Descubra quem paga, como calcular e, principalmente, tudo o que você pode deduzir para reduzir o ganho de capital na venda de imóveis. Atualizado com a Lei 15.265/2025 (REARP) e a Reforma Tributária 2026.

Você vendeu ou pretende vender um imóvel? Então precisa entender o ganho de capital — também chamado de lucro imobiliário. Em resumo, trata-se do imposto que incide sobre o lucro obtido na venda de um bem imóvel. Ou seja, é a diferença positiva entre o valor pelo qual você vendeu e o valor pelo qual comprou o imóvel.

A boa notícia é que existem diversas formas legais de reduzir ou até eliminar esse imposto. Contudo, muitas pessoas, por desconhecimento, deixam de aproveitar deduções e isenções previstas na legislação. Como resultado, pagam mais imposto do que deveriam.

Neste guia completo, portanto, você vai aprender de forma clara e objetiva quem paga o ganho de capital, como funciona o cálculo passo a passo e, principalmente, quais são todas as deduções e isenções que podem reduzir a sua conta com o Leão.

O que é o ganho de capital na venda de imóvel?

O ganho de capital é o lucro que uma pessoa obtém ao vender um bem por um valor superior ao de aquisição. No caso dos imóveis, especificamente, ele corresponde à diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel.

De fato, o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) tributa esse lucro de forma definitiva e exclusiva. Isso significa que o contribuinte calcula e paga o imposto separadamente dos demais rendimentos.

A base legal para essa tributação encontra-se na Lei nº 7.713/1988, na Lei nº 9.249/1995, na Lei nº 9.250/1995 e na Lei nº 13.259/2016. Além disso, a Instrução Normativa SRF nº 84/2001 e a IN SRF nº 599/2005 detalham a regulamentação.

Quem paga o ganho de capital na venda de imóvel?

Em primeiro lugar, o vendedor (alienante) do imóvel é quem deve pagar o ganho de capital. Não importa se a venda ocorreu à vista ou a prazo. Sempre que houver lucro na operação, o vendedor deve apurar e recolher o imposto.

Essa obrigação recai sobre qualquer pessoa física que venda imóvel no Brasil, seja residente ou não no país. Dessa forma, o contribuinte deve pagar o imposto até o último dia útil do mês subsequente ao da venda.

Para fazer o cálculo, o vendedor utiliza o Programa de Ganhos de Capital (GCAP), disponível no site da Receita Federal. Em seguida, importa os dados apurados para a Declaração de Ajuste Anual do IRPF.

Quais são as alíquotas do ganho de capital?

Desde 2016, as alíquotas do ganho de capital seguem uma tabela progressiva, conforme estabelece a Lei nº 13.259/2016. Veja a tabela a seguir:

Na grande maioria das vendas de imóveis residenciais, a alíquota aplicável será de 15%, pois o ganho de capital raramente ultrapassa cinco milhões de reais.

Como calcular o ganho de capital passo a passo

O cálculo do lucro imobiliário segue uma lógica sequencial de cinco etapas. Por isso, acompanhe cada uma delas com atenção.

Etapa 1: Determine o valor de alienação líquido

O valor de alienação corresponde ao preço efetivo da venda. Desse valor, você pode deduzir a comissão de corretagem paga na venda, desde que tenha suportado o ônus. Essa previsão consta do art. 19, §3º, da IN SRF nº 84/2001.

Exemplo: Imóvel vendido por R$ 800.000. Corretagem na venda de R$ 48.000 (6%). Valor de alienação líquido = R$ 752.000.

Etapa 2: Componha o custo de aquisição total

O custo de aquisição é o valor originalmente pago pelo imóvel, acrescido de todas as despesas que a lei permite incluir. Essa composição é, sem dúvida, o coração da economia tributária. Afinal, quanto maior o custo de aquisição, menor o ganho de capital.

Mais adiante, portanto, veremos em detalhes tudo o que pode compor esse custo.

Etapa 3: Apure o ganho de capital bruto

Ganho de capital bruto = Valor de alienação líquido (-) Custo de aquisição total

Etapa 4: Aplique os fatores de redução

A legislação prevê até três mecanismos de redução que podem diminuir drasticamente o ganho tributável. Além disso, o contribuinte aplica esses redutores de forma sucessiva.

