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Na locação, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) divide os reparos pela origem do problema. Cabe ao locador o que é estrutural ou anterior à locação e a manutenção da habitabilidade — infiltrações, rachaduras, problemas de fundação, rede elétrica e hidráulica principal, pintura externa e calhas. Cabe ao locatário o desgaste do uso cotidiano e os pequenos reparos — troca de lâmpadas, conserto de torneiras, desentupimento, maçanetas e fechaduras. Na prática: (1) registre o estado do imóvel em vistoria na entrada; (2) comunique por escrito ao locador os defeitos que sejam de responsabilidade dele; (3) guarde os comprovantes. As responsabilidades seguem os artigos 22 e 23 da lei, e a vistoria documentada é a melhor prova em caso de divergência na devolução do imóvel.
Tempo de leitura: 5 min · Autor: Eduardo Macedo Leme Tatit · Atualizado em junho de 2026
Introdução: Dúvida Frequente em Contratos de Locação
Você já teve dúvidas sobre quem deve pagar por consertos no imóvel alugado? Se a resposta for sim, saiba que não está sozinho. Este é um tema que causa grande confusão tanto entre locadores quanto entre locatários. Com frequência, essas dúvidas geram conflitos que poderiam ser evitados com um entendimento claro da legislação.
Neste artigo, você vai descobrir como a Lei do Inquilinato e a jurisprudência atual determinam a responsabilidade por reparos em contratos de locação. Além disso, vamos apresentar exemplos práticos e dicas valiosas para prevenir problemas.
Por Que É Importante Saber Quem Paga os Reparos?
Em primeiro lugar, compreender quem deve arcar com os consertos evita desgastes na relação entre as partes. Além disso, reduz o risco de prejuízos financeiros e processos judiciais. Portanto, conhecer as normas aplicáveis é essencial para manter a locação segura e equilibrada.
O Que Diz a Lei do Inquilinato?
A Lei nº 8.245/1991 é o marco legal que rege os contratos de aluguel no Brasil. Ela estabelece direitos e obrigações para ambas as partes.
– Artigo 22 – Obrigações do Locador
O proprietário deve entregar o imóvel em bom estado e mantê-lo assim durante toda a locação. Portanto, ele é responsável por reparos estruturais e vícios ocultos.
– Artigo 23 – Obrigações do Locatário
O inquilino, por outro lado, deve conservar o imóvel e realizar pequenos reparos resultantes do uso cotidiano. Além disso, deve comunicar ao locador qualquer problema relevante.
Como a Jurisprudência Interpreta a Lei?
A jurisprudência do STJ e de diversos tribunais estaduais reforça que:
- O locador responde por danos estruturais e vícios decorrentes do tempo;
- O locatário deve arcar com os reparos causados por mau uso ou negligência;
- Se o locatário deixar de comunicar defeitos, poderá ser responsabilizado pelos prejuízos.
Por isso, a comunicação entre as partes é fundamental.
Quais Reparos São de Responsabilidade do Locador?
– Reparos Estruturais
Estes envolvem a integridade do imóvel, como rachaduras, infiltrações, problemas no telhado ou na fundação. Nesses casos, a responsabilidade é do proprietário.
– Vícios Ocultos
São defeitos não perceptíveis na vistoria inicial, mas que surgem no decorrer do uso. Por exemplo, mofo nas paredes devido à umidade estrutural.
– Manutenção Preventiva
Inclui ações como pintura externa, manutenção de calhas e de áreas comuns. Essas atividades visam preservar o imóvel e não podem ser transferidas ao inquilino.
E o Que Cabe ao Locatário?
– Pequenos Reparos
O inquilino deve cuidar da manutenção cotidiana, como troca de lâmpadas, conserto de torneiras e limpeza de ralos. Esses são chamados de “pequenos reparos do dia a dia”.
– Danos por Uso Indevido
Se o locatário causar danos por imprudência, deverá arcar com os custos. Um exemplo comum é a quebra de uma maçaneta ou espelho por descuido.
– Comunicação de Problemas
Conforme o artigo 23, III da Lei do Inquilinato, o inquilino deve informar imediatamente ao locador qualquer dano que exija reparo. Caso contrário, poderá ser responsabilizado por omissão.
Critérios para Saber Quem Paga o Reparo
Para facilitar o entendimento, veja abaixo os critérios que ajudam a identificar de quem é a responsabilidade:
– Natureza do Reparo
Se for estrutural, o locador paga. Se for manutenção simples, o locatário.
