Dívida de Condomínio em Recuperação Judicial: STJ Decide que Pode Ser Cobrada Fora do Plano

Um empreendimento entra em recuperação judicial e o condomínio descobre, meses depois, que existe um plano de pagamento homologado, uma assembleia de credores e uma novação em curso. A pergunta que chega ao síndico é sempre a mesma: a dívida condominial que a construtora ou a incorporadora deixou para trás foi engolida por esse plano, junto com as demais dívidas da empresa?

O Superior Tribunal de Justiça respondeu que não. Em maio de 2026, a Segunda Seção fixou uma tese vinculante para todo o país: a dívida de condomínio em recuperação judicial continua sendo cobrável fora do processo de soerguimento, na Justiça comum, como se a recuperação judicial nem existisse para esse crédito específico.

O que o STJ decidiu

O caso concreto envolvia o condomínio 7th Avenue Live & Work e a THA Fenix Empreendimentos Imobiliários, em recuperação judicial. O condomínio executava um título extrajudicial de pouco mais de R$ 33 mil em cotas condominiais. A dúvida levada ao STJ era técnica, mas com efeito prático enorme: as parcelas vencidas antes do pedido de recuperação judicial da devedora deveriam entrar no plano (crédito concursal) ou continuar sendo cobradas direto, na vara cível (crédito extraconcursal)?

Como o recurso foi selecionado para julgamento sob o rito dos repetitivos, o STJ não decidiu apenas aquele processo: fixou uma tese que, por força do artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil, vincula juízes e tribunais em todos os casos que discutam a mesma questão, no Tema 1.391, com base nos recursos representativos REsp 2.206.633/PR, REsp 2.203.524/RJ e REsp 2.206.292/RJ. A tese aprovada foi esta, na íntegra:

“Os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao Juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no Juízo cível competente.”

Uma ressalva importante: o caso concreto que ilustrava o tema — THA Fenix contra o condomínio 7th Avenue — terminou em acordo entre as partes, e por isso o STJ o julgou prejudicado. Foi fixada apenas a tese repetitiva, o que, para efeitos práticos, é o que interessa: ela vale para os processos com a mesma questão, independentemente do desfecho daquele caso específico.

O que significa “crédito extraconcursal”, em português

Numa recuperação judicial, as dívidas da empresa se dividem em dois grupos. As concursais entram no plano aprovado pelos credores: podem ser renegociadas com desconto e prazo alongado, conforme o que ficou definido no plano aprovado, e o credor fica sujeito a essas condições (é o que a lei chama de novação). As extraconcursais ficam de fora dessa negociação coletiva: o credor continua cobrando pelas regras normais, como se a recuperação judicial não existisse para aquele crédito.

O STJ colocou a dívida condominial no segundo grupo. Na prática, isso quer dizer que o condomínio não precisa se habilitar como credor no processo de recuperação, não fica esperando a assembleia aprovar um plano, e não vê seu crédito reduzido ou parcelado pela novação. A execução segue seu curso normal na vara cível.

O que isso não quer dizer é que qualquer bem da empresa pode ser penhorado a qualquer momento. Extraconcursal quer dizer que o crédito não se submete ao plano nem à novação, e é cobrado fora do concurso de credores — esse é o efeito que muda a vida de quem cobra. Não quer dizer, porém, que o condomínio ganhe prioridade irrestrita: segundo o próprio acórdão, o juízo da recuperação judicial continua competente para controlar atos de constrição (como uma penhora) que recaiam sobre bens essenciais à continuidade da empresa em recuperação. Ou seja: o condomínio executa fora do plano, mas uma penhora sobre um bem que sustenta a operação da recuperanda ainda passa pelo crivo desse juízo.

Vale também uma delimitação simples: a tese fala especificamente de débitos condominiais. Ela não autoriza, por si só, estender o mesmo raciocínio a outros tipos de dívida da empresa recuperanda, como tributos ou obrigações contratuais comuns — cada uma dessas tem regramento próprio na Lei de Recuperação Judicial e Falência.

Por que o STJ decidiu assim

O fundamento central é a natureza da obrigação condominial. O artigo 1.345 do Código Civil determina que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Com base nesse dispositivo, o acórdão classificou a obrigação condominial como propter rem — vinculada ao direito de propriedade sobre a unidade —, o que, para o STJ, reforça a autonomia desse crédito em relação às demais obrigações mercantis da empresa em recuperação.

A partir daí, o acórdão faz uma analogia. O artigo 84, inciso III, da Lei nº 11.101/2005 — a lei que trata tanto de recuperação judicial quanto de falência — classifica como extraconcursais as despesas “com arrecadação, administração, realização do ativo, distribuição do seu produto e custas do processo de falência”. Esse dispositivo, tecnicamente, está na parte da lei que regula a falência, não a recuperação judicial. Mesmo assim, o STJ entendeu que a despesa condominial se enquadra nesse conceito de “despesa necessária à administração do ativo” — fórmula que o próprio Tribunal já usava em julgados sobre falência, como no AgInt nos EDv nos EAREsp 769.043/SP (Segunda Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 30/3/2021) — e estendeu esse raciocínio por analogia à recuperação judicial: manter o condomínio pago preserva o próprio ativo imobiliário da empresa em crise, o que serve à finalidade da recuperação judicial tanto quanto serve à falência.

Nem sempre foi assim: a virada dentro do próprio STJ

Vale saber, para não achar que o tema sempre foi pacífico: a tese não saiu por unanimidade. O relator original do caso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, votou no sentido oposto — pela natureza concursal do crédito, ou seja, pela submissão ao plano. Ele seguia uma linha que a Terceira Turma do STJ já vinha adotando desde 2023, no julgamento do REsp 2.002.590/SP (rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 12/9/2023), priorizando o critério temporal do artigo 49, caput, da Lei nº 11.101/2005: dívida vencida antes do pedido entra no plano, ponto final, sem abrir exceção para o crédito condominial.