Redução fixa (Lei nº 7.713/1988, art. 18): Para imóveis adquiridos até 31/12/1988, o contribuinte pode aplicar um percentual fixo que varia de 100% (até 1969) a 5% (1988). Em contrapartida, imóveis adquiridos a partir de 1989 não contam com essa redução.

Fatores FR1 e FR2 (Lei nº 11.196/2005, art. 40): O FR1 reduz o ganho com base no tempo entre a aquisição (ou janeiro/1996) e novembro/2005. Da mesma forma, o FR2 reduz com base no tempo entre dezembro/2005 (ou a aquisição, se posterior) e o mês da venda. Consequentemente, ambos beneficiam imóveis mantidos por longos períodos, pois funcionam por fórmulas exponenciais.

Etapa 5: Aplique a alíquota progressiva

Por fim, sobre o ganho de capital já reduzido, aplica-se a alíquota da tabela progressiva (15% a 22,5%). Logo, o resultado é o imposto devido.

O que pode ser deduzido do custo de aquisição do imóvel

Esta é a seção mais importante deste guia. Afinal, conhecer todas as deduções permitidas pode gerar uma economia de milhares de reais no imposto a pagar. A base normativa principal encontra-se no art. 17 da IN SRF nº 84/2001 combinado com o art. 137 do Decreto nº 9.580/2018 (RIR).

Todas as despesas abaixo podem integrar o custo de aquisição, desde que o contribuinte cumpra dois requisitos cumulativos: (i) comprove a despesa com documentação hábil e idônea; e (ii) discrimine o valor na Declaração de Ajuste Anual do ano em que realizou a despesa.

1. Construção, ampliação e reforma

O contribuinte pode somar ao custo de aquisição todos os gastos com construção, ampliação e reforma do imóvel. Para tanto, os órgãos municipais competentes devem ter aprovado os projetos. Essa previsão consta do art. 17, I, “a”, da IN SRF nº 84/2001.

Um erro comum de muitos investidores é não documentar as melhorias feitas no imóvel. Lembre-se: reformas, ampliações e até pequenas benfeitorias aumentam o seu ‘Custo de Aquisição’. Isso significa que, na hora da venda, o seu lucro tributável será menor, e consequentemente, o imposto também.

Mas atenção! Para a Receita Federal, não basta dizer que gastou; é preciso provar com Notas Fiscais, recibos idôneos e projetos aprovados. Guardar esses documentos em uma pasta organizada é, na verdade, uma das formas mais inteligentes de ‘fazer dinheiro’ legalmente através da economia tributária.

2. Pequenas obras e reparos

Da mesma forma, gastos com pintura, reparos em azulejos, consertos de encanamentos, pisos e paredes também entram no custo de aquisição. Nesse caso, não é necessária aprovação municipal. Basta que o contribuinte tenha a nota fiscal ou recibo.

3. ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

Além disso, o valor do ITBI pago na aquisição do imóvel pode compor o custo. A previsão consta do art. 17, I, “e”, da IN SRF nº 84/2001. A Solução de Consulta Cosit nº 60/2014 confirmou expressamente essa possibilidade.

4. Corretagem na compra

Se você pagou corretagem ao adquirir o imóvel, esse valor também integra o custo de aquisição (art. 17, I, “c”, da IN SRF nº 84/2001). A condição é que o comprador tenha suportado o ônus. Importante destacar que a corretagem na venda, por outro lado, reduz o valor de alienação e não o custo.

5. Despesas com escritura e registro

Os custos cartoriais referentes à aquisição do imóvel (escritura pública e registro no cartório de imóveis) também podem compor o custo de aquisição. Conforme a Solução de Consulta Cosit nº 60/2014 confirmou, essas despesas integram o valor de aquisição.

6. Juros e encargos de financiamento

De modo semelhante, os juros pagos em financiamento para aquisição do imóvel entram no custo de aquisição (art. 17, I, “f”, da IN SRF nº 84/2001). Esse é um dos itens que os contribuintes mais esquecem. No entanto, pode representar valores significativos ao longo de um financiamento de 20 ou 30 anos.