– Causa do Dano
Danos por desgaste natural são do locador. Já os causados por mau uso, do locatário.
– Complexidade e Valor
Consertos caros e técnicos geralmente são do proprietário. Por outro lado, reparos simples cabem ao inquilino.
– Preexistência
Se o defeito já existia antes da locação, o locador deve se responsabilizar. Por isso, a vistoria inicial é indispensável.
Tabela com 30 Casos Comuns de Reparos em Locação
| Nº | Tipo de Reparo | Responsável | Justificativa |
| 1 | Infiltração em lajes e telhados | Locador | Problema estrutural que afeta a habitabilidade |
| 2 | Vazamento em tubulações embutidas | Locador | Reparo estrutural e não visível, exige quebra de paredes |
| 3 | Problemas no sistema elétrico principal | Locador | Segurança e funcionalidade do imóvel |
| 4 | Rachaduras em paredes estruturais | Locador | Comprometem a integridade da edificação |
| 5 | Defeito na caixa d’água principal | Locador | Equipamento estrutural essencial |
| 6 | Problemas no aquecedor central | Locador | Equipamento fixo da edificação |
| 7 | Defeitos em elevadores | Locador | Parte comum e obrigatória do condomínio |
| 8 | Pintura externa da fachada | Locador | Manutenção preventiva |
| 9 | Impermeabilização de laje | Locador | Prevenção contra danos estruturais |
| 10 | Portão eletrônico com defeito | Locador | Sistema de segurança predial |
| 11 | Problemas na fundação do imóvel | Locador | Estrutura básica do imóvel |
| 12 | Defeito no interfone ou campainha | Locador | Equipamento fixo e funcional do imóvel |
| 13 | Vazamento na rede de gás | Locador | Perigo à segurança |
| 14 | Obstrução de dutos de ventilação | Locador | Sistema fixo de ventilação |
| 15 | Reparos em muros de divisa | Locador | Parte integrante da estrutura da propriedade |
| 16 | Troca de lâmpadas queimadas | Locatário | Manutenção rotineira |
| 17 | Conserto de torneiras | Locatário | Pequeno reparo doméstico |
| 18 | Desentupimento de pias e ralos | Locatário | Conservação e higiene durante a locação |
| 19 | Troca de borrachas de vedação | Locatário | Uso comum, peça de fácil substituição |
| 20 | Limpeza e manutenção de jardim | Locatário | Responsabilidade do uso |
| 21 | Lubrificação de fechaduras | Locatário | Manutenção preventiva |
| 22 | Limpeza de filtro de ar-condicionado | Locatário | Manutenção simples e cotidiana |
| 23 | Reposição de rejunte solto | Locatário | Pequeno acabamento |
| 24 | Ajuste de portas desreguladas | Locatário | Manutenção simples e cotidiana |
| 25 | Limpeza de caixas d’água pequenas | Locatário | Higienização de uso contínuo |
| 26 | Conserto de descarga | Locatário | Pequeno reparo hidráulico |
| 27 | Troca de maçanetas quebradas | Locatário | Danos causados por uso inadequado |
| 28 | Manutenção de churrasqueira | Locatário | Equipamento de uso recreativo |
| 29 | Reparos em furos nas paredes | Locatário | Danos ocasionados durante a locação |
| 30 | Comunicação de defeitos estruturais | Locatário | Obrigação legal de informar conforme art. 23 da Lei do Inquilinato |
Dicas para Evitar Conflitos
Locadores
- Faça vistorias periódicas;
- Documente todas as manutenções;
- Especifique responsabilidades no contrato.
Locatários
- Comunique defeitos assim que surgirem;
- Guarde comprovantes de comunicação;
- Faça a manutenção do imóvel com regularidade.
Conclusão: Informação é a Melhor Defesa
Saber quem deve pagar por reparos no imóvel alugado é fundamental. Essa compreensão evita litígios, protege seus direitos e garante uma locação segura e tranquila.
Por isso, leia o contrato com atenção, realize vistorias e mantenha uma comunicação transparente com a outra parte.
Caso tenha ficado com alguma dúvida, entre em contato conosco.
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Orientação jurídica: assessoria em conflitos da locação.
Perguntas frequentes
Quais reparos são de responsabilidade do inquilino?
