Você já ouviu falar sobre averbação dos leilões negativos? Embora o termo pareça técnico, ele é extremamente relevante para quem participa de leilões de imóveis ou está envolvido em financiamentos com alienação fiduciária. Este artigo explica, de forma clara, o que é esse registro, quando ele deve ser feito e por que ele é tão importante para garantir segurança jurídica ao imóvel.
O que é a averbação dos leilões negativos?
A averbação dos leilões negativos é o ato de registrar, na matrícula do imóvel, que as duas tentativas legais de venda em leilão foram frustradas. Ou seja, ninguém se interessou em adquirir o bem nas condições apresentadas, tanto no primeiro quanto no segundo leilão.
Esse registro costuma ocorrer em casos de inadimplência em contratos de financiamento com alienação fiduciária, regulados pela Lei nº 9.514/1997.
Quando essa averbação deve ser feita?
A legislação exige que, após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, o imóvel seja levado ao primeiro leilão no prazo de até 60 dias, contados da averbação da consolidação no cartório, conforme redação atual do art. 27, caput, da Lei nº 9.514/97.
Se no primeiro leilão o maior lance for inferior ao valor do imóvel previsto no contrato (art. 24, VI e parágrafo único), o segundo leilão deverá ocorrer nos 15 dias seguintes (art. 27, §1º). Se ambos os leilões não resultarem em arrematação, é possível averbar esse insucesso na matrícula.
Por que a averbação dos leilões negativos é importante?
A averbação não é apenas uma formalidade. Na verdade, ela tem funções cruciais:
- Em primeiro lugar, confirma o cumprimento das exigências legais.
- Em segundo, documenta o resultado dos dois leilões, que define o destino da dívida: em financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor — exceto nas operações de consórcio —, se o segundo leilão não alcança o referencial mínimo, a dívida é considerada extinta, com recíproca quitação (art. 26-A, caput e §4º, da Lei 9.514/97, na redação da Lei 14.711/2023). Nos demais contratos, o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente (art. 27, §5º-A).
- Além disso, protege o direito do credor de dispor livremente do imóvel.
- Por fim, evita conflitos futuros ao garantir transparência na matrícula.
Desse modo, a averbação funciona como uma ponte entre a execução extrajudicial e a nova realidade jurídica do imóvel.
Quais são os efeitos práticos dessa averbação?
Uma vez averbado o insucesso dos leilões, o credor pode vender o imóvel diretamente no mercado, sem a necessidade de novo leilão. O antigo §6º do art. 27, que mandava o credor dar quitação ao devedor por termo próprio, foi revogado pela Lei 14.711/2023: quando é caso de quitação, ela decorre da própria lei (art. 26-A, §4º).
Ademais, o histórico registral fica completo, o que reduz o risco de litígios sobre a validade da consolidação da propriedade ou sobre a extinção da dívida.
Como consequência, todos os envolvidos saem beneficiados: o credor recupera sua garantia, o devedor tem definido na matrícula o que aconteceu com a dívida e o sistema registral mantém sua integridade.
Conclusão: segurança jurídica para todas as partes
A averbação dos leilões negativos garante clareza e legalidade no processo de retomada e revenda do imóvel. Embora a lei não mencione diretamente esse termo, a prática registral indica que o registro é indispensável.
Por isso, se você atua no setor imobiliário, pretende arrematar um imóvel ou enfrenta inadimplência em contrato fiduciário, verifique sempre a matrícula do bem. Dessa forma, você evita surpresas e protege seus direitos.
Quem compra imóvel retomado por credor fiduciário — em leilão ou por venda direta depois de leilões frustrados — deve reconstruir na matrícula o encadeamento da consolidação e dos leilões antes de fechar negócio: é parte da análise jurídica prévia do imóvel.
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