7. Laudêmio

Nos imóveis situados em terrenos de marinha ou sujeitos a enfiteuse, o laudêmio pago também compõe o custo de aquisição. A previsão consta do art. 17, I, da IN SRF nº 84/2001.

8. Demolição

Os gastos com a demolição de prédio construído no terreno também entram no custo, desde que a demolição seja condição necessária para efetivar a alienação (art. 17, I, “b”, da IN SRF nº 84/2001).

9. Correção monetária até 31/12/1995

Por fim, para imóveis adquiridos até 31/12/1995, o contribuinte pode corrigir monetariamente o custo de aquisição pela Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos prevista na IN SRF nº 84/2001 (Anexo Único). Entretanto, a partir de 01/01/1996, a legislação veda qualquer correção monetária do custo (art. 17 da Lei nº 9.249/1995 e art. 8º da IN SRF nº 84/2001).

Resumo das deduções permitidas

Quando você NÃO precisa pagar ganho de capital: as isenções

A legislação prevê hipóteses em que o ganho de capital fica totalmente isento. Portanto, conheça as três principais.

Isenção 1: Imóvel único de até R$ 440.000,00

Conforme o art. 23 da Lei nº 9.250/1995, fica isento o ganho de capital na alienação do único imóvel que o titular possua, desde que o valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 e não tenha sido realizada outra alienação nos últimos cinco anos.

Isenção 2: Reaplicação em imóvel residencial em 180 dias

O art. 39 da Lei nº 11.196/2005 isenta o ganho de capital na venda de imóvel residencial quando o produto da venda é aplicado na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil, no prazo de 180 dias. Esse benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos.

Atenção: O STJ pacificou que essa isenção se aplica mesmo quando o contribuinte utiliza o valor para quitar financiamento de imóvel residencial já possuído. Dessa forma, o tribunal considerou ilegal a restrição imposta pela IN SRF nº 599/2005.

Isenção 3: Bens de pequeno valor

Estão isentos os ganhos de capital na alienação de bens cujo preço unitário de alienação seja igual ou inferior a R$ 35.000,00 no mês em que a venda se realizar (art. 22, II, da Lei nº 9.250/1995).

Novidade: o REARP (Lei nº 15.265/2025)

A Lei nº 15.265/2025 criou o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP). Com esse programa, o contribuinte pode atualizar o valor dos imóveis declarados no Imposto de Renda para o valor de mercado atual.

Como funciona

O contribuinte pessoa física paga 4% de imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição declarado e o valor de mercado atual. Essa tributação é definitiva. A partir da adesão, consequentemente, o imóvel passa a constar na declaração pelo novo valor, o que reduz ou elimina o ganho de capital em uma venda futura.

Vale a pena aderir ao REARP?

A resposta depende de cada caso. Sendo assim, veja quando compensa e quando não compensa.

Compensa: Para imóveis adquiridos após 1989 com grande valorização. A alíquota de 4% é significativamente menor do que os 15% a 22,5% da regra normal.

Não compensa: Para imóveis adquiridos antes de 1988. Os redutores da Lei 7.713/88 e os fatores FR1 e FR2 podem reduzir a alíquota efetiva para menos de 4%. Pagar pelo REARP seria pagar mais do que pela regra atual.

Cuidado com o prazo: Cuidado com o prazo: Se você vender o imóvel antes de 5 anos após a adesão, os efeitos do REARP serão desconsiderados. Nesse caso, a Receita tributará a venda pela regra normal, e o valor pago (4%) servirá apenas como antecipação.

E a pessoa jurídica? Também paga ganho de capital na venda de imóvel?

Sim. A pessoa jurídica também é tributada quando vende um imóvel com lucro. Porém, o regime é completamente diferente do aplicável à pessoa física. Na PJ, o ganho é apurado sobre a diferença entre o valor de venda e o valor contábil do bem (custo de aquisição menos depreciação acumulada). A base legal está nos arts. 501 a 504 do Decreto nº 9.580/2018 (RIR) e no art. 17 da Lei nº 9.249/1995.

