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Em 10/12/2025, no julgamento do Tema 1.288 (REsp 2.126.726/SP), a 2ª Seção do STJ fixou, por maioria, que depois da Lei 13.465/2017 o devedor que não purga a mora antes de consolidada a propriedade não retoma o contrato de financiamento — resta-lhe o direito de preferência do art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/97. Pontos-chave: (1) o prazo para purgar é de 15 dias contados da intimação (art. 26, §1º), e o contrato pode prever carência antes dela — na falta de previsão, 15 dias (art. 26, §§2º e 2º-A); (2) vencido o prazo, a consolidação não é automática: depende de certidão do oficial e da prova de que o credor recolheu o ITBI e, se for o caso, o laudêmio, e só então é averbada (art. 26, §7º); (3) em financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, a averbação ocorre 30 dias depois, e até ela ainda é possível pagar as parcelas vencidas e as despesas, hipótese em que o contrato convalesce (art. 26-A, §§1º e 2º); (4) consolidada a propriedade, o devedor conserva o direito de preferência até a data do segundo leilão, e o preço é o valor da dívida somado aos encargos — não o valor do lance (art. 27, §2º-B).
Tempo de leitura: 13 min · Autor: Eduardo Macedo Leme Tatit · Atualizado em julho de 2026
O STJ definiu, em recurso repetitivo, o que sobra ao devedor depois que o banco consolida a propriedade: não a retomada do contrato, mas o direito de readquirir o imóvel pelo valor da dívida e encargos. Entenda os prazos e o preço desse direito.
Imagine a seguinte situação: você comprou um imóvel financiado, atrasou algumas parcelas e o banco iniciou o procedimento para tomar a propriedade. Até onde vai a chance de reverter isso — e a que preço? É exatamente essa fronteira que o STJ delimitou.
Em 10 de dezembro de 2025, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou, por maioria, o Tema 1.288 (REsp 2.126.726/SP, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva) — decisão divulgada pelo Tribunal em 19 de fevereiro de 2026 e hoje transitada em julgado. Como a alienação fiduciária é a garantia da maior parte dos financiamentos imobiliários no país, a tese alcança um número expressivo de contratos. A Corte definiu, sob o rito dos recursos repetitivos, o que acontece quando o devedor atrasa o financiamento e o banco consolida a propriedade em seu nome.
Em termos simples, isso significa que o STJ estabeleceu o seguinte: após a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, o devedor que não quita o atraso antes da consolidação da propriedade perde o direito de retomar o contrato. Dessa forma, resta ao devedor o direito de preferência — que não é disputar o leilão, e sim readquirir o imóvel pelo valor da dívida e encargos, como se detalha adiante.
Por esse motivo, continue lendo para entender, de forma clara e sem termos complicados, o que essa decisão significa na prática para você.
Afinal, o que é alienação fiduciária de imóveis?
Primeiramente, é importante entender o conceito. Quando você financia um imóvel pelo banco, o bem não fica no seu nome de forma plena. Na verdade, ele fica registrado em nome do banco como garantia do financiamento. Isso é o que chamamos de alienação fiduciária.
Para facilitar a compreensão, pense assim: é como se o banco dissesse “o imóvel fica comigo até você terminar de pagar. Se você pagar tudo direitinho, eu devolvo. Caso contrário, o imóvel é meu”.
Além disso, é importante saber que essa modalidade de garantia é regulada pela Lei 9.514/1997. Atualmente, trata-se da forma mais comum de financiamento imobiliário no Brasil. Portanto, a decisão do STJ impacta um número enorme de contratos.
O que acontece quando você atrasa o financiamento?
Quando o devedor deixa de pagar as parcelas, o banco dá início a um procedimento extrajudicial, ou seja, sem precisar ir ao Judiciário. Em resumo, esse procedimento segue as seguintes etapas:
- Notificação do devedor: em primeiro lugar, o banco intima o devedor para pagar o atraso dentro de um prazo legal.
- Purgação da mora: em seguida, o devedor tem a oportunidade de quitar todo o atraso, com encargos, dentro do prazo concedido.
