Entenda a Decisão do STJ Sobre IPTU e Alienação Fiduciária
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu uma regra importante para proprietários de imóveis financiados e instituições financeiras. Os bancos que financiam imóveis por meio da alienação fiduciária não precisam pagar o IPTU antes da consolidação da propriedade e da posse do bem. Mas o que isso significa na prática? Vamos esclarecer!
O Que é a Alienação Fiduciária?
A alienação fiduciária funciona como uma garantia utilizada nos financiamentos imobiliários. Nesse modelo, o comprador adquire o imóvel, mas o banco ou a instituição financeira mantém a propriedade registrada até que a dívida seja quitada. Enquanto isso, o comprador possui a posse e o direito de uso do imóvel. Após o pagamento integral, a propriedade passa definitivamente para o comprador.
Qual Foi a Decisão do STJ?
A 1ª Seção do STJ, ao analisar um caso sob o rito dos repetitivos (Tema 1.158), estabeleceu a seguinte tese:
“O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da emissão da posse do imóvel, objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do CTN.”
Ou seja, enquanto o imóvel estiver alienado fiduciariamente, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU permanece com o comprador, que detém a posse do bem.
O Caso Julgado
O julgamento começou com uma execução fiscal movida pelo município de São Paulo, que buscava cobrar IPTU de um imóvel alienado fiduciariamente. O município argumentou que o banco, como credor fiduciário e proprietário formal do bem, deveria ser responsável pelo pagamento do imposto.
No entanto, o Tribunal de origem afastou essa obrigação do banco, e o STJ confirmou essa decisão.
Por Que o Banco Não Deve Pagar o IPTU?
O relator do caso, ministro Teodoro Silva Santos, explicou que o artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN) determina que o IPTU deve ser pago pelo proprietário do imóvel, pelo titular do domínio útil ou pelo possuidor. Porém, ele destacou que a posse deve ser qualificada pelo chamado animus domini, ou seja, a intenção de ser dono do bem.
Na alienação fiduciária, o banco mantém a propriedade apenas como garantia do financiamento, sem intenção de se tornar dono do imóvel. Dessa forma, o STJ reforçou que o comprador, como devedor fiduciante, deve pagar o IPTU.
Os ministros decidiram de forma unânime e consolidaram a jurisprudência das turmas de Direito Público do STJ.
Quem Deve Pagar o IPTU em Caso de Alienação Fiduciária?
A legislação define essa responsabilidade da seguinte forma:
- Código Tributário Nacional (art. 34): O contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel.
- Lei 9.514/1997 (art. 27, §8º): O devedor fiduciante, ou seja, o comprador, deve pagar os impostos sobre o imóvel alienado fiduciariamente.
Portanto, enquanto o comprador mantém a posse do imóvel, ele também assume a obrigação de pagar o IPTU, mesmo que o banco esteja como proprietário no registro.
O Que Acontece em Caso de Inadimplência?
Se o comprador não pagar as parcelas do financiamento e deixar de quitar a dívida, o banco poderá consolidar a propriedade em seu nome. Nesse momento, a posse do imóvel passa para a instituição financeira, que, a partir de então, assume a responsabilidade pelo IPTU.
Até que isso aconteça, o comprador continua sendo o responsável pelo pagamento do imposto.
Conclusão
A decisão do STJ trouxe mais segurança jurídica para bancos e compradores de imóveis financiados. O tribunal deixou claro que o credor fiduciário, ou seja, o banco, não precisa pagar o IPTU enquanto não consolidar a propriedade e assumir a posse do imóvel. Dessa forma, o comprador deve se atentar às suas obrigações e manter os pagamentos em dia para evitar complicações.
Se você financiou um imóvel, fique atento ao pagamento do IPTU e evite problemas fiscais.
Processos: REsps 1.949.182, 1.959.212 e 1.982.001
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