Taxa de Ocupação em Leilão: STJ Fixa 1% ao Mês Sem Redução

Quem estuda um imóvel de leilão ocupado faz sempre a mesma conta: quanto tempo até receber as chaves, e quanto esse tempo custa. A taxa de ocupação em leilão existe para virar essa conta a seu favor. Enquanto o antigo devedor permanece no imóvel, corre contra ele uma dívida com percentual fixado em lei.

Em 9 de março de 2026, o Superior Tribunal de Justiça julgou um caso que fecha duas das três variáveis dessa conta, o percentual e a base de cálculo, e delimita a terceira, a data em que o crédito do arrematante começa a correr. O resultado interessa diretamente a quem arremata.

O Caso Que Chegou ao STJ: 0,5% Virou 1%, Sobre Outro Valor

O processo veio do Rio Grande do Sul. Arrematantes de um imóvel em leilão extrajudicial pediram a imissão na posse e a condenação dos ocupantes ao pagamento da taxa de ocupação. O Tribunal de Justiça gaúcho reconheceu o direito, mas pela metade: fixou 0,5% ao mês sobre o valor da arrematação, por cerca de cinco meses.

A 4ª Turma do STJ reformou a decisão por unanimidade (REsp 2.216.647/RS, rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 09/03/2026). O acórdão fixou a taxa em 1% ao mês sobre R$ 950.000,00, que era o valor do imóvel indicado no contrato para fins de leilão. O período: da arrematação, em 20/07/2022, até a imissão na posse, em 16/05/2023. Na prática, R$ 9.500,00 por mês ou fração. Como a fração conta como mês inteiro, os nove meses e vinte e seis dias do caso equivalem a dez competências.

Repare no que mudou entre uma decisão e outra. O tribunal local tinha reduzido o percentual pela metade e trocado a base. O STJ devolveu as duas coisas ao patamar da lei. Se você quer entender o regime completo desse tipo de leilão, o caminho está em como funciona a alienação fiduciária no leilão extrajudicial.

As Três Regras Que a Quarta Turma Fixou

A tese de julgamento do acórdão tem três pontos, e vale ler os três juntos:

• O percentual é 1% ao mês, sem flexibilização judicial. O art. 37-A da Lei 9.514/97 fixa o número, e a Turma registrou que não há discricionariedade judicial para reduzir o percentual, alterar a base de cálculo ou postergar o termo inicial.
• A base de cálculo é o valor do imóvel indicado no contrato para venda em leilão, com os critérios de revisão que o próprio contrato estabelece (art. 24, inciso VI, parte final, e parágrafo único, da mesma lei). Não é o valor do lance nem uma avaliação nova feita no processo.
• O termo inicial observa a consolidação da propriedade e, para o arrematante, conta da arrematação, até a imissão na posse.

Uma precisão importante: essa decisão é de Turma, sem a força vinculante de um julgamento repetitivo, e outros processos não ficam automaticamente obrigados a segui-la. O peso dela vem de outro lugar. Foi unânime, é recente e se apoia em precedentes que a própria ementa lista, entre eles o REsp 1.622.102/SP, da mesma Turma, que desde 2016 trata da legitimidade do arrematante para cobrar a taxa.

Sobre Qual Valor Incide o 1% (Não É o Seu Lance)

Esse é o ponto que mais surpreende quem arremata. A base da taxa não é o que você pagou no leilão. É o valor que consta do contrato de alienação fiduciária como referência para a venda em leilão, fixado lá atrás, quando o financiamento foi contratado.

Quem compra em leilão costuma comprar com deságio. O resultado prático: a taxa mensal tende a ser maior do que 1% do valor que você desembolsou. No caso julgado, o 1% incidiu sobre os R$ 950.000,00 do contrato, ainda que a arrematação tenha saído por outro valor.

O contrário também é verdadeiro, e é honesto dizer: se o contrato indicar um valor de leilão baixo (acontece em contratos antigos), a mesma régua vale e a taxa será menor. O número que importa está no contrato que deu origem ao leilão. Conferir esse documento antes do lance é parte da análise de viabilidade, junto com o edital e a matrícula. É o tipo de leitura que fazemos na assessoria jurídica para arrematantes de leilão.

Desde Quando o Ocupante Deve: os Dois Períodos

A lei diz hoje que a taxa é devida “desde a data da consolidação da propriedade” — marco que entrou no art. 37-A com a Lei 13.465/2017 e foi mantido pela Lei 14.711/2023. Em contratos com consolidação anterior a 2017 valia a redação antiga, que contava da alienação em leilão; a data do seu caso importa. Consolidação é o momento em que o banco registra o imóvel em seu nome por falta de pagamento; a partir desse registro, a lei manda levar o bem a leilão em até 60 dias (art. 27 da Lei 9.514/97), embora atrasos aconteçam na prática. Só que a lei também diz que a taxa pertence ao credor “ou ao seu sucessor”. Quem recebe o quê?

