Os honorários na cobrança de condomínio acabam de mudar de regra. Em 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o condomínio não pode incluir os honorários advocatícios contratuais no valor cobrado do condômino inadimplente. A seguir, você entende a decisão em linguagem simples. Além disso, descobre o que ela significa, na prática, para síndicos, administradoras e moradores.
O que o STJ decidiu sobre os honorários na cobrança de condomínio
A decisão veio no julgamento do Recurso Especial nº 2.187.308/TO, pela Terceira Turma do STJ, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi. Até então, era comum o condomínio cobrar duas coisas no mesmo processo: as cotas em atraso e os honorários combinados com o advogado contratado. O STJ, porém, barrou essa prática. Em outras palavras, esses honorários contratuais não podem mais entrar na conta da execução.
Vale destacar um ponto. Para o tribunal, não importa se a convenção do condomínio autoriza a cobrança. Ainda assim, a inclusão é vedada, porque falta previsão legal específica.
Honorários contratuais e honorários de sucumbência: qual a diferença?
Antes de tudo, é preciso separar dois conceitos que são fáceis de confundir. Essa distinção é o coração de toda a discussão.
- Honorários contratuais: o condomínio combina esse valor livremente com o advogado que contrata. É um acordo privado entre cliente e profissional.
- Honorários de sucumbência: o juiz fixa esse valor dentro do processo. Quem perde a ação paga a quem ganha.
A decisão do STJ atinge apenas os honorários contratuais. Portanto, os de sucumbência continuam normais. Ou seja, o condômino que perde a ação segue pagando essa verba, fixada pelo juiz.
Por que o condomínio não pode mais cobrar os honorários contratuais?
A decisão se apoia em dois fundamentos legais.
O primeiro é o artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil. Esse dispositivo define o que o condômino inadimplente deve pagar: juros de mora — de 1% ao mês, quando a convenção não fixa outro percentual — e multa de até 2% sobre o débito. O valor em atraso ainda é atualizado pela correção monetária, que apenas recompõe a inflação. Repare que a lista termina aí. Não há, portanto, autorização legal para somar honorários contratuais a essa conta.
O segundo fundamento está no Código de Processo Civil. Segundo o STJ, os honorários contratuais não entram no conceito de “despesas processuais” do artigo 84. Como destacou o próprio tribunal ao divulgar a decisão, “a natureza distinta dos honorários sucumbenciais e dos honorários convencionais é um impeditivo para que os últimos sejam incluídos no cálculo que instrumentaliza a execução”.
Há ainda um detalhe técnico que reforça tudo isso. A dívida de condomínio é uma obrigação chamada propter rem: ela acompanha o imóvel, e não a pessoa. Tanto é assim que o novo proprietário responde pelos débitos antigos da unidade (artigo 1.345 do Código Civil). Por isso, o STJ entende que essa dívida não comporta acréscimos que a lei não previu.
O que muda na prática para síndicos e administradoras?
A mudança é direta e exige atenção imediata. Veja os principais pontos.
- Revise os modelos de cálculo. As planilhas de cobrança precisam excluir os honorários contratuais.
- Atualize a orientação ao jurídico. O advogado do condomínio deve ajustar os demonstrativos antes de ajuizar novas ações.
- Reduza o risco de impugnação. Se os honorários contratuais continuarem na conta, o devedor pode contestar a cobrança — e o condomínio pode perder esse ponto.
Em resumo, manter a prática antiga hoje significa enfraquecer a própria cobrança.
E para o condômino inadimplente, o que muda?
Para quem está em atraso, a notícia traz um alívio parcial. O valor exigido na execução tende a ficar menor, já que essa parcela não pode mais ser somada à dívida.
No entanto, a dívida não desaparece. O condômino continua responsável pelas cotas atrasadas, pela multa de até 2%, pelos juros e pela correção monetária. Além disso, se houver processo e ele perder, ainda arca com os honorários de sucumbência.
O condomínio ainda pode recuperar os honorários contratuais?
Em parte, sim — mas com cuidado. Por um lado, os honorários de sucumbência seguem garantidos no processo. Por outro, os honorários contratuais não deixam de ser um custo real do condomínio; o que muda é o caminho para tratá-los.
Vale registrar que o STJ, nesse julgamento, não decidiu sobre a cobrança desses honorários por uma ação própria. Esse caminho, quando cabível, precisa ser discutido de forma separada, com base nos requisitos legais, e não embutido na execução das cotas. Como o tema envolve prova e limites específicos, o ideal é avaliar cada situação individualmente antes de decidir.
A decisão do STJ já vale para todos os casos?
Aqui entra uma ressalva técnica importante, para não gerar expectativa equivocada. Trata-se de uma decisão de Turma — e não de um julgamento de recurso repetitivo. Isso significa que ela orienta fortemente os tribunais, mas ainda não vincula todos os juízes do país de forma obrigatória.
Por isso, tribunais locais podem, por ora, adotar entendimentos próprios até que a questão se pacifique. Acompanhar a evolução do tema, portanto, continua sendo prudente.
Como o seu condomínio deve agir agora
A decisão do STJ sobre os honorários na cobrança de condomínio pede revisão imediata de rotinas. Em síntese, três passos resolvem a maior parte do risco:
- Audite as cobranças em andamento e identifique onde os honorários contratuais ainda aparecem.
- Corrija os cálculos das próximas ações, mantendo apenas o que a lei autoriza.
- Avalie cada caso concreto antes de ajuizar ou de contestar uma execução.
Cada convenção e cada cobrança têm particularidades próprias. Se você é síndico, atua em uma administradora ou é condômino com uma cobrança em curso, vale revisar os números com orientação jurídica especializada. Quer entender como essa decisão afeta uma situação específica? Conheça nossa assessoria jurídica condominial ou fale com a equipe do TMLADV — e veja também nossa atuação em direito imobiliário.
