Você comprou um imóvel à beira-mar e, na hora de vender, descobriu uma cobrança inesperada? Esse problema é comum em terreno de marinha. Afinal, milhares de imóveis do litoral brasileiro pertencem, em última instância, à União. Por isso, o proprietário convive com regras próprias e com valores específicos, como o foro e o laudêmio. Neste artigo, explicamos, em linguagem simples, o que é terreno de marinha e quem paga cada cobrança. Além disso, mostramos como isso afeta a compra e a venda do seu imóvel.
O que é terreno de marinha?
Terreno de marinha é a faixa de terra, à beira da água, que pertence à União. Em termos legais, trata-se de uma faixa de 33 metros de profundidade. A medição ocorre na horizontal, em direção ao continente, a partir da linha do preamar-médio de 1831. Essa linha representa a média histórica da maré alta naquele ano.
Além disso, a regra alcança a costa marítima e também as margens de rios e lagoas sob influência das marés. Existem, ainda, os chamados terrenos acrescidos de marinha. São as áreas que se formaram depois, de modo natural ou artificial, em seguimento à faixa original. Aterros e assoreamentos, por exemplo, costumam gerar esses acréscimos.
Por que o terreno de marinha pertence à União?
A resposta está na lei e na Constituição. O Decreto-Lei nº 9.760/1946 inclui os terrenos de marinha e seus acrescidos entre os bens da União. A Constituição Federal, no artigo 20, inciso VII, confirma essa titularidade.
Na prática, o particular nunca detém a propriedade plena desse imóvel. A União mantém o chamado domínio direto. O ocupante, por sua vez, possui apenas um direito de uso sobre o bem. Esse direito assume formas diferentes, como veremos a seguir.
Foro, taxa de ocupação e laudêmio: as cobranças do terreno de marinha
Quem usa um terreno de marinha assume obrigações financeiras com a União. Em primeiro lugar, convém distinguir três cobranças diferentes:
- Foro: valor anual de quem detém o domínio útil, no regime de aforamento (também chamado de enfiteuse). Corresponde a 0,6% sobre o valor do imóvel apurado pela União — o chamado domínio pleno (art. 101 do Decreto-Lei nº 9.760/1946).
- Taxa de ocupação: valor anual de quem apenas ocupa o terreno, sem aforamento. Hoje, equivale a 2% sobre esse mesmo valor, sem contar a construção (art. 1º do Decreto-Lei nº 2.398/1987).
- Laudêmio: valor pago quando o imóvel muda de dono em uma venda. Corresponde a 5% sobre o valor atualizado do terreno, excluídas as benfeitorias.
Cada cobrança cumpre uma função própria. Portanto, vale entender quando e por que cada uma incide. Fica ainda um alerta: muitos textos antigos mencionam uma taxa de ocupação de 5%. Esse regime mudou. Hoje, a alíquota é única, de 2%.
O que é laudêmio e quem paga essa cobrança?
O laudêmio é a cobrança que mais surpreende o proprietário. Ele incide sempre que ocorre a transferência onerosa do imóvel — ou seja, quando há uma venda.
O valor corresponde a 5% sobre o valor atualizado do terreno, sem contar as benfeitorias, como a construção. Um ponto chama a atenção: a lei determina que o vendedor pague o laudêmio, e não o comprador. Na negociação, é claro, as partes combinam de outra forma com frequência. No entanto, perante a União, a responsabilidade legal recai sobre quem vende.
Há ainda uma consequência prática relevante. Sem o pagamento do laudêmio, a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) não emite a certidão que autoriza a transferência. E, sem essa certidão, o cartório não registra a venda. Ou seja, a pendência trava todo o negócio.
Atenção: o laudêmio também incide ao criar uma holding
Muitas famílias hoje organizam o patrimônio por meio de uma holding. A ideia parece simples: transferir os imóveis para uma empresa e, assim, facilitar a sucessão. Contudo, um detalhe costuma passar despercebido.
Quando o bem é um terreno de marinha, essa transferência também gera laudêmio. O STJ, no Tema 332 (REsp 1.165.276/PE), entendeu que transferir o domínio útil para integralizar o capital social de uma empresa é um ato oneroso. Por isso, o laudêmio é devido. Esse entendimento alcança qualquer integralização — inclusive a que ocorre na criação de uma holding familiar.
Esse ponto merece cuidado no planejamento. Afinal, o custo do laudêmio precisa entrar na conta antes de se constituir a holding.
Como saber se o seu imóvel é um terreno de marinha?
Felizmente, a verificação é possível e relativamente simples. Em primeiro lugar, consulte a matrícula do imóvel no cartório de registro. A averbação costuma indicar o aforamento ou a ocupação da União.
Além disso, observe o carnê de IPTU e eventuais cobranças de foro. Por fim, a própria SPU mantém registros sobre esses imóveis. Diante de qualquer dúvida, a orientação de um advogado evita surpresas no momento da compra ou da venda.
Vai arrematar um imóvel em leilão? Redobre a atenção
O leilão de imóveis exige um cuidado extra com o terreno de marinha. Antes de dar um lance, analise a matrícula com calma. Se houver aforamento ou ocupação da União, o arrematante herda as obrigações do imóvel.
Na prática, isso inclui o foro ou a taxa de ocupação anual. Inclui, ainda, a necessidade da certidão da SPU para registrar o bem. Esses fatores influenciam o custo real da arrematação. Por isso, uma boa análise prévia do edital faz toda a diferença.
Perguntas frequentes sobre terreno de marinha
Terreno de marinha pode ser comprado e vendido?
Sim. O que se transfere, porém, é o domínio útil ou a ocupação, e não a propriedade plena. A União permanece como titular do domínio direto.
O laudêmio é um imposto?
Não. O laudêmio não é tributo. Trata-se de uma receita patrimonial da União, cobrada na transferência onerosa do imóvel.
Quanto custa o laudêmio?
O laudêmio corresponde a 5% sobre o valor atualizado do terreno, excluídas as benfeitorias.
Quem paga o laudêmio na venda?
A lei atribui o pagamento ao vendedor. Ainda assim, as partes podem negociar quem arcará com o valor.
Conclusão
O terreno de marinha não precisa ser um problema. Com informação correta e orientação adequada, o proprietário decide com mais segurança — seja para comprar, vender ou planejar a sucessão.
Ficou com dúvidas sobre um imóvel em terreno de marinha? Entre em contato com a nossa equipe de Direito Imobiliário e converse com quem conhece o assunto a fundo.
