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Em 12 de março de 2025, a 2ª Seção do STJ, por maioria, decidiu que o imóvel com alienação fiduciária pode ser penhorado por dívida condominial — desde que haja prévia citação do credor fiduciário. Razão: a dívida condominial tem natureza propter rem (segue o imóvel), prevalecendo sobre os direitos do credor fiduciário. Consequência prática: (1) condomínios ganham instrumento real de execução contra inadimplentes; (2) bancos podem ter o ativo arrematado mesmo com financiamento vigente; (3) arrematantes em leilão precisam analisar dívidas condominiais com nova lente. Atenção: esse julgamento não foi proferido sob o rito dos recursos repetitivos e, portanto, não vincula as instâncias inferiores. A mesma controvérsia está afetada como Tema 1.266/STJ, ainda pendente de julgamento — e sem suspensão nacional dos processos.
Tempo de leitura: 10 min · Autor: Eduardo Macedo Leme Tatit · Atualizado em 22/07/2026
Imagine a seguinte situação: você mora em um condomínio e um dos vizinhos simplesmente parou de pagar as taxas condominiais. Além disso, o apartamento dele possui financiamento bancário com alienação fiduciária. Por essa razão, quando o condomínio entra na Justiça para cobrar, descobre que não consegue penhorar o imóvel, pois, formalmente, ele pertence ao banco. Como resultado, a dívida fica sem garantia, e os demais moradores arcam com a conta.
Essa situação, que durante anos gerou insegurança jurídica, acaba de receber um desfecho importante. Isso porque o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que a penhora de imóvel alienado fiduciariamente é possível quando a dívida é condominial. Em outras palavras, o condomínio pode, sim, penhorar o apartamento do devedor, mesmo que ele esteja financiado.
Neste artigo, vamos explicar, de forma clara e acessível, o que essa decisão significa na prática. Além disso, vamos abordar as consequências para proprietários, bancos, condomínios e até investidores do mercado imobiliário.
O que aconteceu no STJ?
O marco da matéria é o julgamento da 2ª Seção do STJ concluído em 12 de março de 2025. Ao apreciar conjuntamente os REsp 1.929.926/SP, REsp 2.082.647/SP e REsp 2.100.103/PR, o colegiado firmou, por maioria, o entendimento de que é possível penhorar o imóvel objeto de alienação fiduciária para satisfazer dívida condominial gerada por ele próprio — desde que haja prévia citação do credor fiduciário. Prevaleceu o voto do Ministro Raul Araújo. (STJ, Informativo de Jurisprudência, Edição Extraordinária n. 26, de 22/07/2025; REsp 2.100.103/PR, DJEN 27/05/2025.)
O impasse que esse julgamento resolveu era recorrente. Quando o condomínio ia à Justiça cobrar, os tribunais estaduais costumavam limitar a penhora aos “direitos aquisitivos” do devedor — e não ao imóvel em si —, sob o argumento de que o bem pertencia formalmente ao banco. Como esses direitos têm liquidez baixa, dificilmente alguém se interessava por eles em leilão, e a dívida seguia crescendo.
Em março de 2026, uma decisão monocrática da Ministra Daniela Teixeira, no REsp 2.215.061/SP, aplicou esse precedente a um caso concreto, reformando acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que havia negado a penhora. Por se tratar de decisão individual, ela não equivale a novo pronunciamento colegiado do STJ — apenas confirma a adesão ao entendimento firmado em 2025. (Informação divulgada pela imprensa jurídica especializada.)
O que significa “dívida propter rem”?
Para entender essa decisão, é fundamental compreender o conceito de obrigação propter rem. Em resumo, trata-se de uma expressão jurídica que, traduzida do latim, significa “por causa da coisa”.
Na prática, funciona assim: a dívida de condomínio não é uma obrigação pessoal, vinculada apenas a quem a contraiu. Pelo contrário, ela está colada ao imóvel, como uma sombra. Portanto, quem for o titular do bem, seja o comprador, seja o banco, responde pela dívida.
Pense em uma analogia simples. A taxa condominial funciona como o IPTU: não importa se você vendeu o imóvel ou se ele está financiado. De qualquer forma, a dívida acompanha o bem. Consequentemente, se o condomínio não recebe, pode usar o imóvel para garantir o pagamento.