Como funciona em cada regime de tributação

– Lucro Real

Nesse regime, o ganho de capital na venda de imóvel não recebe tributação em separado. Ao contrário, a empresa incorpora o ganho ao resultado contábil e o tributa como parte do lucro líquido ajustado.

Os tributos incidentes são: IRPJ a 15% (mais adicional de 10% sobre o que exceder R$ 20.000/mês) e CSLL a 9%. PIS e COFINS não incidem sobre ganho de capital, pois não se trata de receita operacional.

Como resultado, a carga tributária efetiva pode chegar a 34% (IRPJ 25% + CSLL 9%). Esse é, sem dúvida, um dos maiores riscos para quem mantém imóveis em holdings patrimoniais.

– Lucro Presumido

Nesse regime, o tratamento depende do objeto social da empresa. Se o imóvel vendido faz parte do ativo imobilizado (sede, sala comercial etc.), então o ganho de capital corresponde à diferença entre valor de venda e valor contábil, com tributação de IRPJ 15% + adicional + CSLL 9%.

Já se a empresa tem como objeto social a compra e venda de imóveis (incorporadora, imobiliária, loteadora), a receita da venda entra na base de cálculo do lucro presumido com percentual de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL. O fundamento está no art. 15, §1º, da Lei nº 9.249/1995.

– Simples Nacional

Empresas do Simples Nacional que vendem imóveis do ativo imobilizado apuram o ganho de capital fora do DAS, às alíquotas normais de IRPJ (15% + adicional) e CSLL (9%). Essa regra consta do art. 5º, §6º, da Resolução CGSN nº 140/2018.

As deduções da pessoa física se aplicam à pessoa jurídica?

A resposta é NÃO. O art. 17 da IN SRF nº 84/2001 e o art. 137 do RIR são normas exclusivas para pessoas físicas. A pessoa jurídica segue normas contábeis próprias para compor o custo de aquisição.

A razão é estrutural: a pessoa física apura o ganho com base no custo de aquisição declarado na DIRPF, acrescido das despesas do art. 17 da IN 84/2001. A pessoa jurídica apura com base no valor contábil do bem, que segue as normas do CPC 27 (Ativo Imobilizado) e CPC 28 (Propriedade para Investimento).

O que a PJ pode incluir no custo contábil do imóvel

De acordo com as normas contábeis, a empresa pode capitalizar no momento da aquisição: o valor de compra; tributos não recuperáveis como o ITBI; custos diretamente atribuíveis para colocar o ativo em condição de uso (honorários de intermediação, custos de preparação do local, frete, instalação); e, ainda, a estimativa de custos de desmontagem, quando houver obrigação.

O que a PJ NÃO pode aproveitar

A pessoa jurídica não tem acesso aos fatores de redução FR1 e FR2 da Lei 11.196/2005. Da mesma forma, não pode utilizar a redução fixa para imóveis adquiridos até 1988 (Lei 7.713/88). As isenções do imóvel único (Lei 9.250/95) e da reaplicação em 180 dias (Lei 11.196/2005) também se destinam exclusivamente à pessoa física.

Além disso, na PJ, o imóvel do ativo imobilizado sofre depreciação. Isso reduz o valor contábil ao longo do tempo, o que na prática aumenta o ganho tributável na venda. Essa é uma desvantagem importante em relação à pessoa física.

Comparativo: Pessoa Física vs. Pessoa Jurídica

Impacto para holdings patrimoniais

Diante desse comparativo, fica evidente um ponto que muitos consultores negligenciam: a venda de imóvel por holding patrimonial pode ser significativamente mais onerosa do que a venda direta pela pessoa física, especialmente para imóveis antigos.

A pessoa física tem acesso a redutores que podem diminuir o ganho em 50%, 70% ou até 100% (imóveis anteriores a 1969). A pessoa jurídica não tem nenhum desses benefícios. A depreciação ainda corrói o valor contábil, inflando artificialmente o ganho tributável.

Por outro lado, a holding pode ser vantajosa quando o objetivo é locação (e não venda), ou quando se busca planejamento sucessório, com transmissão de quotas ao invés de imóveis. Cada caso exige simulação detalhada.

