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A Lei nº 15.265/2025 criou o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), que permitiu — por janela temporária — atualizar imóveis ao valor de mercado pagando alíquota reduzida e definitiva: Pessoa Física, 4% sobre a valorização; Pessoa Jurídica, 8% (4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL), em vez dos 15% a 22,5% do ganho de capital. A adesão encerrou-se em fevereiro de 2026 (Declaração de Opção até 19/02/2026 e pagamento até 27/02/2026; IN RFB nº 2.302/2025) e não foi prorrogada. Para quem aderiu, vale a trava de 5 anos: vender o imóvel antes de 60 meses desconsidera o benefício, recompondo o imposto pela regra normal (15% a 22,5%). Quem não aderiu planeja o ganho de capital pelas regras gerais (redutores, isenção do imóvel único e reinvestimento em 180 dias).
Tempo de leitura: 4 min · Autor: Eduardo Macedo Leme Tatit · Atualizado em junho de 2026
⚠️ Atenção: os dois regimes de atualização a 4% já se encerraram
Um esclarecimento para não confundir: existiram dois regimes diferentes que permitiram atualizar o valor de bens pagando 4% de imposto sobre a valorização — e os dois já estão encerrados. O primeiro veio da Lei 14.973/2024, era feito pela declaração DABIM e teve o prazo encerrado em 16/12/2024. O segundo foi o REARP, da Lei 15.265/2025, feito pela declaração DEAP, com prazo encerrado em 19/02/2026. Ou seja: em 2026 não há nenhuma janela de atualização a 4% aberta — quem não aderiu dentro desses prazos permanece sujeito às regras gerais de ganho de capital (alíquotas de 15% a 22,5%, observados os redutores e isenções eventualmente aplicáveis).
O Problema Oculto do “Lucro Imobiliário”
Você possui um imóvel comprado há muitos anos e que ainda consta na sua declaração de Imposto de Renda pelo valor antigo? Se a resposta for sim, saiba que existe aí um problema silencioso, mas financeiramente relevante. Afinal, no momento em que decidir vender esse bem, a Receita Federal cobrará uma fatia considerável do seu lucro.
Atualmente, a tributação sobre o ganho de capital — ou seja, a diferença entre o valor de compra lá atrás e o valor de venda hoje — varia entre 15% e 22,5%. Consequentemente, esse é um custo expressivo sobre o patrimônio familiar.
Em novembro de 2025, uma novidade legislativa alterou esse cenário por tempo limitado. Foi publicada a Lei nº 15.265/2025, que instituiu o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP). Por meio dela, abriu-se uma janela temporária para regularizar e atualizar bens pagando uma alíquota reduzida — janela que, como se detalha adiante, já se encerrou.
O Que Mudou com a Lei 15.265/2025?
Historicamente, a legislação brasileira sempre impediu a atualização do valor dos imóveis na declaração anual, salvo em casos de grandes reformas comprovadas documentalmente. Com a Lei nº 15.265/2025, essa regra rígida foi flexibilizada de forma temporária.
Em resumo, o governo permitiu, por uma janela com prazo, que contribuintes — tanto Pessoas Físicas quanto Jurídicas — atualizassem o valor de seus bens para o preço de mercado. Em contrapartida, o contribuinte pagava uma alíquota reduzida e definitiva no momento da adesão. Dessa forma, antecipava-se um custo menor para evitar a tributação cheia em uma venda futura.
As Alíquotas que Vigoraram: Uma Redução Expressiva
A diferença de carga tributária era expressiva. Veja como ficava a tributação sobre a diferença entre o custo original e o valor atualizado:
- Para Pessoas Físicas: o contribuinte pagava 4% sobre a valorização.
- Para Pessoas Jurídicas: a empresa pagava 8% (sendo 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL).
Exemplo Prático: A Economia na Ponta do Lápis
Para ilustrar o benefício que o regime proporcionou, imagine a seguinte situação hipotética:
Você comprou um apartamento em 2010 por R$ 200.000,00. Entretanto, hoje o valor de mercado dele é de R$ 1.000.000,00.
Cenário 1: Venda sem a atualização
Caso o imóvel seja vendido pela regra geral, com um lucro de R$ 800 mil e a alíquota padrão de 15%, o imposto seria de R$ 120.000,00.
Cenário 2: Quem aderiu à Lei 15.265/2025
Por outro lado, quem optou por atualizar o imóvel enquanto a janela esteve aberta pagou 4% sobre a valorização de R$ 800 mil. Nesse caso, o custo do imposto ficou em apenas R$ 32.000,00.
Portanto, neste exemplo, a diferença direta foi de R$ 88.000,00 — desde que respeitada a carência de cinco anos antes de uma eventual venda.
Os Requisitos que a Lei Exigia
Embora parecesse vantajosa para muitos, a adesão exigia cautela. A Lei impunha condições estritas que, se ignoradas, podiam transformar a solução em prejuízo.
Primeiramente, o bem precisava ser de propriedade do contribuinte até 31 de dezembro de 2024 — bens adquiridos em 2025 não entravam na regra. Além disso, o benefício era restrito à pessoa física residente no País, com o imóvel já declarado na sua Declaração de Ajuste Anual (Imposto de Renda). Por fim, a opção dependia da entrega da Declaração de Opção (DEAP) até 19 de fevereiro de 2026, com pagamento (integral ou da primeira quota) até 27 de fevereiro de 2026 — prazo que se encerrou e não foi prorrogado.
A “Pegadinha”: A Regra dos 5 Anos (Lock-in)
Este é o ponto que mais importa para quem aderiu. Ao atualizar o valor do imóvel pagando 4%, o contribuinte assumiu um compromisso com a Receita Federal: não vender o imóvel pelos próximos 60 meses (5 anos).
Se o imóvel for vendido antes desse prazo, os efeitos do REARP são integralmente desconsiderados. Consequentemente, o cálculo do imposto volta a ser feito pela regra normal (15% a 22,5%), deduzindo-se o que já foi pago: os 4% recolhidos são abatidos — como antecipação, atualizada pela Selic — do imposto apurado na venda, e não são restituídos em dinheiro. A correção se dá apenas pela Selic, sem acompanhar a valorização do imóvel.
Por isso, essa estratégia nunca serviu para quem pretendia vender no curto prazo. Em contrapartida, fazia sentido para quem visa longo prazo, planejamento sucessório ou organização patrimonial.
Conclusão: aderiu ou perdeu o prazo? O que considerar agora
A adesão ao REARP encerrou-se em fevereiro de 2026. Para quem aderiu, a prioridade passa a ser respeitar a carência de cinco anos antes de vender — sob pena de recompor o imposto pela regra cheia (15% a 22,5%), aproveitando-se apenas o que já foi recolhido.
Para quem não aderiu, o planejamento do ganho de capital segue pelas ferramentas permanentes da legislação: redutores por tempo de aquisição, isenção do imóvel único, reinvestimento em imóvel residencial em 180 dias e a organização documental das despesas dedutíveis.
Em ambos os casos, a decisão exige cálculo preciso e análise da matrícula do imóvel e do perfil fiscal. Não a tome com base apenas em suposições.
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