Imissão na Posse de Imóvel Arrematado em Leilão
Do auto de arrematação à posse efetiva do imóvel · São Paulo
O que é imissão na posse — e por que você pode precisar dela depois de arrematar? É a medida que entrega a posse do imóvel a quem arrematou em leilão. Você deu o lance, pagou e tem a carta de arrematação — mas o imóvel continua ocupado (pelo antigo dono, por um inquilino ou por um terceiro). A imissão é o caminho para tomar posse de fato: no leilão judicial, dentro do próprio processo da execução (art. 901, §1º, do CPC); no extrajudicial (alienação fiduciária), por ação de reintegração de posse com pedido de liminar (art. 30 da Lei 9.514/97).
Arrematar não encerra o negócio: a posse é uma etapa própria. Enquanto o imóvel está ocupado, você é o dono no papel, mas não usa, não aluga e não revende com liquidez. O caminho até as chaves muda conforme quem ocupa e conforme o leilão ter sido judicial ou extrajudicial.
É uma das frentes da nossa atuação em leilão de imóveis. Para o passo a passo detalhado, veja também o nosso guia de imissão na posse pós-leilão.
Quando cabe
O caminho da posse muda conforme quem ocupa e a que título. Os cenários mais comuns:
Quem perdeu o imóvel continua no lugar. Sai por mandado de imissão (leilão judicial) ou por liminar de desocupação (extrajudicial), com apoio de força policial se necessário.
Há um inquilino. O adquirente pode denunciar a locação — 90 dias no leilão judicial, 30 dias na alienação fiduciária — salvo exceções previstas em lei.
Alguém sem título ocupa o bem. Cabe imissão; se o ocupante alega direito próprio, pode opor embargos de terceiro, que enfrentamos.
Nada a remover. Aqui a imissão é a formalização mais rápida da posse no seu nome.
Passo a Passo
Um caminho claro para transformar o lance vencedor em posse efetiva.
Assinado o auto, a arrematação é perfeita, acabada e irretratável (art. 903 do CPC); a carta é o seu título.
A carta é levada ao Registro de Imóveis e a propriedade passa para o seu nome.
No leilão judicial, nos próprios autos da execução (art. 901, §1º), sem ação autônoma; no extrajudicial, ação de reintegração de posse com liminar (art. 30 da Lei 9.514/97).
O juízo determina a entrega do imóvel; o oficial de justiça cumpre o mandado, com força policial se necessário.
O imóvel é entregue livre e você toma posse — dono de fato e de direito.
Diagnóstico
Antes de qualquer petição, verificamos o que acelera — e o que pode travar — a sua imissão.
O instrumento certo
São três caminhos diferentes para situações diferentes. Escolher o errado custa tempo.
Você é o novo dono (arrematou e registrou) e nunca teve a posse. É o instrumento para obtê-la pela primeira vez.
Para quem já teve a posse e a perdeu por esbulho. Não é o seu caso quando você acabou de arrematar.
Pressupõe uma locação em curso entre as partes. Aqui a relação é outra.
Na alienação fiduciária, a lei chama o pedido do adquirente de reintegração de posse (art. 30 da Lei 9.514/97), ainda que ele nunca tenha tido a posse. Veja também leilão de imóveis e ação de despejo.
Depois do lance vencedor, a posse é uma etapa própria — e o caminho depende de quem ocupa e do tipo de leilão. Comece pelo diagnóstico do seu caso.
Falar com o escritórioÉ a medida que entrega a posse do imóvel a quem tem a propriedade mas nunca teve a posse — típico de quem arremata em leilão e encontra o bem ocupado.
Não por conta própria. Se o imóvel está ocupado, a posse é obtida por via judicial — mandado de imissão (leilão judicial) ou liminar de desocupação (extrajudicial).
Em regra não: a imissão é requerida nos próprios autos da execução em que houve a arrematação (art. 901, §1º, do CPC).
Consolidada a propriedade e realizado o leilão, a posse é buscada por ação de reintegração de posse, que, em regra, admite liminar de desocupação em 60 dias (art. 30 da Lei 9.514/97).
Depende da via e do contrato: 90 dias no leilão judicial (art. 8º da Lei 8.245/91), salvo cláusula de vigência averbada na matrícula; 30 dias na alienação fiduciária (art. 27, §7º, da Lei 9.514/97), salvo aquiescência escrita do credor fiduciário.
Estimativa que varia conforme a comarca, a via e a resistência do ocupante: em torno de 60 a 90 dias quando o imóvel já está desocupado; de 4 a 8 meses quando ocupado. São estimativas — não há garantia de prazo.
A recusa não impede a posse: o oficial de justiça cumpre o mandado de imissão, com apoio de força policial se necessário — não é automático, depende de determinação do juízo.
Ele pode opor embargos de terceiro (art. 674 do CPC). A resposta depende do título que ele alega — e analisar isso faz parte do trabalho antes de agir.
Pode haver. Na alienação fiduciária, a lei fixa taxa de ocupação de 1% do valor do imóvel por mês até a imissão (art. 37-A da Lei 9.514/97). No leilão judicial, cabe indenização pela ocupação indevida, arbitrada como aluguel.
Idealmente antes de arrematar, para saber se o imóvel é ocupado e o que isso implica. Depois do arremate, quanto antes — a posse é etapa própria e tem caminho definido.
Sociedade de Advogados especializada em Direito Imobiliário e Empresarial.
CNPJ: 24.124.155/0001-06
OAB/SP 17.579