Dica estratégica: A Lei 15.265/2025 (REARP) permite atualização também para PJ, mas à alíquota de 8% (contra 4% da PF). Para holdings com imóveis muito valorizados e sem perspectiva de venda no curto prazo, pode ser uma janela interessante para reduzir o ganho futuro. Porém, a análise deve considerar a carência de 5 anos e a carga total de 34% na regra normal versus os 8% do REARP.

Imóvel arrematado em leilão judicial: o que pode ser deduzido?

A aquisição de imóveis em leilão judicial é uma das formas mais vantajosas de investimento imobiliário. Os descontos podem chegar a 40% ou 60% do valor de mercado. Porém, quando o arrematante revende o imóvel, o ganho de capital tende a ser expressivo — e, sem planejamento, o imposto também.

A boa notícia é que diversas despesas inerentes à arrematação podem ser incluídas no custo de aquisição. Isso reduz a base de cálculo e, consequentemente, o imposto a pagar. Porém, o tratamento é diferente conforme o arrematante seja pessoa física ou pessoa jurídica.

Comissão do leiloeiro: pode deduzir?

SIM. A comissão do leiloeiro, que normalmente corresponde a 5% do valor do lance vencedor, integra o custo de aquisição do imóvel arrematado. O fundamento está no art. 17, I, “c”, da IN SRF nº 84/2001, que permite incluir no custo as despesas de corretagem referentes à aquisição, desde que o arrematante tenha suportado o ônus.

Em outras palavras, a comissão do leiloeiro se equipara funcionalmente à corretagem imobiliária: trata-se da remuneração do intermediário que viabilizou a transação. Por essa razão, a Receita Federal aceita essa inclusão, que deve constar na declaração de bens no ano da arrematação.

Na prática: Se o imóvel foi arrematado por R$ 500.000 e a comissão do leiloeiro foi de 5% (R$ 25.000), o custo de aquisição para fins de ganho de capital será de, no mínimo, R$ 525.000 — acrescido de ITBI, registro, escritura e demais despesas.

Honorários de advogado na arrematação: pode deduzir?

Essa questão exige análise mais cuidadosa. O art. 17 da IN SRF nº 84/2001 não prevê expressamente honorários advocatícios entre as despesas dedutíveis. Como a Receita Federal considera o rol taxativo, a inclusão envolve risco.

Porém, existe uma tese jurídica defensável para o caso específico do leilão judicial. Diferentemente da compra e venda convencional, no leilão judicial o arrematante precisa obrigatoriamente de advogado para peticionar nos autos do processo, obter a carta de arrematação, promover a imissão na posse e registrar o imóvel. Isso não é uma faculdade — é, na verdade, uma exigência processual decorrente do art. 103 do CPC.

Sob essa lógica, os honorários advocatícios constituem despesas necessárias à própria aquisição do imóvel. Portanto, equiparam-se às despesas com escritura e registro (art. 17, I, da IN SRF 84/2001). Além disso, o fundamento se ampara no princípio da capacidade contributiva (art. 145, §1º, CF): tributar o ganho sem considerar todos os custos efetivos de aquisição significaria tributar riqueza inexistente.

Recomendação prática: O contribuinte pode incluir os honorários no custo de aquisição, desde que: estejam comprovados por contrato e recibo ou nota fiscal; guardem nexo direto com a aquisição (não com a futura venda); e sejam discriminados na DIRPF do ano da despesa. Porém, deve estar ciente do risco de questionamento pela Receita.

Atenção: Honorários pagos para “due diligence” prévia ou análise de risco antes do leilão são mais difíceis de defender, pois configuram despesa de decisão de investimento, e não custo direto da aquisição.

Outras despesas do leilão que integram o custo de aquisição

Além da comissão do leiloeiro, as seguintes despesas podem compor o custo de aquisição do imóvel arrematado, nos termos do art. 17 da IN SRF 84/2001 e da Solução de Consulta Cosit nº 60/2014:

• ITBI pago na aquisição (art. 17, I, “e”, IN SRF 84/2001)
• Custos de registro da carta de arrematação no cartório de imóveis
• Emolumentos e custas processuais para expedição da carta de arrematação
• Reformas e benfeitorias realizadas após a arrematação, com documentação idônea
• Juros de financiamento, se o lance foi parcelado com encargos (art. 17, I, “f”, IN SRF 84/2001)

Exemplo prático: o impacto das deduções no leilão

A seguir, veja como a correta composição do custo de aquisição pode gerar economia significativa.

