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Sim, é possível levar a leilão não o imóvel em si, mas os direitos aquisitivos que alguém detém sobre ele — a expectativa legal de se tornar proprietário, típica de quem comprou por promessa de compra e venda ainda não registrada ou em alienação fiduciária. O Código de Processo Civil de 2015, no artigo 835, inciso XII, prevê expressamente essa penhora, e a jurisprudência a admite mesmo sem registro na matrícula. Ao arrematar, o interessado deve atentar a três pontos: (1) sub-roga-se nas obrigações do contrato original, assumindo o saldo devedor; (2) verifica a situação do imóvel, como ocupação e dívidas de IPTU ou condomínio; (3) enfrenta a regularização da propriedade, que pode exigir carta de arrematação ou adjudicação compulsória.
Tempo de leitura: 4 min · Autor: Eduardo Macedo Leme Tatit · Atualizado em junho de 2026
Você já conhece o leilão de imóveis. Mas sabia que nem sempre leiloamos a propriedade plena do bem? Em muitos casos, o que vai a leilão são os direitos aquisitivos que uma pessoa possui sobre um imóvel. Esta modalidade, menos conhecida, é uma realidade jurídica. Ela pode trazer tanto oportunidades quanto desafios.
Mas, afinal, o que são esses “direitos aquisitivos”? E como eles podem ir para um leilão? Neste artigo irei explicar de forma clara e objetiva.
O Que São Direitos Aquisitivos Sobre um Imóvel?
Imagine que você assina um contrato de compra e venda de um imóvel. Você ainda não quitou todas as parcelas. Ou a escritura definitiva não está registrada em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis. Nesse cenário, você não é o proprietário “oficial” do bem. Porém, você possui um direito muito valioso: o direito de se tornar proprietário. Isso acontece quando você cumpre suas obrigações contratuais.
Esses são os direitos aquisitivos. Eles representam a expectativa legal de adquirir a propriedade de um bem. Portanto, mesmo que o imóvel não esteja formalmente em seu nome, a Justiça reconhece o valor econômico desses direitos.
Por Que Penhorar Direitos e Não o Imóvel Direto?
Muitas vezes, o devedor (executado) não é o proprietário registral do imóvel. Isso ocorre, por exemplo, quando ele comprou o bem por meio de um contrato de promessa de compra e venda. Ele ainda não o registrou. Ou o imóvel está alienado fiduciariamente a um banco. Ainda assim, ele possui um patrimônio valioso: o direito de adquirir aquele bem.
É justamente por isso que a penhora recai sobre esse direito patrimonial. Ela não atinge a propriedade plena do imóvel. Aliás, o Código de Processo Civil (CPC) de 2015, em seu Artigo 835, inciso XII, prevê expressamente a penhora de direitos aquisitivos. Isso inclui direitos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia.
Como Funciona o Leilão de Direitos Aquisitivos?
Uma vez penhorados, esses direitos aquisitivos podem ir a leilão judicial. Nesse processo, o arrematante não adquire a propriedade do imóvel de imediato. Ele assume a posição do devedor original no contrato.
Isso significa que o arrematante se sub-roga nos direitos e deveres do promitente comprador. Consequentemente, ele precisa cumprir as obrigações restantes do contrato original. Isso pode ser o pagamento das parcelas que faltam ao promitente vendedor ou à instituição financeira (no caso de financiamento).
Após arrematar os direitos e cumprir as obrigações contratuais, o arrematante pode, então, buscar a transferência da propriedade plena do imóvel para seu nome. Para tanto, o juízo pode expedir uma carta de arrematação. Em situações mais complexas, pode ser necessária uma ação de adjudicação compulsória.
Decisão Judicial Relevante: O Que Diz a Justiça?
A jurisprudência brasileira valida a penhora de direitos aquisitivos. Isso inclui o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e os Tribunais de Justiça estaduais. Eles aceitam a penhora mesmo que o contrato de compra e venda não esteja registrado na matrícula do imóvel.
Recentemente, um acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reforçou esse entendimento. Nesse caso, o Tribunal deu provimento a um recurso. Ele permitiu o leilão de direitos sobre um imóvel. Isso ocorreu mesmo sem o registro da propriedade em nome do devedor. A decisão enfatizou que os direitos de um contrato de compra e venda têm valor econômico. Portanto, eles são penhoráveis para satisfazer dívidas (TJSP A.I. nº 2248054.42.2024).
Riscos e Cuidados ao Arrematar Direitos em Leilão
Arrematar direitos aquisitivos em leilão pode ser uma oportunidade. Contudo, exige análise mais profunda. É mais complexo que arrematar um imóvel com propriedade já consolidada.
- Dívidas Remanescentes: O arrematante assume as obrigações financeiras pendentes do contrato original. É fundamental ter clareza sobre o saldo devedor. Conheça as condições de pagamento e outras cláusulas contratuais.
- Situação do Imóvel: Verifique a situação física do imóvel. Está ocupado? Tem dívidas de IPTU ou condomínio? Afinal, essas responsabilidades podem recair sobre o arrematante.
- Complexidade Jurídica: A regularização da propriedade plena pode ser um processo complexo. Por isso, a assessoria de um advogado especialista em leilões e direito imobiliário é indispensável. Ele analisará os riscos e guiará o processo com segurança.
Conclusão: Invista com Conhecimento e Assessoria Especializada
A penhora de direitos aquisitivos e o subsequente leilão de direitos são realidades jurídicas. Eles oferecem caminhos para recuperar créditos e oportunidades para investidores. No entanto, a complexidade exige que o interessado esteja bem informado. Principalmente, ele deve contar com o suporte de um profissional qualificado.
Não se aventure sozinho! A segurança jurídica é a chave para transformar uma oportunidade em um investimento bem-sucedido. Consulte sempre um especialista. Garanta que sua arrematação de direitos seja um passo seguro rumo à aquisição da propriedade.
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