Adjudicação Compulsória de Imóvel em São Paulo
Do contrato quitado à escritura registrada · São Paulo
O que é adjudicação compulsória e quando ela serve? É a medida para quem comprou um imóvel por contrato (promessa ou compromisso de compra e venda), quitou o preço, mas não consegue a escritura definitiva porque o vendedor se recusa, sumiu, faleceu ou é uma empresa que não outorga. Ela obriga a transferência: uma sentença (via judicial) ou um ato do cartório (via extrajudicial, criada pela Lei 14.382/2022) substitui a assinatura do vendedor e leva o imóvel para o seu nome na matrícula.
Comprar por contrato e nunca conseguir a escritura é mais comum do que parece: a construtora não outorga, o vendedor desapareceu ou faleceu, ou o negócio foi um “contrato de gaveta”. Sem a escritura registrada, você não é o dono de direito — não vende, não financia e o imóvel fica exposto a dívidas do antigo titular.
A adjudicação compulsória fecha essa lacuna — e, desde 2022, nem sempre precisa de um processo: pode ser resolvida no próprio cartório. É uma das frentes da nossa atuação como advogado imobiliário em São Paulo.
Quando cabe
Cabe quando existe um título e o preço foi pago, mas falta a escritura. Os casos mais comuns:
Compromisso ou promessa de compra e venda pago, e o vendedor não outorga a escritura definitiva.
Negócio antigo, com o preço pago, que nunca foi formalizado nem transferido no registro.
O vendedor faleceu e os herdeiros não regularizam — ou sequer abriram o inventário. A adjudicação pode ser dirigida ao espólio.
A incorporadora entregou a unidade e recebeu, mas não passa a escritura — um dos casos mais frequentes.
Passo a Passo
Um caminho claro para transformar o seu direito em propriedade registrada.
Analisamos o contrato (promessa, compromisso, cessão ou gaveta) e a prova de quitação — a base de tudo.
Conferimos a matrícula atualizada, os ônus e as certidões do imóvel e do vendedor.
Sem litígio, a via extrajudicial (no cartório) é mais rápida; havendo resistência, segue a via judicial.
Na Justiça, uma sentença substitui a vontade do vendedor (art. 501 do CPC); no cartório, o pedido segue com ata notarial da recusa (art. 216-B da LRP).
O título é levado a registro e a propriedade passa para o seu nome na matrícula — dono de fato e de direito.
Due Diligence
Antes de escolher a via, verificamos o que sustenta o pedido — e o que pode travá-lo.
Por que o TMLADV
Escolher o instrumento errado custa tempo e dinheiro. O diagnóstico define a via mais curta para o seu caso.
Você tem um contrato e pagou; falta a escritura. O caminho é obrigar a transferência — na Justiça ou no cartório.
Você tem a posse, mas não tem título. O caminho é adquirir a propriedade pela posse no tempo.
O guarda-chuva que reúne averbações, inventário, retificações e escrituração do imóvel.
Veja também usucapião e regularização de imóveis.
Descubra o caminho para transformar o seu direito em propriedade no seu nome. Comece pelo diagnóstico do seu caso — ele indica a via mais rápida.
Falar com o escritórioÉ a medida que obriga a transferência da propriedade para quem comprou por contrato e quitou o preço, mas não consegue a escritura. Uma sentença (judicial) ou um ato do cartório (extrajudicial) substitui a assinatura do vendedor.
Em regra sim, pela adjudicação compulsória, desde que se comprove o contrato e a quitação. O caminho (cartório ou Justiça) depende de haver ou não litígio.
Não. O STJ pacificou (Súmula 239) que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda.
Sim, nos casos sem controvérsia: a Lei 14.382/2022 criou a adjudicação extrajudicial, feita no próprio Registro de Imóveis, instruída por advogado. Havendo litígio, segue pela via judicial.
Ainda é possível: a adjudicação pode ser dirigida contra o espólio ou os herdeiros. A análise da sucessão faz parte do caso.
Sim, é um dos casos mais comuns de adjudicação compulsória contra incorporadora que já recebeu e entregou, mas não outorga a escritura.
Na adjudicação você tem um contrato e pagou (falta a escritura); na usucapião você tem a posse, mas não tem título. São caminhos diferentes para situações diferentes.
A via extrajudicial costuma ser bem mais rápida que a judicial, mas depende da documentação e da existência de disputa. O diagnóstico inicial indica o prazo realista.
Precisam ser enfrentadas no mesmo trabalho; por isso a análise da matrícula e das certidões vem antes de qualquer pedido.
Assim que perceber que não vai conseguir a escritura de forma amigável. Quanto antes, mais barato e mais rápido tende a ser o caminho.
Sociedade de Advogados especializada em Direito Imobiliário e Empresarial.
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OAB/SP 17.579