A aquisição de um imóvel é um passo importante que requer uma série de cuidados e planejamento, tanto no que diz respeito ao valor do imóvel quanto aos encargos adicionais, como o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI.
O Que é o ITBI?
O ITBI é um tributo previsto constitucionalmente (artigo 156, II, CF) e, por ter natureza municipal, cada prefeitura estabelece critérios para sua alíquota e base de cálculo. Desse modo, quando ocorre uma transmissão onerosa do imóvel, como na compra e venda, surge para o adquirente do imóvel a obrigação de recolher o ITBI.
A Base de Cálculo do ITBI em São Paulo
O município de São Paulo adota como base de cálculo o valor venal de referência, que não se confunde com o valor venal do IPTU. O valor venal de referência tem por base uma pesquisa de mercado. No entanto, os critérios adotados pela municipalidade não são claros, resultando em valores muito mais elevados do que o valor real do ITBI, onerando significativamente o contribuinte.
Contestando a Base de Cálculo
Tal critério adotado pela Prefeitura de São Paulo, além de onerar o adquirente do imóvel, contraria o ordenamento jurídico. Com o auxílio de um advogado especializado, é possível propor ação judicial para recolher o ITBI em valor consideravelmente menor do que o exigido pela municipalidade.
Decisões Judiciais Importantes
Inicialmente, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) determinou que o ITBI fosse calculado com base no valor venal do IPTU ou do valor do negócio, prevalecendo o maior. No entanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente decisão de recurso repetitivo, fixou um novo entendimento que deve ser obrigatoriamente observado por todos os tribunais de justiça do Brasil.
A Nova Base de Cálculo do ITBI
O STJ afastou o valor venal do IPTU como base de cálculo, determinando que o ITBI deve refletir o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Além disso, foi afastado o valor venal de referência, por ser estabelecido unilateralmente pelo município. A base de cálculo definida pelo STJ passou a ser o valor da transação declarado pelo contribuinte. O município só pode contestar esse valor se comprovar, em procedimento administrativo próprio e assegurado o contraditório e a ampla defesa, que houve fraude no valor declarado.
Mudança de Entendimento do TJSP
Diante do posicionamento do STJ, que tem observância obrigatória, o TJSP mudou seu entendimento, determinando que o ITBI seja calculado com base no valor da transação declarado pelo adquirente do imóvel.
Ação Judicial para Pagamento do ITBI
É importante destacar que os municípios não são obrigados a seguir o entendimento do STJ, de modo que o adquirente do imóvel só conseguirá pagar um valor menor de ITBI se ingressar com ação judicial.
Conclusão
Se você pretende adquirir um imóvel, é essencial buscar o auxílio de um advogado especializado. Além de assessorá-lo em todo o trâmite da aquisição, ele poderá ajudá-lo a recolher o valor real do ITBI, que é significativamente menor do que aquele exigido pelos municípios.
#Tmladv #ITBI #TributaçãoImobiliária #DireitoTributário #CompraDeImóveis #ImpostoSobreImóveis #STJ #TJSP #AdvocaciaEspecializada #EconomiaNoITBI #AçãoJudicial #ValorVenal #PlanejamentoImobiliário #ImpostoSobreTransmissão #TransaçãoImobiliária #ImpostosMunicipais