Distrato Imobiliário
Imóvel na planta · Lote em loteamento · Contratos antes e depois de 2018
O que é distrato imobiliário e quanto se recebe de volta? Distrato é o desfazimento do contrato de compra do imóvel antes de ele se cumprir por inteiro. Quando a saída parte do comprador, a lei permite reter uma parte do que foi pago — e os limites mudam conforme o regime. Na incorporação, a multa não pode passar de 25% da quantia paga (ou de 50%, sob patrimônio de afetação). No loteamento, multa, despesas administrativas e sinal somados não podem passar de 10% do valor atualizado do contrato — base de cálculo diferente, que pode representar mais do que já foi pago. E o teto vale só para a multa: corretagem, IPTU, condomínio e fruição são descontados à parte. Por isso não existe, na lei, um piso de devolução — o quanto volta depende do contrato, do regime e do tempo decorrido.
Sair de um contrato de imóvel raramente é uma decisão simples, e quase nunca é só assinar um papel. Três situações bem diferentes chegam ao escritório com o mesmo nome de distrato: quando você desistiu ou não conseguiu mais pagar; quando a construtora atrasou a entrega além do que o contrato permitia — e aí o jogo se inverte, porque quem pode ter direito a receber multa é você; e quando as duas partes concordam em desfazer.
Confundir a primeira com a segunda é o erro mais caro dessa conversa, e ele costuma acontecer antes de qualquer advogado ser consultado. Se o seu caso é de atraso na entrega do imóvel na planta, o caminho é outro.
Dois Regimes
A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) alterou duas leis distintas, e cada uma cuida de um tipo de compra. Os números não são intercambiáveis — misturá-los é o erro técnico mais comum.
Apartamento ou casa comprados da incorporadora, na planta ou em construção. A multa contratual fica limitada a até 25% do que você pagou (art. 67-A da Lei 4.591/1964).
Quando o empreendimento tem o caixa separado do restante da incorporadora — informação que consta da matrícula e do contrato —, o teto da multa sobe para até 50%.
Lote comprado de loteadora segue o art. 32-A da Lei 6.766/1979: multa, despesas administrativas e sinal, somados, ficam limitados a 10% do valor atualizado. E esse teto não sobe para 50%.
Lote com alienação fiduciária sai inteiramente dessas regras e segue a Lei 9.514/1997. Imóvel pronto entre particulares também: vale o Código Civil, não os tetos acima.
A Conta
O teto da multa não é o total dos descontos. Estas são as camadas que a lei permite deduzir, na ordem em que aparecem.
Antes de qualquer conta: a Lei do Distrato vale para contratos assinados a partir de 28/12/2018 e não retroage. Contrato anterior segue a cláusula pactuada, o Código Civil e o CDC — análise individual, sem percentual de referência.
Na incorporação, a comissão de corretagem é descontada integralmente e por fora da multa — não entra no teto de 25% ou 50%. No loteamento, só é dedutível se estiver integrada ao preço do lote.
Aqui incide o teto — e a base muda conforme o regime: até 25% da quantia paga na incorporação comum, até 50% sob patrimônio de afetação, e até 10% do valor atualizado do contrato no loteamento (aí já somadas despesas administrativas e sinal).
Somam-se IPTU, condomínio e a fruição pelo período em que a unidade esteve à sua disposição: na incorporação, 0,5% do valor atualizado do contrato, pro rata die (art. 67-A, §2º, III); no loteamento, até 0,75% do valor atualizado, contados da posse até a devolução do lote (art. 32-A, I). A lei exclui expressamente a fruição do limite de não ultrapassar o que foi pago — o que significa que é possível terminar o distrato sem receber nada.
Pela letra da lei: na incorporação comum, em parcela única depois de decorridos 180 dias do desfazimento — é carência, não prazo máximo. Sob patrimônio de afetação, até 30 dias após o habite-se. No loteamento, até 12 parcelas mensais após carência. Se a unidade for revendida antes disso, o saldo vence em 30 dias da revenda.
Nem sempre coincidem — e essa distância é o ponto mais importante desta página. Tudo o que está acima é o texto da Lei 13.786/2018. Em contratos de consumo, porém, a Súmula 543 do STJ determina a restituição imediata das parcelas pagas e trata como abusiva a cláusula que condiciona a devolução ao término da obra. E em 2025 a Terceira Turma do STJ, julgando quatro recursos em conjunto, decidiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato e que, nessa hipótese, a soma dos descontos — e não apenas a multa — respeita o teto de 25% do que foi pago. É uma leitura bem mais favorável ao comprador do que a da letra da lei.
Duas ressalvas honestas: a decisão foi de Turma e por maioria, sem efeito vinculante, e o caso concreto envolvia lote em loteamento. O tema não está pacificado — tanto que outra Turma do mesmo tribunal decidiu em sentido diverso sobre a taxa de ocupação meses depois. Por isso o que está escrito no contrato nem sempre é o que prevalece, e a conta que a construtora apresenta merece ser conferida.
Análise do Contrato
A leitura do contrato define o que é negociável e o que não é. São estes os pontos que mudam o desfecho.
Por que o TMLADV
Distrato se resolve no detalhe do contrato e no calendário — não em tabela pronta da internet.
Mapeamos regime, data, cláusulas e prazos para saber o que a construtora pode exigir — e o que não pode — antes de qualquer proposta.
A lei admite distrato negociado com condições diferentes das legais quando há acordo. Judicializar é opção, não ponto de partida.
Atraso de obra, alienação fiduciária e leilão costumam aparecer no mesmo caso — e são tratados aqui pelo mesmo time de advogado imobiliário em São Paulo.
A lei permite que as partes, em comum acordo e por instrumento específico de distrato, fixem condições diferentes das legais (art. 67-A, §13). Isso corta para os dois lados: o documento que a construtora enviou pode afastar validamente proteções que a lei lhe daria — e, uma vez assinado, discutir a conta fica bem mais difícil.
O documento que chega pronto reflete a conta que a outra parte fez. Vale conferir a conta antes de assinar.
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