Cenário: Imóvel arrematado em leilão judicial por R$ 400.000. Vendido 3 anos depois por R$ 800.000.

• Sem deduções: Ganho = R$ 800.000 – R$ 400.000 = R$ 400.000. IR (15%) = R$ 60.000.

• Com deduções: Ganho = R$ 800.000 – R$ 512.000 = R$ 288.000. IR (15%) = R$ 43.200.

Economia: R$ 16.800 — apenas pela correta composição do custo de aquisição. E isso sem aplicar os fatores de redução FR1 e FR2, que podem diminuir ainda mais a base de cálculo.

E quando quem arremata é uma PJ ou holding?

Quando o arrematante é Pessoa Jurídica, o tratamento das despesas segue as normas contábeis, e não a IN SRF 84/2001.

Comissão do leiloeiro na PJ

Nesse contexto, a comissão do leiloeiro é capitalizável no custo do ativo imobilizado. O fundamento é o CPC 27 (Ativo Imobilizado), item 16, que determina que o custo de um ativo inclui quaisquer custos diretamente atribuíveis para colocá-lo em condição de funcionamento.

Honorários de advogado na PJ: posição mais favorável

Além disso, na pessoa jurídica, os honorários de advogado vinculados à arrematação têm fundamento contábil mais robusto para capitalização. Isso porque o CPC 27, item 16(b), adota um conceito funcional: qualquer custo necessário e diretamente vinculado à aquisição do ativo pode ser capitalizado.

No leilão judicial, os honorários para obtenção da carta de arrematação, imissão na posse e registro constituem custos indiscutivelmente diretos. Sem esses serviços, afinal, a PJ não consegue obter a propriedade. Por essa razão, a norma contábil oferece base mais ampla do que o rol da IN SRF 84/2001 aplicável à pessoa física.

ATENÇÃO ao registro contábil: Para que o FISCO aceite a capitalização, a empresa deve lançar os honorários diretamente no custo do imóvel (ativo imobilizado ou propriedade para investimento), e não como despesa do exercício. Caso contrário, esses valores perdem a capacidade de compor o custo para fins de ganho de capital futuro.

Comparativo: deduções no leilão judicial — PF vs. PJ

Dica para arrematantes: Guarde rigorosamente todos os comprovantes desde o momento da arrematação: conta do leiloeiro, DARF do ITBI, recibos de honorários, notas fiscais de reforma. Para a PF, declare na DIRPF do ano correspondente. Para a PJ, registre contabilmente como custo do ativo. A omissão inviabiliza a dedução futura.

Perguntas frequentes sobre ganho de capital

Honorários de advogado podem ser deduzidos?

A IN SRF 84/2001, art. 17, traz um rol taxativo de despesas dedutíveis. Honorários advocatícios, portanto, não constam dessa lista. A única exceção teórica surge quando os honorários se referem a uma ação judicial necessária para a própria aquisição do imóvel (usucapião, adjudicação compulsória). Contudo, esse entendimento envolve risco.

Qual o prazo para pagar o imposto?

O contribuinte deve pagar o imposto sobre o ganho de capital até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor (ou de cada parcela, no caso de venda a prazo). O código de recolhimento no DARF é 4600.

Posso parcelar o imposto?

Nas vendas a prazo, a Receita Federal tributa o ganho de capital na proporção das parcelas recebidas em cada mês. Dessa forma, o contribuinte consegue diluir o pagamento do imposto conforme o recebimento.

A Reforma Tributária (IBS/CBS) afeta o ganho de capital?

A LC 214/2025 cria o IBS e a CBS sobre operações imobiliárias a partir de 2027. Entretanto, esses tributos não substituem o Imposto de Renda sobre ganho de capital, pois são tributos distintos. Na prática, portanto, a venda de imóvel poderá ter incidência simultânea de IR (ganho de capital) e IBS/CBS (sobre o valor da operação), dependendo do enquadramento do vendedor.

Pessoa jurídica pode usar a isenção dos 180 dias?