- Consolidação da propriedade: não purgada a mora, o oficial certifica o fato e averba a consolidação na matrícula — mas só à vista da prova de que o credor recolheu o ITBI (art. 26, §7º). Em financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, essa averbação ocorre 30 dias após o fim do prazo de purgação (art. 26-A, §1º).
- Leilão extrajudicial: por fim, após a consolidação, o banco deve realizar leilão público para vender o imóvel.
Diante desse cenário, a grande questão que chegou ao STJ era justamente: até quando o devedor pode pagar o atraso e recuperar o imóvel?
O que a Lei 13.465/2017 mudou na prática?
Antes dessa lei, existia um entendimento (baseado no antigo Decreto-Lei 70/1966) de que o devedor poderia quitar o atraso mesmo depois de o banco já ter consolidado a propriedade. Para isso, bastava fazer o pagamento antes da assinatura do auto de arrematação no leilão.
Em outras palavras, mesmo com o imóvel já nas mãos do banco, o devedor ainda tinha uma “segunda chance” para pagar e, assim, recuperar o bem.
Contudo, a Lei 13.465/2017 acabou com essa possibilidade.
Isso porque essa lei inseriu o § 2º-B no art. 27 da Lei 9.514/1997. Como consequência, ficou estabelecido que, após a consolidação da propriedade em nome do credor, o devedor não pode mais purgar a mora. Desse modo, o que lhe resta é o direito de preferência para readquirir o imóvel — pelo valor da dívida e encargos, e não pelo valor do lance.
| Aspecto | Antes da Lei 13.465/2017 | Lei 13.465/2017 | Lei 14.711/2023 (vigente) |
| Purgação da mora após a consolidação | Permitida até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do DL 70/1966) | Não é mais permitida | Mantido |
| O que resta ao devedor | Retomada do contrato de financiamento | Preferência para readquirir pelo valor da dívida e encargos (art. 27, §2º-B) | Mantido, com a lista de encargos detalhada |
| Critério para aplicar o regime novo (Tema 1.288) | — | Data da consolidação e da purga da mora — não a data do contrato | Mantido |
| Janela extra até a averbação | — | 30 dias, com convalescimento do contrato, no financiamento habitacional (art. 26-A, §§1º e 2º) | Mantida, com novo alcance: aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto consórcio |
| Prazo para o leilão após a consolidação | 30 dias | 30 dias | 60 dias (art. 27, caput) |
| Se o leilão não cobre a dívida | Dívida extinta | Dívida extinta | Devedor responde pelo saldo (art. 27, §5º-A) — salvo imóvel residencial, em que a dívida se extingue com recíproca quitação (art. 26-A, §4º) |
E depois de 2017? O que a Lei 14.711/2023 mudou
O Tema 1.288 resolve uma controvérsia sobre a Lei 13.465/2017, mas não é o último capítulo da matéria. Em 2023, a Lei 14.711 — o Marco Legal das Garantias — reescreveu boa parte dos arts. 26, 26-A e 27 da Lei 9.514/97. Quem lida com financiamento ou com leilão extrajudicial precisa ter presente o que mudou desde então.
- A quem se aplica a regra especial do imóvel residencial. A janela de 30 dias entre o fim do prazo de purgação e a averbação da consolidação — com direito de pagar e fazer o contrato convalescer — foi criada pela própria Lei 13.465/2017 (art. 26-A, §§1º e 2º). O que a Lei 14.711/2023 fez foi redefinir seu alcance: antes falava em financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida com recursos do FAR; hoje abrange os financiamentos “para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor”, excluídas as operações de consórcio.
- Prazo do leilão: de 30 para 60 dias. Consolidada a propriedade, o credor promove o leilão no prazo de 60 dias, contados do registro (art. 27, caput).
- Segundo leilão, regra geral. Não havendo lance que cubra o valor integral da dívida e os encargos, o credor pode, a seu exclusivo critério, aceitar lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação do bem (art. 27, §2º). Essa opção não existe no regime residencial: ali o referencial mínimo é o valor integral da dívida e encargos e, se o segundo leilão não o alcançar, a dívida é considerada extinta, com recíproca quitação (art. 26-A, §§3º e 4º).
