualizado em junho de 2026
Comprar um lote sem o devido registro pode parecer uma oportunidade, mas envolve sérios riscos legais.
Em 08 de Outubro de 2024, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que contratos de compra e venda de lotes sem registro são sempre nulos, mesmo que o comprador esteja ciente das irregularidades.
Neste artigo, vamos explicar os pontos principais dessa decisão para que você entenda os riscos e evite problemas ao adquirir um imóvel.
O Que Diz a Lei Sobre a Venda de Lotes Sem Registro?
A legislação brasileira exige que qualquer loteamento seja devidamente registrado e aprovado pela prefeitura antes de ser vendido.
De acordo com a Lei 6.766/1979, que regula o parcelamento do solo urbano, é ilegal vender ou prometer vender lotes sem o registro de loteamento.
Essa norma visa garantir que os terrenos vendidos estejam regularizados, protegendo os compradores de possíveis fraudes e irregularidades.
Por Que o STJ Declarou a Nulidade dos Contratos?
A decisão do STJ se baseou no fato de que, sem o registro, o loteamento é considerado clandestino ou irregular. Ou seja, a venda de um lote sem registro não é apenas um problema contratual, mas uma questão de ilegalidade.
Mesmo que ambas as partes estejam de acordo com a situação irregular, o contrato é automaticamente nulo, de acordo com a decisão da 3ª Turma do STJ.
Cláusula de Consentimento Não é Válida em Contratos de Loteamento Irregular
Em alguns casos, vendedores tentam proteger-se inserindo cláusulas no contrato que informam o comprador sobre a ausência de registro. No entanto, essa prática não torna o contrato válido.
O STJ argumenta que a mera ciência da irregularidade por parte do comprador não “convalida” o negócio. A lei não permite exceções neste caso, e o contrato continua sendo considerado nulo.
A Argumentação do Vendedor e a Resposta do STJ
No caso analisado pelo STJ, o vendedor alegou que a proibição de venda de lote irregular só se aplicaria a construtoras e incorporadoras.
No entanto, a ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que a Lei 6.766/1979 não faz distinções quanto à natureza dos vendedores.
A regra vale para qualquer transação entre particulares, garantindo que todos os lotes vendidos estejam em conformidade com a lei.
O Que Acontece em Casos de Nulidade Total?
Com a declaração de nulidade, o STJ determina que ambas as partes devem retornar ao estado anterior ao contrato, ou seja, ao “status quo ante”.
Isso significa que o comprador pode ter o direito de receber o valor pago de volta, mas não de manter o lote.
Em situações de loteamento irregular, não há proteção para o comprador, mesmo que ele tenha aceitado as condições de venda.
Conclusão: Como Evitar Problemas ao Comprar um Lote
Para evitar surpresas desagradáveis, certifique-se de que o lote está devidamente registrado e aprovado pelos órgãos competentes.
Verifique a documentação completa e consulte um advogado especializado em direito imobiliário para garantir a legalidade do contrato.
Comprar um lote irregular pode levar a processos judiciais, perda de dinheiro e muita dor de cabeça.
Esta decisão do STJ reforça a importância da regularização e da conformidade com a legislação para a segurança dos negócios imobiliários.
Fique atento e evite problemas futuros.
Caso tenha ficado com alguma dúvida, entre em contato conosco.
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REsp 2.166.273
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