Não. A isenção prevista no art. 39 da Lei nº 11.196/2005 é exclusiva para pessoa física residente no Brasil. Empresas, holdings e demais pessoas jurídicas não têm acesso a esse benefício, independentemente do regime de tributação.

É melhor vender o imóvel pela PF ou pela PJ?

Depende do caso. Para imóveis antigos (adquiridos antes de 1988), a venda pela pessoa física tende a ser mais vantajosa em razão dos redutores legais. Para imóveis recentes mantidos em holdings, a análise deve considerar a depreciação acumulada, o regime de tributação da empresa e a possibilidade de adesão ao REARP. A simulação comparativa é indispensável antes da decisão.

Conclusão: planejamento é a chave para pagar menos imposto

Em síntese, o ganho de capital na venda de imóvel não precisa ser uma surpresa desagradável. Com planejamento adequado, é possível reduzir significativamente — ou até eliminar — o imposto devido.

As principais estratégias incluem: manter a documentação de todas as despesas com o imóvel ao longo dos anos (reformas, ITBI, corretagem, escritura, juros); declarar essas despesas na Declaração de Ajuste Anual do ano correspondente; avaliar a adesão ao REARP (Lei 15.265/2025) para imóveis com grande valorização; e utilizar as isenções legais quando aplicáveis (imóvel único, reaplicação em 180 dias).

Para quem possui imóveis em pessoa jurídica, a atenção deve ser redobrada. A holding patrimonial, embora útil para planejamento sucessório e locação, pode gerar uma carga tributária de até 34% na venda de imóveis. O REARP com alíquota de 8% para PJ e a simulação comparativa com o cenário de venda pela pessoa física são ferramentas essenciais para a tomada de decisão.

Importante: Cada caso possui peculiaridades que exigem análise individual.

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Legislação e normas citadas neste artigo

Leis federais e leis complementares

• Lei nº 7.713/1988, art. 18 — Percentuais de redução do ganho de capital (imóveis até 1988)
• Lei nº 9.249/1995, arts. 15, 17 e 22 — Correção monetária, lucro presumido e devolução de capital a valor de mercado
• Lei nº 9.250/1995, arts. 22, 23 e 24 — Isenções do ganho de capital (imóvel único, pequeno valor, arrendamento)
• Lei nº 11.196/2005, art. 39 — Isenção na reaplicação em imóvel residencial (180 dias)
• Lei nº 11.196/2005, art. 40 — Fatores de redução FR1 e FR2
• Lei nº 12.973/2014 — Alterações na tributação do ganho de capital na PJ
• Lei nº 13.259/2016 — Alíquotas progressivas do ganho de capital
• Lei nº 15.265/2025 — REARP (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial)
• Lei nº 15.270/2025 — Tributação mínima de altas rendas (art. 16-A da Lei 9.250/95)
• LC nº 214/2025, arts. 21, 24, 251 a 263 — IBS/CBS sobre operações imobiliárias e leilão judicial
• CF/1988, art. 145, §1º — Princípio da capacidade contributiva

Decretos, instruções normativas e normas contábeis

• Decreto nº 9.580/2018 (RIR), arts. 137, 501 a 504 — Acréscimos ao custo de aquisição (PF) e ganho de capital (PJ)
• Decreto nº 21.981/1932, art. 24 — Comissão mínima de 5% do leiloeiro público
• CPC/2015, art. 103 — Obrigatoriedade de advogado para postular em juízo
• CPC/2015, arts. 879 a 903 — Procedimento de arrematação em leilão judicial
• IN SRF nº 84/2001, arts. 7º a 17 e 19 — Custo de aquisição, deduções e valor de alienação (PF)
• IN SRF nº 599/2005 — Regulamentação da Lei 11.196/2005
• Resolução CGSN nº 140/2018, art. 5º, §6º — Ganho de capital no Simples Nacional
• Resolução CNJ nº 236/2016, art. 7º — Comissão do leiloeiro em leilões judiciais
• CPC 27 (Ativo Imobilizado) e CPC 28 (Propriedade para Investimento) — Composição do custo contábil na PJ
• Solução de Consulta Cosit nº 60/2014 — ITBI, escritura e registro como custo de aquisição