Comprar imóvel sempre demanda uma atenção especial.

Entretanto, comprar imóvel de pessoa jurídica demanda atenção redobrada.

Por tal motivo, sempre consulte um advogado especialista em direito imobiliário para comprar um imóvel e mitigar os riscos do negócio.

O primeiro documento a ser analisado será o Contrato Social da empresa (ou o estatuto, se for uma sociedade anônima – SA) quanto à alienação de seus bens imóveis.

Esse documento dirá se o vendedor tem poderes para vender o imóvel da empresa.

Caso o vendedor não possua poderes para realizar a venda, necessário se faz que ele consiga uma procuração com poderes específicos para proceder com a transação. Essa procuração deverá ser outorgada pelo sócio que tem poderes para vender imóveis.

Caso não haja no Contrato Social indicação de poderes para venda de imóvel, aplica-se o art. 1.015 do Código Civil, ou seja, prevalecerá a vontade da maioria dos sócios, vejamos:

Art. 1.015. No silêncio do contrato, os administradores podem praticar todos os atos pertinentes à gestão da sociedade; não constituindo objeto social, a oneração ou a venda de bens imóveis depende do que a maioria dos sócios decidir.

Além disso, serão necessárias todas as certidões negativas cíveis e tributárias da empresa nos cartórios distribuidores da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho.  

Também será necessário analisar todas as certidões dos sócios. Isso porque, poderá ocorrer da empresa responder por dívidas de seus sócios – a chamada desconsideração inversa da personalidade jurídica.

Não se pode esquecer de analisar as demais empresas do mesmo grupo econômico. Assim, para uma compra segura, é fundamental sopesar a situação financeira dos sócios e do grupo econômico.

A apuração de eventuais dívidas trabalhistas também é fundamental pois, ainda que a responsabilidade originária seja de apenas uma empresa, caso inserida em um grupo econômico, todas serão solidariamente responsáveis pelas obrigações decorrentes da relação de emprego fraudulenta.

Outa certidão muito importante é a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS. Isso porque, ela atesta a regularidade fiscal da empresa perante o INSS.

A apresentação desta certidão não se trata apenas de uma precaução, mas de requisito obrigatório, previsto nos artigos 47 e 48 da Lei 8.212 de 1991, vejamos:

Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: 

I – da empresa:

1. b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;

Art. 48. A prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.

Além disso, é muito importante verificar se a empresa vendedora está em recuperação judicial ou processo falimentar.

Isso porque, a venda do imóvel deve estar expressamente prevista no plano de recuperação judicial e deve ser realizada com base nesses termos, além de constar a aprovação dos credores e a autorização judicial,

Para redução de riscos, a análise econômica-jurídica do imóvel, da empresa vendedora e seus sócios é sempre essencial!

Há ocasiões em que mesmo o imóvel já estando registrado em nome do proprietário e, ainda assim, a venda ou até mesmo as alienações anteriores venham a ser anuladas por eventual fraude à credores.

Ainda, deverão ser analisadas as certidões criminais (Estadual e Federal), tanto da empresa como dos sócios.

Por fim, sempre que as certidões dos distribuidores judiciais forem positivas, há necessidade de se extrair também certidão esclarecedora do objeto e o andamento das ações, que deverá conter informações sobre a ação tais como: o valor da causa, do pedido e o imóvel objeto da lide, se for o caso. 

Com estas certidões será possível averiguar se o patrimônio do proprietário será comprometido com as ações contra ele e se o imóvel que você está comprando está sendo objeto de demanda.

Seguem as principais certidões (rol não exaustivo):

– certidão negativa da Justiça Federal

– certidão negativa de interdições e tutelas

– certidão negativa de ações e execuções cíveis

– certidão negativa de executivos fiscais (Federal, Estadual e Municipal)

– certidão negativa de protesto de títulos

– comprovante de situação cadastral CNPJ

– comprovante de situação cadastral CPF dos sócios

– certidão negativa da Justiça do Trabalho

– certidão negativa de tributos e contribuições federais

– certidão contra a dívida ativa da União

– certidão negativa de débitos com a Previdência Social

– certidão de regularidade com o FGTS

Todas essas análises precisam ser feitas com muita seriedade e atenção, por isso indicamos sempre a assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário.

Caso tenha ficado alguma dúvida, entre em contato conosco.