A tese do julgamento delimita a linha do tempo do arrematante, e a leitura hoje dominante divide o período em dois:

• Da consolidação até a arrematação: quem ficou privado do imóvel nesse trecho foi o banco. O crédito da taxa, em regra, é dele.
• Da arrematação até a imissão na posse: a partir do leilão, a posse obstada é a sua. Esse trecho é seu por direito próprio.

Esse desenho ainda não está fechado em tese vinculante: existem decisões, inclusive no Tribunal de Justiça de São Paulo, que entregaram ao arrematante também o período anterior. Mas a régua mais segura hoje é a da 4ª Turma: contar o seu crédito a partir da arrematação. Quem quiser o período anterior precisa de um fundamento a mais. É aí que entra a cláusula da próxima seção.

A Cláusula de Cessão de Crédito: o Que Pedir Antes de Assinar

O crédito do período anterior à arrematação existe: nasceu para o banco. E crédito se transfere: os arts. 286 a 290 do Código Civil permitem que o credor ceda seus créditos a outra pessoa por cláusula expressa.

Na prática, isso significa negociar, no instrumento de compra ou na escritura, uma cláusula em que o banco cede ao comprador os créditos decorrentes da ocupação do imóvel, incluindo a taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade. Com a cessão formalizada, e com o ocupante notificado dela como exige o art. 290, o pedido retroativo deixa de depender de tese e passa a ter lastro documental. Um cuidado de forma: se a cessão não vier em escritura pública, o instrumento particular precisa das solenidades do art. 288 do Código Civil para valer perante terceiros.

Fórmulas genéricas não bastam. Em caso no qual a escritura trazia apenas a cláusula padrão de “direitos e ações”, a 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP decidiu em 2026 que a legitimidade do adquirente não ia além do próprio título (Apelação 1002567-83.2025.8.26.0495, j. 11/06/2026). A cláusula precisa nomear o crédito cedido.

Nenhuma cláusula garante o resultado de um processo. O que ela faz é trocar uma discussão jurídica aberta por um documento assinado. Essa troca costuma valer o esforço de negociação.

Taxa de Ocupação em Leilão: o Que Muda Para Você

Se Você Ainda Vai Dar o Lance

Dois documentos respondem quanto vale a taxa no seu caso: o contrato de alienação fiduciária, que traz o valor do art. 24, VI, e a matrícula, que traz a data da averbação da consolidação. Com eles, dá para estimar a taxa mensal antes do leilão e negociar a cessão de crédito com o vendedor. Some as certidões de débitos condominiais e de IPTU, pelas razões da seção de perguntas abaixo. Imóvel ocupado com taxa bem dimensionada é argumento de negociação, não só risco.

Se Você Já Arrematou e o Imóvel Está Ocupado

O caminho tem etapas definidas: notificação extrajudicial; ação para retomada da posse com pedido liminar, já que o art. 30 da Lei 9.514/97 assegura ao adquirente do leilão a reintegração, concedida liminarmente e com 60 dias para desocupação, desde que comprovada a consolidação da propriedade na forma do art. 26; e a cobrança da taxa na mesma ação. O passo a passo completo está em como calcular e cobrar a taxa de ocupação e em como obter a posse e as chaves do imóvel arrematado.

E se o ocupante alegar na Justiça que o leilão teve vícios? A lei delimita o que pode travar a sua posse. Pelo art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/97, as ações sobre as cláusulas do contrato ou sobre o procedimento de cobrança e leilão não obstam a reintegração e se resolvem em perdas e danos, com uma exceção expressa: a exigência de notificação do devedor. Discussão sobre falha na notificação é a que pode, sim, segurar a desocupação, e por isso é o primeiro ponto a conferir antes do lance. Na mesma linha, o STJ manteve em novembro de 2025, por aplicação da Súmula 7 e sem reexame do mérito, acórdão que tratou a nulidade do leilão como impertinente à ação de imissão movida por adquirente de boa-fé (AREsp 2.791.003/GO, 3ª Turma, j. 24/11/2025, transitado em julgado). O próprio voto ressalva que essa proteção cede diante de má-fé ou de ciência inequívoca dos vícios.