O ministro Raul Araújo pediu vista, divergiu dessa posição e seu entendimento prevaleceu por maioria, fixando a tese extraconcursal que vigora hoje. O STJ não modulou os efeitos dessa decisão: não há, no acórdão, nenhuma cláusula limitando a tese a fatos ocorridos a partir de determinada data. Isso significa que ela alcança os processos em curso sobre a mesma questão — inclusive aqueles que estavam suspensos no país à espera desse julgamento, com base no rito dos recursos repetitivos — e não apenas os casos futuros.

Um ponto de atenção para não confundir: existe outro tema do STJ sobre dívida condominial, envolvendo imóvel vendido sem registro — o chamado Tema 886, hoje em revisão pelo Tema 1.349. Aquele discute quem responde pela dívida entre o antigo dono e o comprador. O Tema 1.391 trata de uma pergunta diferente: qual é a natureza do crédito condominial quando a empresa devedora está em recuperação judicial. São discussões distintas, mesmo girando em torno do mesmo tipo de dívida.

Dívida de condomínio em recuperação judicial: o que muda para você

Se você é síndico ou condômino

Se o seu condomínio tem crédito contra uma unidade cuja proprietária — pessoa jurídica, incorporadora ou outra empresa que detenha unidades — está em recuperação judicial, a novidade trabalha a seu favor. Pelo Tema 1.391, o crédito não se submete ao plano nem à eventual assembleia que aprove deságio e parcelamento, de modo que a habilitação deixa de ser o caminho necessário: a cobrança segue na vara cível, pelas regras normais de execução. Se o seu crédito já constar do quadro de credores da recuperação, o enquadramento precisa ser tratado no caso concreto.

Se você administra o condomínio

Ao identificar que uma unidade inadimplente pertence a uma empresa em recuperação judicial, o primeiro passo deixa de ser buscar habilitação no processo recuperacional — é seguir com a cobrança judicial comum, como se faria com qualquer outro devedor. Vale registrar no processo de cobrança que se trata de crédito extraconcursal, com base no Tema 1.391, para evitar que a execução seja suspensa por engano em razão da recuperação judicial da devedora.

Se sua empresa está em recuperação judicial (ou avalia entrar)

Aqui o alerta é na direção oposta. Um passivo condominial extraconcursal não é resolvido pelo plano e não para durante o stay period (o prazo de suspensão das execuções contra a recuperanda). Ele segue exigível, crescendo com os encargos normais, enquanto o plano de recuperação é cumprido em relação às demais dívidas. Um plano de viabilidade que não considerou esse passivo à parte nasce com uma conta que não fecha.

Para incorporadoras, o ponto merece atenção redobrada: como o crédito condominial é propter rem, ele está vinculado à própria unidade. Se o estoque de unidades não vendidas é justamente a fonte de caixa que sustenta o soerguimento da empresa, um passivo condominial que se acumula sobre esse estoque pode complicar a venda dessas unidades mais adiante.

Perguntas frequentes

A dívida de condomínio em recuperação judicial precisa ser incluída no plano?

Não. Pelo Tema 1.391 do STJ, o crédito condominial é extraconcursal e fica fora do plano de recuperação judicial, mesmo quando vencido antes do pedido.

O condomínio pode penhorar qualquer bem da empresa em recuperação judicial?

Não necessariamente. A execução segue na vara cível comum, mas atos de constrição sobre bens essenciais à continuidade da recuperanda ainda passam pelo controle do juízo da recuperação judicial, segundo o próprio precedente.

Essa tese vale para outras dívidas da empresa, não só condomínio?

Não automaticamente. O Tema 1.391 decidiu especificamente sobre débitos condominiais, com base na natureza propter rem desse crédito (art. 1.345 do Código Civil). Outras dívidas da recuperanda seguem as regras gerais da Lei nº 11.101/2005.

A decisão foi unânime?

Não. A tese foi fixada por maioria. O relator original votou pela natureza concursal do crédito e ficou vencido; prevaleceu a divergência aberta pelo ministro Raul Araújo, que lavrou o acórdão.

Antes de aplicar a tese ao seu caso

O Tema 1.391 do STJ resolve uma dúvida que travava execuções de condomínio contra empresas em recuperação judicial havia anos, mas a forma de aplicá-lo depende de detalhes do processo concreto: a data do fato gerador, o estágio da recuperação judicial, e se há bens específicos em disputa. Isso vale tanto para o condomínio que quer cobrar quanto para a empresa que precisa organizar o plano em torno desse passivo.

Se o seu condomínio tem uma dívida condominial travada por causa da recuperação judicial da proprietária, ou se sua empresa está estruturando um plano de recuperação e precisa entender o peso desse tipo de passivo, vale analisar o caso concreto com apoio de assessoria jurídica condominial ou de direito empresarial, conforme o lado da mesa em que você está.

Fontes

• Superior Tribunal de Justiça, Tema Repetitivo 1.391 (REsp 2.206.633/PR, REsp 2.203.524/RJ e REsp 2.206.292/RJ), Segunda Seção, julgado em 13/05/2026.
• Lei nº 11.101/2005, arts. 49, caput, e 84, III.
• Código Civil, art. 1.345.
• Código de Processo Civil, art. 927, III.
• STJ, REsp 2.002.590/SP, Terceira Turma, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 12/9/2023, DJe de 14/9/2023.
• STJ, AgInt nos EDv nos EAREsp 769.043/SP, Segunda Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 30/3/2021, DJe de 7/4/2021.

Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a análise do caso concreto.