Nesse sentido, o artigo 1.345 do Código Civil reforça essa interpretação. Ele estabelece que o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, incluindo multas e juros moratórios. Essa é, portanto, a base legal da natureza propter rem das despesas condominiais.
Por que a alienação fiduciária gerava dúvidas?
A alienação fiduciária representa a garantia mais comum nos financiamentos imobiliários no Brasil. Em termos simples, quando você financia um imóvel pelo banco, a propriedade formal do bem fica com a instituição financeira até a quitação total do contrato. Enquanto isso, você, comprador, fica com a posse direta e o chamado “direito aquisitivo”.
Essa estrutura, no entanto, gerava um impasse. Afinal, se o banco detém a propriedade formal do imóvel, como o condomínio poderia penhorá-lo? Diante dessa dúvida, muitos tribunais entendiam que a penhora deveria recair apenas sobre o direito aquisitivo do devedor, que constitui um ativo de difícil alienação em leilão.
O problema é que essa interpretação prejudicava gravemente os condomínios. Na prática, os “direitos aquisitivos” possuem liquidez muito baixa. Por essa razão, dificilmente alguém se interessava em comprá-los em um leilão judicial. Enquanto isso, a dívida condominial crescia, e os demais moradores precisavam arcar com o rateio.
O que o STJ decidiu, afinal?
O STJ, por meio da 2ª Seção (que é o órgão colegiado responsável por unificar a jurisprudência em direito privado), firmou seis teses fundamentais nessa matéria. A seguir, vamos apresentar cada uma delas de forma simplificada.
1. A penhora do imóvel é admissível
Em execução por dívida condominial, o condomínio pode penhorar o próprio imóvel que originou o débito, mesmo que ele esteja gravado com alienação fiduciária, desde que promova a prévia citação do credor fiduciário (v. tese 3). Isso ocorre em razão da natureza propter rem da obrigação.
2. A obrigação propter rem prevalece sobre a garantia fiduciária
A natureza propter rem vincula-se diretamente ao direito de propriedade. Por essa razão, ela prevalece sobre o direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário. Em outras palavras, o banco, na condição de proprietário sob condição resolutiva, não pode ter mais direitos que um proprietário pleno.
3. O condomínio deve citar o banco na execução
Além de citar o devedor fiduciante, o condomínio também deve citar o credor fiduciário (geralmente o banco) na execução. Dessa forma, o banco pode participar do processo e adotar as providências que considerar cabíveis.
4. O banco pode quitar a dívida e cobrar do devedor depois
Se o credor fiduciário optar por pagar a dívida condominial para evitar a perda do imóvel em leilão, ele se sub-roga nos direitos do condomínio. Isso significa que o banco poderá cobrar esses valores do devedor posteriormente, por meio de ação regressiva.
5. A Lei 9.514/97 não protege o banco nesse caso
As normas da Lei 9.514/1997, que regulam a alienação fiduciária, disciplinam apenas as relações entre credor e devedor fiduciários. Consequentemente, elas não prevalecem sobre os direitos de terceiros, como o condomínio credor de despesas condominiais.
6. Os demais condôminos não devem arcar com a conta
O STJ também destacou que transferir aos demais condôminos o ônus de suportar as despesas do imóvel alienado fiduciariamente é injusto. Por conseguinte, o acertamento deve ocorrer entre os contratantes da alienação fiduciária, ou seja, entre o banco e o devedor.
Quais são as consequências práticas dessa decisão?
Essa decisão do STJ produz efeitos concretos para diversos agentes do mercado imobiliário. Vejamos, a seguir, os principais impactos para cada grupo.
Para os condomínios
A decisão representa uma vitória significativa. A partir de agora, os condomínios dispõem de uma ferramenta executiva muito mais eficaz para cobrar inadimplentes. Em vez de se limitarem à penhora de “direitos aquisitivos” (ativos de difícil liquidez), podem penhorar e levar a leilão o próprio imóvel gerador da dívida. Assim, a recuperação do crédito condominial ganha agilidade e efetividade.
Para os bancos
Por outro lado, os credores fiduciários precisarão acompanhar mais de perto a adimplência condominial dos devedores. Afinal, se o devedor fiduciante deixar de pagar o condomínio, o banco corre o risco de perder sua garantia em um leilão judicial. Portanto, a decisão cria um incentivo para que as instituições financeiras monitorem essa situação e, se necessário, quitem a dívida condominial para preservar o bem.