- Saldo remanescente. Fora do regime residencial, se o produto do leilão não bastar para pagar a dívida, as despesas e os encargos, o devedor continua obrigado pelo saldo, que pode ser cobrado por execução (art. 27, §5º-A). No regime anterior isso não acontecia: o segundo leilão só admitia lance igual ou superior à dívida e, frustrado, ela se considerava extinta.
- Constrições sobre o direito do devedor. Penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades que recaiam sobre o direito de aquisição do fiduciante não impedem a consolidação nem a venda do imóvel (art. 27, §11); seus titulares sub-rogam-se no direito ao saldo que eventualmente restar do produto da venda (§12).
O que o STJ decidiu no Tema 1.288?
A 2ª Seção do STJ, por meio do REsp 2.126.726 (Tema 1.288), relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, fixou duas teses vinculantes. Como resultado, essas teses agora servem de regra obrigatória para todos os tribunais do país.
Tese I: situações anteriores à Lei 13.465/2017
Nesse caso, se a propriedade já foi consolidada e o devedor purgou (isto é, quitou) a mora nos termos do antigo Decreto-Lei 70/1966, esse ato é considerado ato jurídico perfeito. Por conseguinte, o banco deve desfazer a consolidação e, além disso, o contrato de financiamento deve ser retomado.
Tese II: situações posteriores à Lei 13.465/2017
Por outro lado, se a propriedade foi consolidada após a vigência da lei e o devedor não purgou a mora, então lhe é assegurado tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei 9.514/1997 — a expressão é da própria tese fixada. Na prática: ele não reverte a consolidação, mas pode readquirir o imóvel até a data do segundo leilão, pagando o valor da dívida e os encargos.
| Ponto crucial definido pelo STJ Sobretudo, é fundamental destacar que o marco relevante NÃO é a data do contrato, mas sim a data da consolidação da propriedade e a data da purga da mora. Isso quer dizer que contratos antigos (assinados antes de 2017) estão sujeitos às novas regras, desde que a consolidação tenha ocorrido após a vigência da lei. |
Mas, afinal, o que é o direito de preferência?
Antes de mais nada, é preciso esclarecer esse conceito — e desfazer um mal-entendido caro. O direito de preferência não é “cobrir o lance do leilão”. O art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/97 assegura ao fiduciante readquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, prêmios de seguro, encargos legais, contribuições condominiais e tributos — inclusive o ITBI e o laudêmio pagos na consolidação — mais as despesas de cobrança e leilão e os encargos da nova aquisição. A janela vai da averbação da consolidação até a data do segundo leilão.
Para exemplificar: se a dívida somada aos encargos está em R$ 150 mil e o imóvel vale R$ 300 mil, o devedor não precisa dispor de R$ 300 mil — exerce a preferência pelos R$ 150 mil da dívida e encargos. Atenção ao relógio: a janela vai da averbação da consolidação até a data da realização do segundo leilão. Não se trata de esperar o resultado do leilão para depois cobrir o lance — arrematado o imóvel, o direito já se exauriu. E não se trata mais de pagar apenas o atraso, como na purgação da mora: é preciso quitar o saldo inteiro e as despesas.
Portanto, o direito de preferência é bem diferente da antiga purgação da mora: antes bastava pagar o atraso e o contrato seguia; agora é preciso quitar a dívida inteira e os encargos para readquirir o bem. A diferença pesa contra o devedor — mas conhecer o preço correto do exercício importa, porque quem acredita que precisaria vencer o leilão costuma desistir sem tentar.
Como essa decisão afeta você na prática?
Se você é devedor de financiamento imobiliário
A mensagem é clara: o tempo para agir é o prazo da intimação. Se você atrasou parcelas, o caminho é purgar a mora nos 15 dias do art. 26, §1º — e, tratando-se de financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial seu, ainda há a janela até a averbação, que ocorre 30 dias depois (art. 26-A, §§1º e 2º). Passada ela, não se retoma o contrato; resta a preferência do §2º-B, exercível até o segundo leilão pelo valor da dívida e encargos.
