O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou uma decisão crucial que impacta diretamente a forma como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é calculado.

Se você irá comprar um imóvel ou adquiriu um imóvel nos últimos cinco anos, é fundamental compreender as nuances dessa determinação e o que ela representa para você.

O Tema 1.113 do STJ e a Base de Cálculo do ITBI

O tema 1.113 do STJ estabeleceu que a base de cálculo do ITBI deve considerar o valor real do imóvel transmitido conforme as condições normais de mercado.

Importante ressaltar que essa base não está atrelada ao valor do IPTU.

A declaração do valor pelo contribuinte é presumida como condizente com o valor de mercado. Qualquer contestação por parte do fisco deve ocorrer por meio de um processo administrativo específico. O Município não pode, de forma unilateral, determinar a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência pré-estabelecido.

Ações dos Contribuintes e Respostas do Fisco

Muitos contribuintes estão movendo ações judiciais buscando a restituição de valores que consideram ter sido pagos em excesso. Isso ocorre quando o fisco utiliza uma base de cálculo que não reflete o valor real da transação.

É imperativo entender que o Fisco não pode presumir má-fé do contribuinte e adotar uma base de cálculo significativamente superior ao valor da transação sem critérios objetivos.

Por outro lado, o Fisco tem buscado cobrar diferenças de valores que acredita não terem sido recolhidos adequadamente. Entre 1/1/23 e 11/9/23, o ITBI gerou uma arrecadação de aproximadamente 10,7 bilhões de reais.

Direitos do Contribuinte e Ações do Fisco

O Fisco, ao apurar a base de cálculo do ITBI, deve garantir ao contribuinte o direito ao contraditório e à ampla defesa. Esse procedimento administrativo só pode ser instaurado em situações previstas no artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).

Além disso, é essencial que o Fisco demonstre os critérios utilizados para determinar a base de cálculo.

Vale destacar que a inscrição indevida do nome do contribuinte em órgãos de proteção ao crédito ou em cartórios de protesto pode resultar em indenizações por danos morais. Nesses casos, o dano é presumido, dispensando a necessidade de comprovação efetiva.

Conclusão

A decisão do STJ sobre o ITBI traz implicações significativas para proprietários de imóveis adquiridos nos últimos cinco anos ou que irão adquirir o seu novo imóvel.

Tanto contribuintes quanto o Fisco estão sentindo os efeitos dessa determinação. Se você é um desses proprietários, é crucial entender seus direitos e obrigações relacionados ao ITBI.

Caso tenha ficado com alguma dúvida, entre em contato conosco.

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