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Na arrematação em leilão, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor efetivamente pago — o valor da arrematação —, e não um valor arbitrado pela prefeitura, conforme o Tema 1.113 dos Recursos Repetitivos do STJ (REsp 1.937.821/SP). Quando o município exige o imposto sobre valor superior ao lance vencedor, há dois caminhos: (1) antes do pagamento, Mandado de Segurança ou Ação Declaratória, em que o juiz pode conceder liminar para emissão da guia pelo valor correto, viabilizando a Carta de Arrematação e o registro; (2) após o pagamento, Ação de Repetição de Indébito, para reaver o excedente com correção monetária e juros. Recomenda-se consultar um advogado de Direito Imobiliário antes de concluir a transação.
Tempo de leitura: 4 min · Autor: Eduardo Macedo Leme Tatit · Atualizado em junho de 2026
Introdução
Participar de um leilão de imóveis pode ser uma excelente oportunidade para adquirir bens por valores muito abaixo do mercado. No entanto, poucos investidores conhecem um ponto crucial que pode impactar diretamente no custo final do imóvel: a cobrança do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Neste artigo, você vai descobrir como evitar cobranças abusivas de ITBI praticadas por diversos municípios, entender o que diz o Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o tema e aprender, de forma simples e clara, como reaver valores pagos indevidamente. Entenda como proteger seu patrimônio e otimizar seus investimentos.
Leilão de Imóveis: Oportunidade ou Armadilha Fiscal?
Quem investe em leilões de imóveis sabe que é possível arrematar bens por até metade do valor de mercado. Mas há um detalhe que pode comprometer a rentabilidade do negócio: o cálculo errado do ITBI feito por prefeituras.
Muitos municípios ignoram o valor efetivamente pago no leilão e calculam o imposto com base em um valor arbitrado pela própria administração, geralmente mais alto. Isso gera uma cobrança indevida e coloca o comprador em uma situação injusta: ou ele paga mais do que deve, ou não consegue transferir o imóvel para seu nome.
O Que é ITBI e Por Que Ele É Tão Importante?
O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transmissão de bens imóveis. A alíquota varia de cidade para cidade, mas em muitos casos é de 2% a 3% sobre o valor do imóvel.
No caso de leilões, o valor de referência deve ser o valor da arrematação. Ou seja, o lance vencedor aceito no leilão é a base correta para o cálculo do ITBI. No entanto, muitos municípios desrespeitam esse entendimento.
Exemplo Prático: Entenda a Diferença no Seu Bolso
Imagine que você arrematou um imóvel em leilão por R$ 600.000,00. A alíquota do ITBI na sua cidade é de 3%.
- Cálculo correto: 3% sobre R$ 500.000,00 = R$ 15.000,00
- Cálculo abusivo (pela prefeitura): 3% sobre R$ 800.000,00 = R$ 24.000,00
Neste cenário, você paga R$ 9.000,00 a mais do que deveria. Um valor significativo, que reduz o lucro do investimento e representa uma clara violação aos seus direitos.
O Que Diz a Lei e o STJ?
A boa notícia é que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI, nos casos de arrematação em leilão, deve ser o valor efetivamente pago — ou seja, o valor da arrematação.
Esse entendimento consta no Tema 1.113 dos Recursos Repetitivos, com julgamento do REsp 1.937.821/SP, e deve ser seguido por todos os tribunais e juízes do Brasil.
Por Que Esse Entendimento Prevalece?
- Valor de mercado real: O valor da arrematação representa o verdadeiro valor de mercado do imóvel naquele momento.
- Transparência: O leilão é público, com ampla divulgação e fiscalização.
- Legalidade: Cobrar o ITBI com base em valor arbitrado viola os princípios da legalidade, da capacidade contributiva e do não-confisco.
O Que Fazer se a Prefeitura Cobr ar o ITBI Abusivamente?
Existem dois caminhos possíveis:
1. Antes do Pagamento: Ação Judicial Preventiva
Se a prefeitura exige o imposto com base em um valor mais alto do que o da arrematação, é possível entrar com:
- Mandado de Segurança
- Ação Declaratória
Nesses casos, o juiz pode conceder uma liminar determinando que o município emita a guia do ITBI com base no valor correto, permitindo a emissão da Carta de Arrematação e o registro do imóvel sem prejuízo financeiro.
2. Após o Pagamento: Ação de Repetição de Indébito
Caso você já tenha pago o ITBI com base no valor superior, é possível recuperar o valor excedente por meio de uma Ação de Repetição de Indébito. Essa ação busca a devolução do que foi pago a mais, com correção monetária e juros.
Restituição de ITBI: Como Economizar de Verdade
Muitos investidores não sabem que podem reaver valores pagos indevidamente. Com o conhecimento jurídico correto e o suporte adequado, é possível transformar uma cobrança indevida em uma restituição significativa.
Além disso, ao agir preventivamente, você evita burocracias e aumenta a rentabilidade do seu investimento.
Conclusão: Proteja Seu Investimento com Informação
Investir em imóveis por meio de leilões continua sendo uma excelente forma de adquirir patrimônio com alta rentabilidade. No entanto, é fundamental conhecer seus direitos e estar atento a práticas abusivas, especialmente quando envolvem tributos como o ITBI.
Com a jurisprudência clara do STJ a seu favor, você pode evitar prejuízos, reaver valores pagos a mais e garantir que seu investimento renda exatamente o que você espera — ou mais.
Sempre consulte um advogado especialista em direito imobiliário antes de concluir a transação. O conhecimento é, sem dúvida, o seu maior ativo.
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Orientação jurídica: contestar a cobrança abusiva de ITBI.