Para os proprietários de imóveis financiados
Da mesma forma, a inadimplência condominial se tornou ainda mais arriscada para quem tem imóvel financiado. Antes, o devedor poderia argumentar que o imóvel gozava de proteção em razão da alienação fiduciária. Agora, porém, o condomínio pode penhorar e levar o bem a leilão, o que pode resultar na perda do imóvel por completo.
Para investidores em leilões de imóveis
Além disso, essa decisão abre uma nova dinâmica no mercado de leilões judiciais. Isso porque imóveis com alienação fiduciária que antes pareciam “protegidos” agora podem ir a leilão por dívida condominial. Como consequência, o volume de imóveis disponíveis tende a aumentar, o que cria oportunidades para investidores atentos. No entanto, a análise jurídica prévia deve ser rigorosa, especialmente quanto à situação da matrícula e dos gravames existentes.
Essa decisão é definitiva?
Ainda não. O julgamento da 2ª Seção de 12/03/2025 não foi proferido sob o rito dos recursos repetitivos. Por isso, embora tenha forte peso persuasivo, não produz efeito vinculante sobre as instâncias inferiores (art. 927 do Código de Processo Civil).
A mesma controvérsia está afetada ao rito dos repetitivos como Tema 1.266/STJ — “definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial” —, sob relatoria do Ministro João Otávio de Noronha, na 2ª Seção. A proposta de afetação foi acolhida por unanimidade em sessão eletrônica encerrada em 18/06/2024, com publicação no DJe em 21/06/2024. São paradigmas os REsp 1.874.133/SP, REsp 1.883.871/SP e REsp 2.222.937/RS (este último afetado em 10/09/2025) — recursos distintos dos três julgados em 2025.
Até 22 de julho de 2026, o Tema 1.266 permanece pendente de julgamento: o portal de precedentes do STJ registra a situação como “Afetado”, sem tese firmada e sem acórdão de mérito publicado. Não houve determinação de suspensão nacional dos processos (afastada a aplicação do art. 1.037, II, do CPC, e do art. 256-L do RISTJ), de modo que as execuções seguem tramitando normalmente.
Na prática, os tribunais estaduais tendem a seguir a orientação da 2ª Seção. Mas é preciso registrar: quando o Tema 1.266 for julgado, a tese fixada pode divergir do entendimento de 2025, e o STJ pode modular os efeitos. Confira sempre a data de atualização deste artigo.
O que fazer se o seu condomínio tem devedores com imóveis financiados?
Se você é síndico ou administrador de condomínio e enfrenta esse tipo de situação, o primeiro passo é procurar assessoria jurídica especializada. Isso porque, a partir dessa decisão, o condomínio pode incluir o imóvel alienado fiduciariamente como objeto de penhora na execução condominial.
Além disso, é importante lembrar que o condomínio deve citar o banco (credor fiduciário) no processo. Essa providência é obrigatória, conforme determinou o STJ. Sem essa citação, a parte contrária pode contestar a penhora.
Por fim, a decisão também serve como argumento poderoso em negociações extrajudiciais. Na prática, muitos bancos, diante do risco de perder o imóvel em leilão, preferem quitar a dívida condominial e cobrar do devedor posteriormente.
Conclusão
Em síntese, o julgamento da 2ª Seção do STJ de 12 de março de 2025 representa um marco para o direito condominial brasileiro. Ao admitir a penhora de imóvel alienado fiduciariamente por dívida de condomínio — com prévia citação do credor fiduciário —, o tribunal corrigiu uma distorção que penalizava a coletividade condominial em benefício de instituições financeiras. O tema, contudo, só ganhará caráter vinculante quando o STJ julgar o Tema 1.266.
O entendimento, portanto, é claro: a dívida de condomínio acompanha o imóvel. Nenhum proprietário, seja ele pleno ou fiduciário, pode se eximir das obrigações que decorrem da titularidade de uma unidade em condomínio edilício.
Se você tem dúvidas sobre como essa decisão pode afetar o seu condomínio, o seu financiamento ou os seus investimentos em leilões de imóveis, consulte um advogado especializado em direito imobiliário. Afinal, a análise de cada caso concreto é indispensável para a correta aplicação do direito.
Processos: REsp 1.929.926/SP, REsp 2.082.647/SP e REsp 2.100.103/PR (2ª Seção, j. 12/03/2025) · REsp 2.215.061/SP (decisão monocrática, 2026)
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