Resposta rápida: quem quitou um compromisso de compra e venda e não consegue a escritura definitiva pode requerer a adjudicação compulsória diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial, com base no art. 216-B da Lei de Registros Públicos (incluído pela Lei 14.382/2022 e regulamentado pelo CNJ no Provimento 150/2023, incorporado ao Código Nacional de Normas). O caminho exige quitação comprovada, ata notarial e a inexistência de litígio sobre o imóvel — e, se houver impugnação, o caso segue para a via judicial (art. 501 do CPC).
O que é a adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é o instrumento de quem pagou o imóvel e ficou sem a escritura. É comum em compromissos de compra e venda antigos, loteamentos, contratos de gaveta quitados e situações em que o vendedor faleceu, desapareceu ou simplesmente se recusa a outorgar a escritura definitiva.
Até 2022, a única via era a ação judicial. Com a Lei 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), o procedimento passou a poder tramitar diretamente no Registro de Imóveis da circunscrição do bem — em regra mais rápido que um processo. O rito foi detalhado pelo CNJ no Provimento 150/2023.
Um ponto consolidado pela jurisprudência: a Súmula 239 do STJ garante que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda. Mesmo o contrato “de gaveta” nunca levado ao cartório pode fundamentar o pedido — leitura que prevalece também na via extrajudicial —, desde que a quitação seja comprovada.
Quando a via extrajudicial cabe (requisitos)
- Compromisso de compra e venda ou cessão de direitos celebrado por escrito (ainda que não registrado — Súmula 239/STJ);
- Quitação integral do preço, comprovada por recibos, comprovantes de transferência ou declaração do vendedor;
- Recusa ou impossibilidade do promitente vendedor (ou de seus herdeiros) de outorgar a escritura;
- Inexistência de litígio sobre o imóvel ou o contrato — havendo disputa judicial em curso, a via extrajudicial não é adequada;
- Assistência de advogado, que subscreve o requerimento ao Registro de Imóveis (admitida a defensoria pública para quem não pode contratar).
Passo a passo no cartório
- Reunião da documentação — contrato, comprovantes de quitação, certidões do imóvel e das partes.
- Ata notarial — lavrada por tabelião, atestando a quitação e a não outorga da escritura (é a prova qualificada que sustenta o pedido).
- Requerimento ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, subscrito por advogado, instruído com a ata notarial e os documentos.
- Qualificação registral — o oficial examina os requisitos formais do pedido.
- Notificação do promitente vendedor (ou herdeiros/sucessores), que tem 15 dias, contados da entrega da notificação, para celebrar o título de transmissão — a não celebração no prazo caracteriza o inadimplemento que autoriza a adjudicação.
- Sem impugnação → o oficial registra a aquisição e a propriedade se consolida em nome do comprador. Com impugnação fundamentada → o procedimento extrajudicial se encerra e a discussão segue para a via judicial.
- Registro e averbações finais — com o registro, o comprador passa a ser o proprietário para todos os efeitos.
Documentos usualmente exigidos
- Compromisso de compra e venda (ou cessão) e eventuais aditivos;
- Prova da quitação (recibos, transferências, declaração);
- Ata notarial da quitação e da recusa;
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel;
- Documentos pessoais e certidões do requerente;
- Comprovante de recolhimento do ITBI, exigido para o registro da transmissão.
Extrajudicial ou judicial: qual via seguir
| Situação | Via indicada |
|---|---|
| Quitação comprovada + vendedor localizável ou herdeiros conhecidos + sem disputa | Extrajudicial (art. 216-B LRP) |
| Impugnação do vendedor/herdeiros, dúvida sobre a quitação ou litígio em curso | Judicial (art. 501 do CPC) |
| Vendedor falecido com inventário aberto e herdeiros cooperativos | Escritura pelos herdeiros ou extrajudicial, conforme o caso |
| Documentação incompleta ou cadeia de cessões complexa | Análise caso a caso — frequentemente judicial |
Na via judicial, a sentença substitui a declaração de vontade do vendedor (art. 501 do CPC) e serve de título para o registro.
Custos e prazos
Os custos envolvem emolumentos do tabelionato (ata notarial) e do Registro de Imóveis, além do ITBI devido pela transmissão — os valores variam conforme o estado e o valor do imóvel. Em termos de prazo, a via extrajudicial tende a ser sensivelmente mais curta que um processo judicial, embora dependa da regularidade da documentação e da análise do oficial de registro.
Erros que travam o procedimento
- Pedir a via extrajudicial com litígio em curso — o requisito é examinado pelo oficial;
- Quitação mal documentada — pagamentos em dinheiro sem recibo exigem reconstrução probatória cuidadosa;
- Ignorar a cadeia de cessões — quando o contrato passou por vários cessionários, cada elo precisa estar documentado.
Perguntas frequentes
Preciso de advogado na via extrajudicial? Sim — o requerimento ao Registro de Imóveis é subscrito por advogado (a defensoria pública atende quem não pode contratar), e a instrução correta do pedido é decisiva para evitar exigências e indeferimentos.
O contrato não registrado vale? Vale como fundamento do pedido: a Súmula 239 do STJ dispensa o registro prévio do compromisso para a adjudicação compulsória.
E se o vendedor faleceu? O pedido se dirige aos herdeiros/sucessores. Cooperando, o caminho é simples; recusando-se, a notificação e, se preciso, a via judicial resolvem.
Adjudicação compulsória é o mesmo que usucapião? Não. A adjudicação pressupõe contrato + quitação; a usucapião pressupõe posse prolongada com os requisitos legais, ainda que sem contrato.
Para uma análise do seu caso — documentação, via adequada e condução do procedimento — conheça o trabalho do escritório em adjudicação compulsória de imóvel.
