A fraude à execução de imóvel é um dos maiores receios de quem investe em um bem. Afinal, ninguém quer comprar uma casa ou um apartamento e, tempos depois, descobrir que pode perdê-lo por causa de uma dívida do antigo proprietário. Durante muito tempo, acreditou-se que uma matrícula limpa, sem registro de penhora, era garantia total de segurança. Contudo, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de 2025 mudou esse entendimento e acendeu um sinal de alerta.
Adiantamos uma boa notícia: quem compra pagando o preço justo e sem saber de dívidas continua protegido. A novidade mira, principalmente, as doações feitas dentro da família. A seguir, explicamos em linguagem simples o que mudou e como você pode se proteger.
O que é fraude à execução de imóvel?
Em termos simples, a fraude à execução acontece quando um devedor vende ou transfere um bem apenas para não pagar uma dívida cobrada na Justiça. O objetivo é claro: esvaziar o patrimônio e deixar o credor sem nada para receber.
O Código de Processo Civil trata do tema no artigo 792. A regra é clara. Se, no momento do negócio, já existia uma ação judicial capaz de deixar o vendedor sem dinheiro para pagar, a transferência pode ser considerada fraude.
Reconhecida a fraude, o negócio deixa de valer contra o credor. Na prática, o imóvel pode ser penhorado e levado a leilão, mesmo que já esteja registrado em nome do comprador.
A regra tradicional: a Súmula 375 do STJ
Por muitos anos, o comprador de boa-fé contou com uma proteção importante. A Súmula 375 do STJ funciona como um escudo: sem o registro da penhora na matrícula do imóvel, ou sem prova de que o comprador agiu de má-fé, a fraude não pode ser reconhecida.
Em outras palavras, se a matrícula estava limpa e o comprador não sabia da dívida, ele estava protegido. Essa regra trouxe segurança ao mercado imobiliário e continua valendo como ponto de partida. No entanto, ela não é absoluta.
O que mudou em 2025: a decisão do STJ sobre fraude à execução de imóvel
Em 2025, o STJ deu um passo importante. O tribunal decidiu que, em certos casos, o imóvel pode ser alcançado mesmo sem nenhum registro de penhora na matrícula. Foi o que ocorreu quando um devedor doou um imóvel a um filho apenas para blindar o patrimônio e escapar de uma cobrança.
Em resumo: a doação de pai para filho, feita para fugir de dívidas, pode caracterizar fraude à execução de imóvel — ainda que a matrícula esteja limpa.
Esse entendimento foi firmado pela 2ª Seção do STJ no julgamento dos Embargos de Divergência no Recurso Especial nº 1.896.456/SP (EREsp 1.896.456/SP), sob relatoria do ministro João Otávio de Noronha, em 12 de fevereiro de 2025.
O que o tribunal disse
Segundo o acórdão, a proteção ao comprador de boa-fé “não se justifica quando o doador intenta blindar seu patrimônio dentro da própria família”. Em palavras simples: quem doa um bem a um parente só para escapar de uma cobrança não merece a mesma proteção de quem compra de verdade, pagando e sem saber da dívida.
A má-fé não é automática
Vale destacar um ponto essencial: o STJ não decidiu que toda doação entre familiares é fraude. Ao contrário, a Corte exige a análise do caso concreto. Em geral, três elementos pesam nessa avaliação:
- a existência de uma ação judicial contra quem doou, no momento da transferência;
- o fato de o doador não ter patrimônio suficiente para pagar suas dívidas (o chamado estado de insolvência); e
- indícios claros de que o objetivo era frustrar a cobrança.
Sem esse cenário, a doação permanece válida.
Compra com pagamento ou doação: você está protegido?
Aqui surge uma distinção fundamental. A decisão de 2025 trata de doação, ou seja, uma transferência sem pagamento. Para quem compra um imóvel pagando o preço de mercado, de boa-fé e sem qualquer constrição registrada na matrícula, a Súmula 375 continua sendo o principal escudo.
Ou seja, o comprador que paga corretamente e age de boa-fé permanece protegido. O risco aparece quando o comprador deixa de tomar cuidados básicos e ignora sinais evidentes de problema. Nesses casos, a Justiça pode entender que faltou boa-fé. Por isso, mesmo diante de uma matrícula limpa, a recomendação é uma só: investigar antes de assinar.
Como se proteger da fraude à execução ao comprar um imóvel
A boa notícia é que a proteção está ao seu alcance. Antes de fechar o negócio, faça uma due diligence, isto é, uma investigação completa sobre o imóvel e sobre o vendedor. Confira os principais cuidados:
- Matrícula atualizada: solicite a certidão de matrícula recente no cartório de registro de imóveis.
- Certidões do vendedor: peça as certidões em nome do vendedor e das empresas ligadas a ele, na Justiça Estadual e na Federal. Elas mostram se ele responde a processos ou tem dívidas.
- Situação fiscal: verifique se há débitos com o governo já formalizados para cobrança (a chamada dívida ativa), pois eles também podem gerar fraude à execução.
- Contexto do negócio: desconto muito acima do mercado, pressa incomum para vender ou transferências recentes entre familiares merecem cautela.
- Apoio jurídico: conte com um advogado para analisar os documentos e apontar riscos antes da assinatura.
Esses cuidados valem para qualquer aquisição. Ao tratar da compra e venda de imóveis, um advogado pode conduzir a investigação e assegurar uma compra segura de imóveis, verificando o histórico do vendedor antes da assinatura.
Conclusão
A decisão do STJ de 2025 deixa uma lição clara. A matrícula limpa continua importante, mas, sozinha, já não basta. A análise de risco precisa olhar também o contexto do negócio e a situação financeira do vendedor.
Felizmente, com a investigação adequada e o apoio de um advogado, é plenamente possível comprar com tranquilidade e evitar a fraude à execução de imóvel.
Perguntas frequentes
Posso perder meu imóvel mesmo com a matrícula limpa?
Em regra, o comprador de boa-fé que paga o preço de mercado está protegido pela Súmula 375 do STJ. No entanto, a decisão de 2025 mostrou que, em doações entre familiares feitas para blindar patrimônio, o imóvel pode ser alcançado mesmo sem registro de penhora.
O que é fraude à execução?
É a transferência de um bem feita pelo devedor para evitar o pagamento de uma dívida cobrada na Justiça. Reconhecida a fraude, o negócio não produz efeitos contra o credor, e o bem pode ser penhorado.
A decisão do STJ de 2025 atinge quem compra pagando?
A decisão trata especificamente de doações (transferências sem pagamento) entre familiares. Para a compra com pagamento e de boa-fé, a Súmula 375 segue valendo. Ainda assim, a investigação prévia é indispensável para comprovar a boa-fé.
Como me proteger ao comprar um imóvel?
Realize uma due diligence completa (uma investigação sobre o imóvel e o vendedor): certidão de matrícula atualizada, certidões do vendedor (cíveis, fiscais, trabalhistas e de execução) e análise do contexto do negócio, sempre com apoio jurídico.
Precisa de orientação? Se você vai comprar ou vender um imóvel e deseja entender os riscos jurídicos envolvidos, o TML Advocacia atua em direito imobiliário e está à disposição para esclarecer suas dúvidas. Entre em contato.
