A alienação fiduciária é um procedimento regulamentado pela Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997. Esta lei trouxe inovações ao Sistema de Financiamento Imobiliário, permitindo a retomada de imóveis de forma extrajudicial em casos de não pagamento.
O Processo de Retomada de Imóvel
Quando um imóvel é dado como garantia e ocorre inadimplemento, inicia-se um procedimento de retomada. Todos os atos relacionados a este processo são registrados no cartório de registro de imóveis, que valida cada etapa.
O artigo 26 da lei mencionada estabelece que, se uma dívida não for paga, o devedor entra em mora. Isso permite que a propriedade seja consolidada em nome do credor, sendo este o primeiro registro oficial. Após isso, começam os leilões obrigatórios, conforme o artigo 27.
Os Leilões Obrigatórios
Por lei, o primeiro leilão deve ser realizado pelo valor mínimo de avaliação do imóvel. Já no segundo leilão, são aceitos lances que superem o valor da dívida, incluindo outras despesas.
Se o imóvel for arrematado em qualquer um dos leilões, o valor excedente (chamado de sobejo) será devolvido ao devedor. No entanto, se após os dois leilões o imóvel não for vendido ou o valor arrecadado não cobrir a dívida, a dívida é considerada extinta.
Interpretação da Lei
A lei é clara e objetiva, não permitindo interpretações divergentes. Mesmo assim, há casos em que os devedores tentam reaver a diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o saldo devedor. No entanto, decisões judiciais têm sido contrárias a esses pedidos.
É importante ressaltar que a alienação fiduciária não segue as regras do Código de Defesa do Consumidor, conforme estabelecido pelo tema 1.095 do STJ.
Portanto, a lei prevê claramente a extinção das obrigações após os leilões obrigatórios.
Desse modo, não é razoável exigir a devolução de valores que excedam a avaliação do imóvel em vendas posteriores.
Esta regulamentação visa garantir a viabilidade do mercado imobiliário e proteger ambas as partes envolvidas.
Caso tenha ficado com alguma dúvida, entre em contato conosco.
#tmladv