Se você quer comprar imóvel em leilão
Da mesma forma, para investidores e compradores de imóveis em leilão extrajudicial, essa decisão traz muito mais segurança jurídica. Isso porque o risco de o devedor purgar a mora tardiamente e anular o leilão diminuiu. Soma-se o art. 27, §11, da Lei 9.514/97: penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades sobre o direito de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação nem a venda. Resta, porém, um ponto a calcular: até a data do segundo leilão o devedor pode exercer a preferência do §2º-B e readquirir o imóvel pelo valor da dívida.
Se você é credor (banco ou financeira)
De modo semelhante, a posição do credor fiduciário também foi fortalecida. Afinal, a consolidação da propriedade agora tem efeito praticamente definitivo. Em virtude disso, há muito mais previsibilidade no procedimento extrajudicial de execução da garantia.
O caso concreto que originou essa decisão
Para contextualizar, o processo que deu origem a essa tese (REsp 2.126.726) envolvia uma instituição financeira. Essa instituição questionou uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP).
O que aconteceu foi o seguinte: o TJ/SP havia permitido que o devedor purgasse a mora até a assinatura do auto de arrematação, mesmo após a vigência da Lei 13.465/2017. Entretanto, o STJ reformou essa decisão e, em consequência, julgou improcedente a ação do devedor, uma vez que a consolidação já havia ocorrido sob as novas regras.
Dessa maneira, o devedor ficou com apenas o direito de preferência no leilão, sem qualquer possibilidade de reverter a consolidação.
Perguntas frequentes sobre a decisão do STJ
A decisão vale para contratos assinados antes de 2017?
Sim, vale. Conforme explicado acima, o STJ foi claro: o que importa não é a data do contrato, mas sim a data da consolidação da propriedade. Portanto, se a consolidação ocorreu após a vigência da Lei 13.465/2017, aplicam-se as novas regras, independentemente de quando o contrato foi assinado.
Ainda posso pagar o atraso e manter o imóvel?
Sim — no prazo de 15 dias contados da intimação (art. 26, §1º); e, no financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, até a averbação da consolidação. Nesse regime especial, a averbação só ocorre 30 dias após o fim do prazo de purgação, e até ela o pagamento das parcelas vencidas e das despesas faz o contrato convalescer (art. 26-A, §§1º e 2º). Averbada a consolidação, não se retoma mais o contrato — mas ainda cabe a preferência do art. 27, §2º-B, até a data do segundo leilão.
O que é o auto de arrematação?
Resumidamente, é o documento que formaliza a venda do imóvel em leilão. Antes da Lei 13.465/2017, o devedor podia quitar tudo até esse momento. Agora, no entanto, o limite é anterior: trata-se da consolidação da propriedade.
Essa decisão pode ser revista?
Dificilmente. A decisão foi proferida sob o rito dos recursos repetitivos, de observância obrigatória pelos demais tribunais (art. 927, III, do CPC), e o Tema 1.288 já consta como transitado em julgado no portal de precedentes do STJ. Uma virada dependeria de revisão de tese pelo próprio Tribunal.
Conclusão: o que você deve guardar desta leitura
Em conclusão, a decisão do STJ no Tema 1.288 é um marco para o mercado imobiliário brasileiro: trouxe clareza sobre os efeitos da Lei 13.465/2017 nos contratos de alienação fiduciária. Ela não é, porém, a última palavra normativa da matéria — desde 2023 o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711) redesenhou prazos, o piso do segundo leilão e a responsabilidade pelo saldo remanescente, como visto acima.
Se você tem financiamento imobiliário, fique atento aos prazos, pois a janela para agir é curta. Se você investe em leilões, saiba que, por outro lado, a segurança jurídica das arrematações aumentou. Finalmente, e acima de tudo, procure sempre um advogado especializado em direito imobiliário para orientar suas decisões. Afinal, estamos falando de um dos bens mais importantes da sua vida.
Leia o acórdão no REsp 2.126.726.
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