O inquilino responde pelos pequenos reparos do uso cotidiano e por qualquer dano que ele, seus familiares ou visitantes causarem — é o que determina o art. 23, incisos II e V, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que manda tratar o imóvel com o mesmo cuidado como se fosse seu e consertar imediatamente o que estragar por sua causa. Também ficam com o inquilino as contas de consumo e as despesas ordinárias de condomínio. Reparos estruturais e defeitos que o imóvel já tinha antes da locação continuam sendo do proprietário (art. 22).
Quando estraga alguma coisa na casa alugada, quem paga?
Quem paga é definido pela origem do estrago, não por uma lista fixa. Se o dano foi causado pelo inquilino, por quem mora com ele ou por visitas, a Lei do Inquilinato manda consertar imediatamente, por conta dele (art. 23, V). Se o estrago é desgaste natural do imóvel com o tempo, ou defeito que já existia antes da locação, a conta é do proprietário (art. 22, IV, e art. 23, III). O inquilino também deve avisar o proprietário assim que perceber um dano cujo conserto seja dele (art. 23, IV) — o aviso por escrito evita discussão depois.
Quebra da descarga: é responsabilidade do locador ou do locatário?
Na prática, o conserto da descarga costuma ficar por conta do inquilino, por ser tratado como pequeno reparo de manutenção do uso normal do imóvel (art. 23, inciso II, da Lei do Inquilinato). Isso muda se o defeito vier de um vício da instalação hidráulica que já existia antes da locação — nesse caso, a responsabilidade é do proprietário (art. 22, inciso IV). Vale registrar que a lei não cita “descarga” literalmente: o que decide é a origem do problema.
O conserto do portão eletrônico é do inquilino ou do proprietário?
Não há uma resposta única na lei especificamente para portão eletrônico — o que decide é a origem do defeito, com base nos arts. 22 e 23 da Lei do Inquilinato. Se o motor ou a placa falharam por desgaste natural, tempo de uso ou defeito já existente na entrega do imóvel, a manutenção é do proprietário (art. 22, I, III e IV). Se o dano veio de mau uso, de uma pancada ou de tentativa de forçar o equipamento, o conserto fica por conta do inquilino (art. 23, V).
Troca de fechadura é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?
Depende do motivo da troca. Se foi desgaste natural do uso, ou a fechadura já veio com defeito desde a entrega do imóvel, a troca é do proprietário (art. 22, I e IV, da Lei do Inquilinato). Se quebrou por mau uso, por chave forçada ou porque as chaves foram perdidas e o segredo precisou ser trocado, a troca é do inquilino, por dano causado por quem usa o imóvel (art. 23, V).
Problema no telhado é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?
Problema estrutural no telhado — infiltração, goteira, vigamento — é responsabilidade do proprietário, que responde pela forma do imóvel e pelos vícios da construção (art. 22, I, III e IV, da Lei do Inquilinato). Se o reparo for urgente, o inquilino é obrigado a permitir a obra (art. 26); se ela durar mais de dez dias, ele tem direito a abatimento proporcional do aluguel, e se passar de trinta dias, pode pedir a rescisão do contrato (art. 26, parágrafo único). Isso muda se o problema foi causado por alteração que o próprio inquilino fez sem autorização (art. 23, VI).
Manutenção de casa alugada: quem paga?
Depende do tipo de manutenção. A rotineira, ligada ao uso diário do imóvel, é paga pelo inquilino, por força do art. 23 da Lei do Inquilinato. Já a manutenção estrutural, os vícios anteriores à locação e o que se deteriora naturalmente com o tempo são encargo do proprietário (art. 22, I, III e IV). Na dúvida sobre um reparo específico, o critério é a origem do problema: desgaste natural pesa para o proprietário; dano do uso pesa para o inquilino.
Quais reparos são do proprietário e quais são do inquilino?
A Lei do Inquilinato divide a responsabilidade nos arts. 22 e 23. Cabem ao proprietário: entregar o imóvel em condições de uso, garantir seu uso pacífico, manter a forma do imóvel e responder pelos vícios e defeitos anteriores à locação, além de impostos e despesas extraordinárias de condomínio. Cabem ao inquilino: os pequenos reparos do uso cotidiano, os danos causados por ele, familiares ou visitantes, as contas de consumo e as despesas ordinárias. Para um equipamento não previsto na lei, o critério é a origem do problema.
