Fraude à execução é quando alguém que responde a uma dívida na Justiça vende ou transfere um imóvel para não pagar — e a lei permite que esse bem ainda seja penhorado, mesmo já registrado em nome do comprador.
Para quem compra, o risco é concreto: perder o imóvel por uma dívida que era do antigo dono. Durante anos acreditou-se que uma matrícula limpa, sem penhora, bastava. Uma decisão do STJ de 2025 mostrou que nem sempre — e reforçou que a proteção depende de ter agido de boa-fé, com prova disso.
Atuamos nas duas pontas: prevenção (a investigação que protege quem vai comprar) e defesa (para quem já comprou e teve o imóvel atingido). É uma das frentes da nossa atuação como advogado imobiliário em São Paulo.
Análise sob responsabilidade de Eduardo Macedo Leme Tatit — OAB/SP 206.948, especialista em Direito Imobiliário (Comissões de Direito Imobiliário e Condominial da OAB/SP, IBRADIM).
Entenda o risco
Quatro pontos definem se um negócio pode ser desfeito — e se você está protegido.
Venda ou transferência feita por quem já responde a ação capaz de deixá-lo insolvente. O negócio torna-se ineficaz perante o credor, e o imóvel pode ser penhorado (art. 792 do CPC).
O comprador de boa-fé é protegido quando não há penhora registrada na matrícula nem prova de má-fé. Por isso a boa-fé comprovada é a principal defesa.
O STJ admitiu fraude em doação dentro da família para blindar patrimônio, mesmo sem penhora averbada. O contexto do negócio passou a pesar mais.
Fraude à execução (ineficaz perante o credor) é diferente de fraude contra credores (anulável, por ação pauliana). O caminho de defesa muda conforme o caso.
Passo a passo
Se o imóvel que você comprou foi penhorado por dívida do antigo dono, há caminho.
Quando surgiu a ação, quando a penhora foi registrada e como se deu a sua compra.
Reunião das certidões da época da aquisição, do preço praticado e da ausência de indícios de fraude.
A ação própria para defender a posse e a propriedade de quem não é parte na execução (art. 674 do CPC).
Súmula 375 do STJ e a distinção correta da modalidade de fraude, conforme o caso.
A liberação do imóvel e a segurança do seu registro.
Os elementos
A caracterização — ou o afastamento — da fraude depende de fatores concretos.
Por que o TMLADV
Transações imobiliárias exigem hiperfoco. Aliamos o rigor técnico à agilidade que o seu negócio exige para não perder o timing.
Não somos generalistas. Dominamos a Lei de Registros Públicos e o Código Civil aplicados a cada operação.
Atuamos antes (na análise que evita o problema) e depois (na defesa de quem foi atingido).
Nossa avaliação no Google reflete o cuidado com o patrimônio de cada cliente.
A melhor defesa começa antes de comprar. Veja a nossa due diligence imobiliária.
Comprou e o imóvel foi penhorado por dívida do antigo dono? Ou vai comprar e quer segurança? Fale com a nossa equipe e entenda o seu caso.
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Sociedade de Advogados especializada em Direito Imobiliário e Empresarial.
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