Se Você É o Antigo Proprietário e Continua no Imóvel

A permanência tem preço, e ele cresce todo mês: 1% do valor contratual do imóvel, mais IPTU, condomínio e contas do período, que o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 mantém sob sua responsabilidade até a imissão do novo dono. Quanto antes houver acordo de saída, menor a conta final. Cada caso tem particularidades que merecem análise individual.

Perguntas Frequentes

O juiz pode reduzir o 1% se achar o valor alto demais?

Pela decisão da 4ª Turma do STJ, não: o percentual vem da lei e não admite flexibilização judicial (REsp 2.216.647/RS, j. 09/03/2026). Em precedente anterior, decidido por maioria, a 3ª Turma já havia rejeitado a redução do percentual a pretexto do valor de mercado dos aluguéis da região (REsp 1.999.485/DF, j. 06/12/2022).

Essa taxa vale para leilão judicial também?

Não. O art. 37-A pertence ao regime da Lei 9.514/97, que rege o leilão extrajudicial de alienação fiduciária. Em arrematação judicial não há percentual legal equivalente — a indenização pelo uso do imóvel é arbitrada caso a caso pelo juiz.

Quem paga o IPTU, o condomínio e as contas enquanto o imóvel está ocupado?

Na relação com o novo dono, o antigo devedor que permanece no imóvel: o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 mantém com o fiduciante a responsabilidade por impostos, taxas, contribuições condominiais e demais encargos até a data da imissão na posse. Uma ressalva que vale dinheiro: perante o condomínio, quem responde pelos débitos da unidade é o adquirente (art. 1.345 do Código Civil), e perante o município o IPTU acompanha o imóvel (art. 130 do CTN). Na prática, você pode ter de pagar essas dívidas e depois cobrá-las do antigo devedor. Por isso as certidões de débitos condominiais e de IPTU entram na análise antes do lance.

E se quem mora no imóvel é um inquilino do antigo dono?

A taxa de ocupação não pode ser cobrada dele: o STJ decidiu que o locatário não é parte legítima para responder por ela (REsp 1.966.030/SP, 4ª Turma, j. 23/11/2021). O caminho é a denúncia da locação, e o relógio importa: a denúncia dá 30 dias para desocupação, mas precisa ser feita em até 90 dias contados da consolidação da propriedade (art. 27, § 7º, da Lei 9.514/97), prazo que muitas vezes já corria antes do seu lance. Quando ele se esgotou, o art. 37-B da mesma lei ainda socorre o comprador: locação contratada ou prorrogada por mais de um ano sem concordância escrita do credor fiduciário é ineficaz perante ele e seus sucessores. O tema está detalhado no nosso guia sobre a taxa de ocupação para o arrematante.

Um Direito Com Régua Definida

O imóvel ocupado deixou de ser uma conta imprevisível. O percentual está na lei, a base de cálculo está no contrato e o STJ acaba de reafirmar que nenhum dos dois se negocia em juízo. O que ainda se decide caso a caso, o período anterior à arrematação, pode ser resolvido antes, com a cláusula certa no papel.

Para quem investe em leilão, a leitura fria desses números muda a análise de viabilidade: um imóvel ocupado com taxa de ocupação bem calculada é um problema com preço e prazo definidos. Problema com preço definido se compara e se negocia com outra segurança.

Fontes

• Lei 9.514/97 — art. 37-A (taxa de ocupação), art. 24, VI e parágrafo único (base de cálculo), art. 27, §§ 7º e 8º (encargos), art. 30 (reintegração liminar). Texto compilado no Planalto, nas redações das Leis 13.465/2017 e 14.711/2023, conferido em agosto/2026.
• STJ, REsp 2.216.647/RS — 4ª Turma, rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado por unanimidade em 09/03/2026, DJEN 12/03/2026. Inteiro teor.
• STJ, AREsp 2.791.003/GO — 3ª Turma, rel. Min. Moura Ribeiro, j. 24/11/2025, DJEN 27/11/2025, trânsito em julgado em 22/12/2025.
• STJ, REsp 1.999.485/DF — 3ª Turma, rel. p/ acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06/12/2022, DJe 16/12/2022 (impossibilidade de redução do percentual com base no aluguel de mercado).
• STJ, REsp 1.966.030/SP — 4ª Turma, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 23/11/2021 (ilegitimidade passiva do locatário). Pesquisável pelo número do processo em scon.stj.jus.br.
• Código Civil — arts. 286 a 290 (cessão de crédito).
• TJSP, Apelação 1002567-83.2025.8.26.0495 — 7ª Câmara de Direito Privado, j. 11/06/2026 (legitimidade do adquirente limitada ao título aquisitivo, na ausência de cessão específica).