Um contrato pode ser desfeito por (i) vontade das partes (resilição ou distrato), (ii) quando houver uma lesão ou quando o contrato for celebrado em estado de perigo (rescisão) ou (iii) quando ocorrer um inadimplemento por uma das partes, ou seja, quando uma das partes não cumpre com o pactuado (resolução).

Nos compromissos de compra e venda em geral, uma vez observado o inadimplemento (falta de pagamento, por exemplo) por parte do comprador, o promitente vendedor fará jus à cláusula penal compensatória (um valor pré-fixado), ou seja, é uma alternativa para o credor que pode optar por (i) escolher a cláusula penal compensatória ou (ii) exigir judicialmente que o comprador pague as parcelas em atraso.

Desse modo, o comprador inadimplente perderá o valor previamente estipulado a título de cláusula penal. Nessa situação, o comprador ainda poderá ser cobrado de
prejuízos suplementares, a serem discutidos posteriormente em juízo.

Aqui, caso a cláusula penal (multa) seja muito alta, o juiz poderá reduzir a multa.

COMO RESOLVER UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM A INCORPORADORA?

Os contratos de compra e venda de imóveis firmados com a incorporadora contam com regras especiais para a resolução do contrato.

Nesse caso, aplica-se a Lei 13.786/18, conhecida como a Lei do Distrato, que alterou a Lei 4.591/64.

Essas regras especiais aplicam-se apenas aos casos de inadimplemento de compromissos de compra e venda firmados com incorporadoras e loteadoras.

Diz o art. 67 dessa Lei diz que:

“Em caso de
desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante
distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente,
este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao
incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para
a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas,
cumulativamente:          

I – a integralidade da comissão de corretagem;

II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco
por cento) da quantia paga.”

Ou seja, nos contratos firmados com as incorporadoras, caso o comprador não pague as parcelas acordadas, a incorporadora poderá resolver o contrato, devolvendo para
o comprador o dinheiro já pago e descontando (i) a integralidade de comissão de
corretagem e (ii) a multa convencional que não poderá exceder a 25% da quantia
paga. Essa multa poderá ser majorada até 50% se a incorporação estiver sujeita
ao patrimônio de afetação.

Caso o comprador inadimplente já esteja na posse do imóvel, poderá ainda ser compelido a suportar outros custos decorrentes do desfazimento do contrato tais como: impostos, condomínio, despesas de corretagem, destacando-se o valor equivalente a 05% do valor do contrato atualizado, por mês de ocupação, para compensar a fruição do imóvel, etc..

Esses custos poderão ser compensados (abatidos) do valor a ser restituído.

PRAZO PARA RESTITUIÇÃO:

Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias (cento e oitenta) dias, contados do desfazimento do contrato.

De outro lado, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores acima elencados, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se, ou
documento equivalente.

Importante destacar que não haverá incidência de multa caso o adquirente encontre um comprador substituto que se submeta aos direitos e obrigações inicialmente assumidos, e desde que haja anuência do incorporador.

DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA:

Não será possível o desfazimento do contrato se a incorporadora atrasou menos de 180 dias em relação ao prazo incialmente pactuado.

 Entretanto, caso a incorporadora atrase mais de 180 dias do prazo estipulado e, caso o comprador esteja adimplente, ele poderá (i) resolver o contrato, (ii) receber a integralidade dos valores já pagos, e (iii) receber multa, tudo isso em até 60 dias corridos contados da resolução do contrato.